La realidad social de las últimas décadas ha provocado una revisión completa de los principios básicos de la organización social y ha echado por tierra dogmas tradicionales consagrados por el respeto secular.

Las concentraciones humanas que los centros urbanos han experimentado a consecuencia de su desarrollo económico y la preponderancia que ha adquirido el movimiento social, el crecimiento del Distrito Federal y el nuevo espíritu democrático que originó el pasado proceso electoral federal, así como los nuevos descubrimientos científicos realizados y la tendencia cooperativa y cada vez más acentuada, han producido una crisis en todas las disciplinas sociales, y el derecho y la realidad urbana no pueden dejar de sufrir la influencia de esa nueva realidad.

El cambio de las condiciones sociales de la vida moderna, impone la necesidad de renovar la legislación y garantizar el derecho a la vivienda como derecho social y moderno, por esa razón no podemos permanecer ajenos al colosal movimiento de transformación que las sociedades experimentan, el anárquico crecimiento urbano que han sufrido las 16 delegaciones políticas, ha rebasado que los conceptos del actual Código Civil, producto de las necesidades económicas y jurídicas de otras épocas, elaborado este último cuando dominaba en el campo económico la pequeña industria y el orden jurídico del exagerado individualismo, se ha vuelto incapaz de regir las nuevas necesidades sentidas y la relación que aunque de carácter privado, se hallan fuertemente influenciadas por las diarias conquistas de la gran industria y por progresivos triunfos del principio de solidaridad.

Para transformar un Código Civil en que predomina el criterio individualista, es un código privado social, es preciso reformarlo sustancialmente, derogando todo cuanto favorece exclusivamente al interés particular con perjuicio de la colectividad, e introduciendo nuevas disposiciones que se armonicen con el concepto de solidaridad.

En esta nueva era que afronta el Distrito Federal, es completamente infundada la opinión de los que sostienen que el derecho civil debe ocuparse exclusivamente de las relaciones entre particulares que no afecten directamente a la sociedad, y que, por tanto, dichas relaciones deben ser reguladas únicamente en interés de quienes las contraen; son mínimas las relaciones entre particulares que no tienen repercusión en el interés social y que por lo mismo, al reglamentarlas no deban de tenerse en cuenta los intereses. El individuo, sea que obre en interés propio o como miembro de la sociedad y en interés común, no puede dejar de considerársele como miembro de la colectividad, sus relaciones jurídicas deben reglamentarse armónicamente y el derecho, de ninguna manera puede prescindir de su fase social.

La necesidad de cuidar la mejor distribución de la riqueza, la protección que merecen los débiles y los ignorantes en su relación frente a los ilustrados, la desenfrenada competencia originada por la introducción del maquinismo y el gigantesco desarrollo de la gran industria que directamente afecta a la clase obrera, han hecho indispensable que el Estado intervenga para regular las relaciones jurídico- económicas, relegando a segundo término el triunfante principio que la "voluntad de las partes es la suprema ley de los contratos".

La célebre fórmula de la escuela liberal laissez faire, laissez passer, es completamente inadecuada para resolver los importantes y complejos problemas urbanos que a diario se presentan en la vida contemporánea.

La idea de solidaridad que se arraiga cada vez más en las conciencias, nos encauza por nuevos derroteros de libertad y de igualdad.

En nombre de la libertad de contratación, han sido inicuamente explotadas las clases humildes y con una declaración teórica de igualdad que quiso borrar las diferencias que la naturaleza y la educación y la desigual distribución de la riqueza mantienen entre los componentes de nuestra sociedad.

Es preciso socializar el derecho, porque como dice un publicista: "Una socialización del derecho será un coeficiente indispensable de la socialización de todas las otras actividades, en oposición con el individuo egoísta, haciendo nacer así un tipo de nombre más elevado: el hombre social".

Socializar el derecho significa extender la esfera del derecho del rico al pobre, del propietario al trabajador, del industrial al asalariado, del hombre a la mujer, sin ninguna restricción ni exclusivismo, pero es preciso que el derecho no constituya un privilegio o un medio de dominación de una clase sobre otra".

Para legislar no deben tenerse en cuenta solamente las necesidades actuales y manifiestas de la sociedad, porque hay necesidades ficticias cuya satisfacción acarrearía gravísimos males, porque hay legítimas necesidades latentes que es preciso descubrir y remediar, porque hay necesidades antagónicas que es forzoso armonizar y porque el legislador debe tener los ojos fijos en el porvenir.

La fuerza de la tradición, la obra de las costumbres, sin duda que son irresistibles, pero muchas veces sancionar irritantes injusticias, privilegios odiosos que el legislador con valentía debe borrar y debe también recoger las reivindicaciones de los oprimidos, de los vejados, para convertirlas en preceptos legales.

La nueva era del Partido Auténtico de la Revolución Mexicana, que hoy hace cuatro años se incorporara a la vida política del país, desde esta tribuna de la nación desea demandar justicia en beneficio de millones de mexicanos que se encuentran desamparados y a merced de los casatenientes y latifundistas urbanos.

Al iniciarse en 1953 la lucha política del grupo de hombres de la Revolución Mexicana, los inquilinos del país y del Distrito Federal jugaron un papel importante en nuestra participación política; en esos años, uno de los constituyentes del partido, el ingeniero civil Federico Ramírez Morales, entonces dirigente de la Confederación Nacional de Inquilinos y Colonos, acompaño al general Jacinto B. Treviño en la lucha por el registro del partido de los auténticos hombres de la revolución.

Ahora, en la nueva era del Partido Auténtico de la Revolución Mexicana, no fue el ingeniero Federico Ramírez Morales quien encabezó a los inquilinos, fuimos nosotros, los nietos de los veteranos de la revolución, quienes con nuestro líder nacional, Carlos Cantú Rosas, en un recorrido por todo el país, acreditamos la existencia de la nueva era del Partido Auténtico de la Revolución Mexicana, los compañeros de partido justificamos ante las autoridades electorales que en 1985 contábamos con más de 90 mil afiliados; en 1988, entre militantes y simpatizantes se nos reconocieron 1 millón 200 mil votos.

En las dos etapas de la vida política de nuestro partido, los inquilinos han jugado un papel importante, así como la presencia de sus dirigentes, los primeros beneficios que nuestra organización política les otorgó fue en el año de 1973, cuando unimos fuerzas con el compañero Jorge Cruickshank García, del Partido Popular Socialista; Hiram Escudero, del Partido Acción Nacional, para proteger a los inquilinos, ésa fue la primera ocasión en que el Partido Auténtico de la Revolución Mexicana, Partido Acción Nacional y Partido Popular Socialista, coincidieron en las demandas del pueblo.

En ese período extraordinario de sesiones fue necesaria una moción suspensiva del entonces líder de la Cámara de Diputados, licenciado Luis H. Ducoing Gamba, para analizar los planteamientos de los inquilinos que encabezamos, con el apoyo del diputado Hernández Juárez, Hiram Escudero y algunos diputados del Partido Revolucionario Institucional, se modificó la iniciativa presidencial ya aprobada por el Senado y desde entonces a los inquilinos se les concede un término de gracia de 30 días para desocupar las viviendas arrendadas, cuando son sentenciados al lanzamiento.

Ahora, de nueva cuenta estamos en este recinto del pueblo, no como espectadores, sino como actores y promotores de una ley que evite la desenfrenada explotación de los casatenientes, que garantice a quienes nada tienen, cuando menos un techo para sus familias.

Con la devaluación los millonarios pasaron a ser ricos, los ricos a pobres y los pobres a mendigos, por tal razón la fracción parlamentaria del Partido Auténtico de la Revolución Mexicana, en congruencia con el apoyo recibido de los inquilinos de México, propone a esa honorable asamblea los siguientes

CONSIDERANDOS

Que el arrendamiento de bienes inmuebles en el Distrito Federal es una necesidad de interés social y que una gran cantidad de propietarios mantienen desocupados sus inmuebles sin razón alguna y sólo con fines expectativos, desaprovechando la infraestructura urbana; se hace necesario obligarlos a arrendarlos para quienes lo requieran.

Que es una obligación del Departamento del Distrito Federal la prestación de servicios sociales, de acuerdo a lo establecido en la fracción LXX del artículo 36 de la Ley Orgánica del propio Departamento.

La grave escasez de viviendas de renta de bajo precio y que la habitación, ante la crisis económica que vivimos, es una necesidad social, además de que la construcción de los inmuebles destinados al arrendamiento es inexistente en la última década.

Que como congruencia de la filosofía política y social sustentadas por el legislador en la propia exposición de motivos del código Civil, se declaró de utilidad pública la construcción de casas habitación de tipo popular, desde la fecha en que se formuló el proyecto de dicho ordenamiento el 12 de abril de 1928, y hasta ahora no ha quedado cumplido ese propósito, no obstante los esfuerzos realizados por el Estado para tal fin, de donde resulta inaplazable procurar terminar por todos los medios posibles, con el elevado déficit de vivienda de arrendamiento existente en el Distrito Federal.

El elevado porcentaje de individuos titulares de contratos de arrendamiento, mismo que excede al 60% de la población y que el pago de la renta significa aproximadamente un 60% de ingresos personal, así como la alta densidad de población por kilómetro cuadrado, hace necesario crear una ley inquilinaria con las características de norma de interés social y de orden público, con el fin de evitar de que a base de renuncias a derechos, el poderoso abuse del débil.

Que la ignorancia de un elevado porcentaje de individuos propicia el abuso por parte del instruido, del que conoce sus derechos, se establece la necesidad de transcribir en todos los contratos de arrendamiento los derechos y obligaciones de ambas partes y la obligación de celebrar todos los contratos, así como todos los actos referentes a los mismos, por escrito.

Que el elevado número de juicios referentes al arrendamiento que se tramitan ante los juzgados competentes, y la serie de excepciones, defensas y recursos que ambas partes hacen valer en ocasiones para alargar los mismos y obtener una permanencia injusta por parte del arrendatario, o bien, se obtengan lanzamientos al vapor y otra serie de abusos que dejan al inquilino desprotegido y en estado de indefensión, traen como consecuencia que la justicia no sea pronta y expedita, o en definitiva, que no sea justicia, por lo que la Procuraduría Federal del Consumidor, en los términos que se establecen en su ley orgánica, vendrá a auxiliar a los tribunales del fuero común, al decretar como obligatoria, previa a cualquier litigio, una etapa conciliatoria; ¡esto es a la vez otra de las funciones de la Procuraduría Federal del Consumidor, es la de defender a título gratuito al contratante menesteroso que haya celebrado contrato de arrendamiento de interés social!

Que a la fecha, el principio de que "la voluntad de partes es la suprema ley de los contratos" ha propiciado abusos, injusticia y explotaciones constantes por parte del que todo lo tiene, en perjuicio del humilde, al grado de rentar viviendas inhabitables, sin servicios indispensables para el ser humano, a las que destinan un baño para 10 ó 15 familias y por las que se cobran rentas elevadas, se estableció la creación de un certificado de habitabilidad expedido por la Procuraduría, siempre y cuando la localidad por rentar reúna los requisitos sanitarios y de construcción que marcan los reglamentos respectivos, de tal suerte que sea habitable y decoroso para el arrendatario; sin este certificado, el contrato de arrendamiento será nulo y el arrendador no podrá cobrar rentas.

Asimismo, la renta será fijada por la propia Procuraduría mediante un avalúo en el que se tomará en cuenta las condiciones fijadas en la ley que se estiman básicas para determinar el valor de renta de cada unidad.

Tanto las dificultades por parte del arrendatario para obtener una vivienda cómoda e higiénica, que reúna a la vez el requisito de cercanía a fuente de trabajo o bien a los centros educacionales donde se eduque su familia, y por otra parte el problema del arrendador para determinar si un prospecto de inquilino es solvente y cumple con sus obligaciones, se establece la creación de una bolsa inquilinaria para el primer caso, cuya función será la de llevar un censo de viviendas a efecto de auxiliar al arrendatario en la obtención de una habitación que satisfaga sus necesidades adecuadas a su capacidad de pago, y en cuanto al segundo caso, se formará un padrón inquilinario en el que se llevará un censo de arrendatarios en el que anotarán las características básicas de éste.

Los anteriores organismos dependerán de la procuraduría del arrendamiento de acuerdo a su ley orgánica.

Que Nacional Financiera, S.A., tiene a su vez entre otros objetivos y atribuciones, de conformidad con lo dispuesto por los artículos 5o. infine, y 6o. de su ley orgánica, los de esforzarse por obtener la cooperación privada en todas las promociones que emprenda, así como recibir los depósitos que deben constituirse por disposición de la ley.

Es práctica que los arrendadores de bienes inmuebles suelen exigir a los arrendatarios el otorgamiento de una fianza o la constitución de un depósito en garantía del cumplimiento de sus obligaciones y que esta costumbre es tan generalizada, que la implantación de su obligatoriedad no afectará a la celebración de esta clase de negocios jurídicos, además se apoyará al Estado con un fondo para la construcción de viviendas de arrendamiento, proviniendo de los recursos de los propios inquilinos.

Que en los casos en que se constituyen depósitos en poder del arrendador, conforme a la práctica anterior, dicha parte dispone de esos fondos propiedad de los arrendatarios para fines personales e individualistas, dificultando incluso en la mayoría de los casos la devolución de los mismos a los arrendatarios, una vez concluido el contrato respectivo.

Que ante los principios expuestos y frente a la gran carencia de viviendas populares, los depósitos que reciben los arrendadores de sus arrendatarios en garantía de los contratos que celebran, constituyen un desperdicio antisocial de recursos, inaceptable por la comunidad, dado el acentuado y progresivo déficit de viviendas existentes en el Distrito Federal.

Finalmente, que es principio general del derecho que toda pena o sanción debe guardar relación o equivalencia con la gravedad de la violación de que se trate, y que en la especie, la violación de las obligaciones que se impongan al arrendador con motivo de la presente iniciativa legislativa, tendrá por consecuencia necesaria y directa, la de mermar la recaudación que trata de establecer para fines de vivienda popular, y que a su vez esa merma, en caso de incumplimiento reiterado o generalizado de los arrendadores, produciría una disminución en la oferta de viviendas y servicios con las que trata de dotarse a los miembros de la comunidad, en el caso del principio de correlación o equivalencia ante la violación y la sanción o la pena, sólo se satisface disminuyendo a su vez al arrendador sus derechos arrendatarios.

Que el desconocimiento de los derechos y obligaciones, o la oscuridad en la redacción de éstos, propician injusticias por parte del arrendador y arrendatario, se estimó pertinente definir en primer lugar a cada una de las partes, así como establecer los requisitos que se tienen que cumplir en caso que una o ambas partes sean personas morales.

Con relación a los derechos y obligaciones de los contratantes, se ampliaron éstos en algunos conceptos y se procuró establecer claramente las bases de la responsabilidad civil derivada de incendio, explosión, etcétera, a efecto de delimitar la responsabilidad de las partes.

Que dentro de los principales problemas litigiosos se encuentran los derivados del arrendamiento, se obliga a que la autorización para éste conste por escrito, con la sanción o cargo del arrendatario de pagar un 50% más de renta al arrendador por celebrar este contrato sin autorización, y por otra parte, se estableció que el subarrendatario tendrá que desocupar la localidad en un plazo de 30 días contados a partir de la fecha en que se le emplace, apercibido de lanzamiento a su costa, mediante el procedimiento que fije la legislación procesal.

Que en materia de arrendamiento de fincas rústicas, el arrendador conoce la calidad de sus tierras, se establece que el arrendatario tendrá derecho a reducción en la renta por esterilidad de la tierra, si está se produce dentro de los primeros dieciocho meses del contrato.

Que el volumen de habitantes de escasos recursos que habitan en viviendas rentadas, se establece como contrato de interés social aquél cuyas rentas no excedan de la cantidad que se fije en los artículos transitorios, misma que se determinó en 60 mil pesos mensuales, dejando en libertad de modificar ésta cada año, de acuerdo a la determinación de la Procuraduría, por conducto de la comisión de estudios sobre la renta, y al decreto que al afectado expida el Ejecutivo, modificando el artículo transitorio correspondiente.

Independientemente de aplicar toda la legislación inquilinaria en cuanto a este contrato se refiere, como protección al salario de los habitantes que por su situación económica tengan que celebrar este tipo de contratos, se determina que los aumentos a la renta deberá fijarlos la comisión anteriormente mencionada cada año en porcentajes claros y precisos, ya que de seguir aplicando el criterio de aumentos porcentuales, significa destinar al pago de la renta todo tipo de aumentos al salario que percibe el trabajador, además se frenará la voracidad de los casatenientes.

El porcentaje de localidades amuebladas que se rentan y que por su propia naturaleza indican que el arrendatario tendrá una permanencia breve en ellas, se obliga al arrendador a depositar el importe de un mes de renta ante la institución autorizada para ese efecto, ya que el depósito que se establece para arrendamientos de localidades vacías, tiene por objeto no sólo garantizar las obligaciones del arrendatario en favor del arrendador, sino que su destino es el de cumplir una función social como es la de formar el patrimonio de la Procuraduría, institución creada tanto en beneficio del inquilino como del arrendador, por lo que, a efecto de este contrato se cumple con esa obligación y tomando en cuenta que también gozará de los servicios de la referida procuraduría, se establece la obligación del depósito pero a cargo del arrendador.

Que el contrato de arrendamiento por tiempo voluntario ha propiciado que arrendadores voraces constantemente esgriman, para favorecer sus intereses, el procedimiento de dar por terminado el contrato con el objeto de obligar al arrendatario a aceptar un incremento en el pago de la renta, se establece como mínimo para el contrato el de dos años forzosos para el arrendador y por otra parte, voluntaria para el inquilino.

Lo anterior se estimó necesario ya que se le dará al arrendatario una permanencia predeterminada que le permitirá desenvolverse socialmente por el arraigo en la zona, que necesariamente redunda en beneficio de sus intereses y en caso de que le convenga cambiar su domicilio, bastará el aviso fehaciente al arrendador dado con 30 días de anticipación, para que pueda desalojar el inmueble sin responsabilidad para él; se estableció este procedimiento en atención a que el propietario de la vivienda, económicamente le será igual rentarle la misma a uno u otro individuo, ya que el importe de la renta será fijado por la Procuraduría Federal del Consumidor y en caso de incumplimiento al contrato, tendrá la facultad de demandar la rescisión al contrato ante los tribunales competentes y, por otra parte, si el inquilino necesita cambiarse de domicilio, el obligarlo a permanecer en él, bajo la sanción de daños y perjuicios, podría ocasionar convenios leoninos para él o provocaciones al arrendador para obligarlo a demandar la rescisión del referido contrato.

Que en esta ley se establece como garantía obligatoria la del depósito del equivalente a un mes de renta y que ésta normalmente es insuficiente para garantizar el cumplimiento de las obligaciones a cargo del arrendatario, se faculta al arrendador para que requiera otro tipo de garantía consistente en fianza expedida por una compañía autorizada para ese efecto, hasta por el importe de mensualidades, en los términos y condiciones que establece la ley respectiva. Si como garantía adicional al depósito se requiere la de fianza de persona, o sea fiador, se estará en lo dispuesto en el Código Civil para este tipo de contrato, en la inteligencia de que las propiedades del fiador garanticen hasta 12 meses de renta, y el referido fiador deberá acreditar ser propietario de los bienes que señale y enumerará los mismos en el contrato de arrendamiento señalando los datos registrales de los mismos, así como el o los gravámenes que reporte, y manifestará al arrendador el número de fianzas que ha otorgado y por qué cuantía, con el objeto de permitir al arrendador determinar si lo acepta o lo rechaza; si el fiador enajena el o los bienes citados como garantía, deberá comunicarlo al arrendador y sustituir la garantía a efecto de no incurrir en delito.

Si se pacta como garantía adicional la prenda, ésta deberá garantizar el pago de seis meses de renta, fijándose este plazo a efecto de no imposibilitar el otorgamiento de este tipo de garantía.

Por último, se establece la facultad de solicitar como garantía adicional el depósito de hasta tres meses de renta si se trata de arrendatarios que no tengan fiador o de turistas, en atención a que no debe privarse a gente menesterosa de una habitación por el solo hecho de carecer de fiador, y por otra parte, es lógico suponer que un turista carece del mismo.

En atención a que las causas que motivaron los diversos decretos de congelación de rentas, ya desaparecieron y la actualmente irrisoria renta que paga el inquilino al arrendador de viviendas con rentas congeladas, renta que no es proporcional al valor del inmueble y que en múltiples ocasiones, por no decir en todas, no alcanza para pagar los impuestos, derechos y gastos de conservación de la localidad, que congruentemente no es equitativa.

Por otra parte, esa irrisoria renta ha propiciado que el arrendador presione al inquilino para allegarse ingresos extras, contrato a través de suprimir servicios, con el objeto de coaccionar al arrendatario a aceptar el pago de cantidades extras.

En cuanto al inquilino, se ha observado que en ocasiones, individuos con ingresos suficientes para poder pagar rentas más elevadas, permanecen en las congeladas a pesar del abandono en que éstas se encuentran o bien se han ido traspasando las localidades simulando causahabiencias o parentesco inexistente, que han provocado litigios largos y caros para ambas partes.

Considerando los anteriores hechos, se estimó indispensable terminar con las rentas congeladas, para lo cual se tomó en cuenta con estricto sentido de justicia social, tanto las posibilidades económicas del arrendatario como el arrendador, así como el estado de conservación del inmueble, con el fin de determinar si se debe firmar nuevo contrato, desalojar al inquilino pudiente, o mudar al menesteroso a una vivienda proporcionada por el Estado.

Por todo lo expuesto, se somete a consideración de esta honorable asamblea, la siguiente

INICIATIVA DE LEY INQUILINARIA PARA EL DISTRITO FEDERAL

Disposiciones preliminares

Artículo 1o. El arrendamiento es un contrato por virtud del cual una de las partes se obliga a conceder a la otra el uso o goce temporal de un inmueble, y esta última, a pagar por ese uso o goce, un precio cierto y en dinero.

Artículo 2o. Las disposiciones de esta ley son de orden público, consecuentemente serán nulas las renuncias a los derechos y obligaciones que en esta ley se establezcan, excepto en los casos que se ordene lo contrario.

Artículo 3o. Las disposiciones de este código regirán en el Distrito Federal en materia de arrendamiento de inmuebles.

Artículo 4o. Contra la observación de esta ley no puede alegarse desuso, costumbre, práctica en contrario e ignorancia, pero la Procuraduría Federal del Consumidor, los jueces y magistrados, teniendo en cuenta el atraso intelectual y escasa preparación de algunos individuos o su miserable situación económica, podrán concederle un plazo para que cumplan con las obligaciones derivadas de esta ley.

Artículo 5o. Cualquier controversia que se suscite entre las partes en lo relativo al contrato que esta ley regula, deberá llevarse primeramente a una etapa conciliatoria ante la Procuraduría Federal del Consumidor, mediante el procedimiento que fije su ley reglamentaria..

Si la conciliación no fuera posible, de común acuerdo podrán someterse a juicio arbitral ante la propia Procuraduría, de acuerdo al procedimiento que se fije en el compromiso en árbitros y a las normas de la ley orgánica y reglamentos que la citada procuraduría establezca.

Los laudos que se dicten en los juicios arbitrales serán ejecutados, en su caso, por los tribunales del fuero común. De no haber compromiso en árbitros, tramitarán su controversia ante los tribunales competentes.

Tanto las controversias arbitrales como las judiciales, deberán resolverse a la letra de la ley o a su interpretación jurídica; a falta de ley, se resolverán conforme a los principios generales de derecho.

Artículo 6o. La renta se fijará por la Procuraduría Federal del Consumidor, por conducto de una comisión que se integrará con un representante del Colegio de Arquitectos, un representante de la Cámara de Propietarios, un representante del sector inquilinario, un representante de la Dirección de Catastro e Impuesto Predial de la Tesorería del Distrito Federal y el Procurador federal del consumidor o la persona que éste designe.

Los aumentos de renta se fijarán por la comisión cada dos años en los contratos de interés social.

Asimismo, corresponderá a la misma Procuraduría Federal del Consumidor establecer las bases generales para determinar los aumentos de renta en los contratos que no sean de interés social, fijándose dichos aumentos mínimo cada año.

Artículo 7o. En los contratos de arrendamiento de interés social, el importe de la renta por vivienda se fijará originalmente por la Procuraduría Federal del Consumidor, de acuerdo a lo previsto en el artículo anterior, por conducto de la comisión.

Artículo 8o. Se establece la creación de un certificado de rentabilidad, mismo que será expedido por la Procuraduría Federal del Consumidor, en el que se hará constar que la localidad arrendada llena los requisitos sanitarios y de construcción que marcan los reglamentos respectivos para el uso convenido en el contrato de arrendamiento.

Artículo 9o. Los contratos de arrendamiento deberán contener las siguientes cláusulas:
 

I. Nombre y domicilio del arrendador, carácter con que comparece y, en su caso, facultades para celebrar este tipo de actos;

II. Nombre del arrendatario;

III. Ubicación y descripción de la localidad arrendada;

IV. Término a que se sujetará el contrato, el cual nunca será inferior a dos años obligatorios para el arrendador y voluntario para el arrendatario;

V. Uso que se pretende dar a la localidad arrendada. En aquellos casos que se destine a habitación, la cláusula que determine el número máximo y edad de habitantes se tendrá por no puesta;

VI. Importe de la renta mensual que se cobrará por el arrendamiento, así como el monto y fecha en que se practicó el último avalúo a que se refieren los artículos 6o. y 7o. de esta ley.

VII. Garantías:

a) Número de certificado de depósito expedido por Nacional Financiera, S.A., que se establece en el artículo 31, fracción II de esta ley.

b) Nombre y dirección del fiador que en su caso comparezca, así como el o los bienes con que cuenta para garantizar su obligación, y

VIII. Fecha en que se firme el contrato.

Artículo 10. El arrendamiento puede exceder de seis años, para los inmuebles destinados a habitación; 10 para los destinados a comercio, agricultura o ganadería; y 15 para industrias.

Artículo 11. El arrendamiento deberá constar siempre por escrito y garantizarse su cumplimiento mediante el depósito de un mes de renta en certificado de depósito expedido por Nacional Financiera en forma simultánea a su celebración, sin perjuicio de que las partes convengan otra garantía voluntaria que en forma complementaria estimen pertinente.

Artículo 12. El contrato de arrendamiento no se rescinde por la muerte del arrendador ni del arrendatario, con las siguientes salvedades:
 

I. Si el bien dado en arrendamiento es el único inmueble que forma parte del acervo hereditario del arrendador y los herederos, cónyuge o descendiente del acervo hereditario del arrendador y los herederos, cónyuge o descendiente del autor de la sucesión, tuvieren necesidad de vivir en la finca arrendada;

II. Si los herederos del arrendamiento no son descendientes del autor de la herencia o cónyuge, descendientes directos de él, o con parentesco hasta el cuarto grado, y

III. Si los herederos del arrendamiento con derecho a continuar con el arrendamiento, destinan el inmueble a uso distinto del originalmente pactado sin consentimiento del arrendador, o si no acreditan capacidad para continuar con las obligaciones de pago y garantías derivadas del contrato de arrendamiento.

Si el contrato de arrendamiento se tuviere que rescindir por causa de muerte del arrendador o por las causas anteriormente enumeradas, los herederos del arrendatario gozarán de un plazo de un año contado a partir de la fecha en que se le requiera para ello, para desocupar el inmueble arrendado.

Si transcurrido un plazo de tres meses contados a partir de la fecha de fallecimiento de cualquiera de las partes, no se requiriera al arrendatario o a sus herederos, la desocupación del inmueble, el contrato originalmente firmado continuará hasta su legal terminación y prórrogas, si las hubiere.

Artículo 13. Si durante la vigencia del contrato por cualquier motivo se requerirá la enajenación del inmueble arrendado, el arrendamiento subsistirá en sus términos, operándose una subrogación legal en los derechos y obligaciones del arrendador, que pasan al nuevo adquirente.

El arrendatario tendrá la obligación de pagar la renta al nuevo propietario, desde la fecha en que se le notifique judicialmente o ante notario o por conducto de la Procuraduría, haberse otorgado el correspondiente título de propiedad, aun cuando aleguen haber pagado al primer propietario, a no ser que el adelanto de las rentas aparezcan expresamente o que acredite haberlas pagado.

Artículo 14. Si la transmisión de propiedad se hiciere por causa de utilidad pública, el contrato se rescindirá, pero arrendador y arrendatario deberán ser indemnizados por el expropiador, conforme lo establezca la ley respectiva.

Artículo 15. Se prohibe a magistrados, jueces, funcionarios y empleados públicos, tomar en arrendamiento por sí o por interpósita persona, los bienes que deban arrendarse en los negocios que intervengan.

Artículo 16. Si el mismo inmueble se da en arrendamiento separadamente a dos o más personas, prevalecerá el arrendamiento primero en fecha; si no fuera posible verificar la prioridad de una, valdrá el arrendamiento del que tiene en su poder el inmueble arrendado.

Si el arrendatario debe inscribirse en el registro público, sólo vale el inscrito.

En ambos casos, el arrendador queda obligado al pago de daños y perjuicios en favor de los demás contratantes.

Artículo 17. Será nulo el arrendamiento de una localidad sobre el que previamente no se haya obtenido certificado de habitabilidad, y consecuentemente el arrendador no podrá cobrar rentas.

Artículo 18. El arrendador que no hiciere las mejoras que ordene la Procuraduría, el Departamento del Distrito Federal o la delegación política, como necesarias para que una localidad sea habitable e higiénica, no podrá cobrar rentas en tanto no las efectúe y será responsable del pago de daños y perjuicios que su omisión origine.

Artículo 19. Ninguna de las partes en el contrato de arrendamiento puede renunciar anticipadamente al derecho de cobrar los daños y prejuicios que marque esta ley.
 

CAPITULO I
Del arrendador

Artículo 20. Arrendador es toda persona física o moral que da o otra denominada arrendatario el uso o goce de un inmueble, mediante la entre de un precio cierto.

Artículo 21. Toda persona física capaz de obligarse puede dar en arrendamiento un inmueble de su propiedad.

Artículo 22. En caso que el arrendador comparezca por medio de representante o apoderado, éste deberá acreditar tener facultades para arrendar, otorgadas por el legítimo propietario, bastará una carta poder ratificada ante la procuraduría; cuando se trate de contrato de interés social, se requerirá poder para actos de administración otorgado ante notario público de la ciudad de México, si no se refiere a contrato de interés social, o cuando el propietario de tres o más edificios de interés social se haga presentar por uno o varios apoderados con relación a las mismas unidades.

Artículo 23. Cuando el arrendador sea una persona moral, éste deberá estar constituido de acuerdo a las leyes respectivas; encontrarse debidamente inscrita ante el registro público de la propiedad y del comercio, o acreditar que se encuentra en trámite su inscripción; ser propietario del inmueble que se renta, o bien que se encuentre dentro de su objeto social la celebración de este tipo de contratos; asimismo, deberá acreditar quién comparece por ellas, que tiene facultades suficientes para arrendar, y que éstas no le han sido revocadas.

Artículo 24. Cuando arrendor o arrendatario sean menores, incapacitados o sucesores, deberán comparecer a través de quien corresponda la representación legal, en los términos del capítulo respectivo del Código Civil.

Artículo 25. No podrá arrendar el copropietario sin consentimiento por escrito de los demás copropietarios.

Artículo 26. Cuando el inmueble arrendado se destine a un fin comercial o industrial, el plazo pactado no puede exceder de 10 años, no podrá ser menor de tres años, y cuando el arrendamiento sea mayor de cinco años, el contrato deberá otorgarse en escritura pública y asentarse la nota marginal correspondiente en el Registro Público de la Propiedad del Comercio, el plazo que señala este artículo es obligatorio para el propietario y voluntario para el inquilino.

Artículo 27. Los arrendamientos de bienes del Estado estarán sujetos a las disposiciones de derecho administrativo y en lo no previsto por éstas, a las disposiciones de este código.
 

CAPITULO II
Del arrendatario

Artículo 28. El arrendatario será persona física o moral capaz de obligarse y podrá tomar en arrendamiento un inmueble.

Artículo 29. En caso de que el arrendatario comparezca por medio del apoderado o representante legal, le serán aplicables en lo conducente las disposiciones de los artículo 22, 23 y 24 de esta ley.

Obligaciones y derechos del arrendador

Artículo 30. El arrendador no podrá rechazar como arrendatario a la persona física o moral que llenó los requisitos de tal, y garantice a satisfacción del propio arrendador o de la Procuraduría el cumplimiento de sus obligaciones.

Artículo 31. El arrendador está obligado, aunque no haya pacto expreso:
 

I. A arrendar el bien inmueble de su propiedad a quien lo solicite, cuando reúna los requisitos que la ley establece;

II. A obtener un certificado de habitabilidad expedido por la Procuraduría, en el que se haga constar que la finca arrendada llena los requisitos sanitarios y de construcción que marcan los reglamentos respectivos para el uso convenido en el contrato de arrendamiento. Será nulo el contrato que se celebre sin obtener previamente este certificado;

III. A depositar en el establecimiento público autorizado por la ley para tal fin, dentro de los 15 días siguientes a la celebración del contrato de arrendamiento; el importe de la garantía que obligatoriamente le constituya el arrendatario por el cumplimiento de sus obligaciones, será equivalente al importe de un mes de renta. En caso de no depositar la garantía, se reducirá en un 25% la renta estipulada en el contrato; el arrendador acreditará el cumplimiento de sus obligaciones ante el arrendatario, a más tardar a los 30 días siguientes a la celebración del contrato o al momento de cobrar la segunda exhibición de renta, haciéndole entrega de una copia del documento en que conste el depósito constituido.

En caso de renovación o aumento de renta, se constituirá el depósito complementario que procede en los términos del párrafo anterior, bajo la sanción establecida para el caso de incumplimiento del arrendador, en lo que a los derechos de renovación o de aumento de renta se refiere.

El arrendador entregará al arrendatario el certificado correspondiente al depósito mencionado debidamente endosado, al vencimiento de contrato y de su prórroga, si la hubiere, contra la entrega de la localidad arrendada.

A su vez la institución depositaria restituirá el depósito respectivo; en caso de celebrarse un nuevo contrato de arrendamiento con distinto arrendador, el arrendatario podrá hacer efectivo el certificado de depósito primitivo o endosarlo a favor del nuevo arrendador, constituyendo tan sólo el depósito complementario que fuere disposición se refiere, incluida la sanción de reducción de renta en el caso de incumplimiento del arrendador.

En caso de que el arrendador demandare al arrendatario por incumplimiento de alguna obligación de la que deba responder el depósito constituido, dicha parte exhibirá el certificado de depósito correspondiente como documento fundatorio de su demanda, para que en la sentencia del procedimiento de que se trata, la autoridad judicial que conozca del mismo determine a que parte se le entregue el certificado de depósito referido, con objeto de que lo haga efectivo.

El arrendador podrá solicitar la constitución de depósito complementario sólo en los siguientes casos:

a) Si el arrendatario no tiene fiador, y

b) En caso de extranjeros que se encuentran en el país como turistas.

En ambos casos, el depósito no podrá exceder del importe de cuatro meses de renta;

IV. A entregar el arrendatario el inmueble arrendado con todas sus pertenencias y en estado de servir para el uso convenido, si no hubo convenio expreso para aquél que por su propia naturaleza estuviere destinado;

V. Tratándose de edificios de departamentos o conjuntos de casas que constituyan una unidad, el o los arrendadores proporcionarán el servicio de aseo, vigilancia y mantenimiento de las áreas de uso común, servicio que se encontrará incluido en el precio de la renta.

Para el anterior efecto se deberán considerar los servicios mencionados equivalentes al 20% de la renta.

La inobservancia de esta obligación traerá como consecuencia la reducción de la renta de un 20% y el pago de daños y perjuicios.

Cuando a juicio del arrendador el cumplimiento de esta obligación sea incosteable, deberá acudir ante la Procuraduría, quien con asistencia de ambas partes determinará en cada caso concreto si se debe o no cumplir con las obligaciones establecidas y, en su caso, qué medidas se deberán tomar;

VI. A no estorbar ni embarazar de manera alguna el uso del inmueble arrendado, a no ser por causa de reparaciones urgentes e indispensables;

VII. A garantizar el uso o goce pacífico del inmueble por todo el tiempo de contrato y sus prórrogas, si las hubiere, en los términos del capítulo correspondiente a la edición y saneamiento del Código Civil.

Lo dispuesto en esta fracción no comprende los hechos de tercero, caso fortuito o fuerza mayor;

VIII. A conservar el inmueble arrendado en el mismo estado durante la vigencia del arrendamiento, haciendo para ello todas las reparaciones necesarias;

IX. A responder de los perjuicios que sufra el arrendatario por los defectos o vicios ocultos en el inmueble anteriormente al arrendamiento;

X. A entregar el inmueble en el tiempo convenido, y si no hubiere convenio, luego que fuere requerido por el arrendatario por conducto de la procuraduría;

XI. El arrendador pagará los impuestos a cargo del inmueble;

XII. No podrá, durante el arrendamiento, mudar la forma del inmueble arrendado ni obstaculizar o intervenir en el uso legítimo de ella, salvo lo dispuesto en la fracción V de esta artículo;

XIII. Si al terminar el arrendamiento hubiere algún saldo a favor del arrendatario, el arrendador deberá devolverlo inmediatamente, a no ser que tenga algún derecho que ejercitar contra aquél.

En este caso depositará judicialmente el saldo referido simultáneamente al momento de presentar su solicitud de conciliación ante la Procuraduría;

XIV. EL arrendador goza del privilegio de preferencia para el pago de adeudos de la renta sobre los inmuebles y utensilios del arrendatario existentes dentro de la localidad arrendada si fuere urbano; sobre los frutos de la cosecha respectiva, si el predio fuere rústico, salvo que fueren inembargables, en los términos decretados por la fracción VII del artículo 2993 del Código Civil;

XV. A inscribirse en el padrón de arrendamientos de la procuraduría;

XVI. En caso de arrendamiento de locales comerciales o industriales, el arrendador deberá proporcionar al arrendatario todas las licencias a su cargo, documentación e información necesaria para este último, para efectos de que obtenga sus respectivas licencias de funcionamiento.

No podrá empezar a cobrar rentas en tanto no suministre la documentación mencionada;

XVII. Para la desocupación del inmueble, el arrendador podrá ejercitar en contra del arrendatario solamente las siguientes sanciones derivadas del contrato de arrendamiento, de acuerdo con el procedimiento que fija la ley respectiva:

a) Terminación del contrato y sus prórrogas;

b) Rescisión por cambio de uso o destino del inmueble hecho sin autorización por escrito, y

c) Pago y desahucio en caso que el arrendatario deje de cubrir el importe de dos o más mensualidades, y en el caso del arrendamiento de interés social, tres o más meses de renta.

En todas las anteriores acciones, deberá iniciarse el procedimiento ante la Procuraduría en la fase conciliatoria; se pasará al arbitraje si ambas partes aceptan el compromiso respectivo ante la propia Procuraduría como árbitro, cuyos laudos se ejecutarán por los tribunales del fuero común, o bien se podrá intentar la acción ante los referidos tribunales;

XVIII. Cualquier otra acción que tuviere en contra del arrendatario, que no esté encaminada a la terminación o rescisión del contrato de arrendamiento, se iniciará igualmente ante la Procuraduría, en la etapa conciliatoria, y la contenciosa se ventilará ante la autoridad judicial competente, con las salvedades que se establecen en esta ley;

XIX. El arrendador tiene el derecho a que se le pague la renta en el tiempo y la forma convenidos;

XX. A que el arrendatario y su fiador o cualquier otro coobligado garantice el cumplimiento del contrato de arrendamiento, le respondan por los daños y perjuicios que el inmueble arrendado sufra por su culpa o negligencia o de sus familiares y subarrendatarios, salvo el caso fortuito o fuerza mayor;

XXI. Tendrá el derecho a que el arrendatario asegure el inmueble cuando se establezca en él un comercio o industria que por su naturaleza sea riesgoso, ya sea por los materiales y equipo que se utilizan, o porque en él se introduzcan cosas de naturaleza inflamable;

XXII. Si por caso fortuito, fuerza mayor o causas imputables al arrendador, se impide el uso del inmueble arrendado, no se pagará renta mientras dure el impedimento;

XXIII. SI por las mismas causas sólo se impide parte del inmueble, deberán reducir parcialmente la renta a juicio de peritos;

XXIV. Si por causas imputables al arrendador se impide totalmente el uso del inmueble arrendado, por un plazo de dos meses deberá responder ante el arrendatario de los daños y perjuicios causados;

XXV. Si el arrendador no cumpliere con hacer las reparaciones y mejoras necesarias para el uso a que está destinado el inmueble, quedará a elección del arrendatario rescindir el contrato, cobrar daños y perjuicios o pedir autorización a la Procuraduría para ejecutar aquellas obras a cuenta de rentas;

XXVI. Corresponde al arrendador pagar las mejoras hechas por el arrendatario:

a) Si se trata de mejoras útiles que permitan la conservación del inmueble arrendado, y

b) Si se trata de mejoras útiles y se da por terminado el contrato antes de que transcurra el tiempo necesario para que el arrendatario quede compensado, a juicio de peritos, con el uso de las mejoras de los gastos que hizo;

XXVII. A instalar hasta tres extinguidores de incendio en la localidad arrendada, adecuados al tamaño de la misma y uso determinado en el contrato; el mantenimiento de dichos extinguidores corre por cuenta del arrendatario;

XXVIII. A mantener una instalación eléctrica adecuada a los fines del arrendamiento y uso normal del inmueble arrendado, manifestando al arrendatario cuál es el tope máximo de carga que soporta dicha instalación tanto en el local arrendado, como en las áreas de uso común;

XXIX. EL arrendador no puede rehusar como fiador, a una persona que reúna los requisitos exigidos por la ley a ese efecto, y

XXX. A responder de los daños y perjuicios que cause al arrendatario cuando se niegue a entregar la localidad arrendada.

CAPITULO IV
Obligaciones y derechos del arrendatario

Artículo 32. El arrendatario está obligado aunque no haya pacto expreso:
 

I. Solicitar en arrendamiento el bien inmueble que requiera siempre que reúna los requisitos que la ley establece;

II. A pagar la renta en forma y tiempo convenido;

III. A responder de los daños y perjuicios que el inmueble arrendado sufra por su culpa o negligencia, salvo el hecho de terceros ajenos a él;

IV. A responder de los daños y perjuicios que sufra el arrendador en caso de destrucción total o parcial del inmueble arrendado por causas imputables al arrendatario, salvo el hecho de terceros ajenos a él;

V. A servirse del inmueble arrendado solamente para el uso convenido o conforme a la naturaleza y destinos de ella;

VI. Si por causa imputable al arrendatario se destruye o imposibilita parcialmente el inmueble, pagará el importe total de la renta, sin derechos a solicitar disminución de la misma, salvo que se deba por hecho de terceros ajenos a él;

VII. El arrendatario está obligado a poner en conocimiento del arrendador, en un plazo no mayor de 72 horas, toda usurpación o daño que otro haya hecho o pretenda hacer en el inmueble arrendado, bajo la pena de pagar los daños y perjuicios que su omisión cause; en caso de ausencia del arrendador, lo notificará a la Procuraduría para que ésta tome las medidas pertinentes de acuerdo a su ley orgánica;

VIII. El arrendatario está obligado a defender como poseedor el inmueble arrendado, y el arrendatario deberá resarcir al arrendatario de los gastos que éste hubiere efectuado en defensa de sus intereses; en caso de considerar excesivos, deberán acudir ambas partes a la Procuraduría a dirimir sus controversias;

IX. Lo dispuesto en la fracción XII del artículo 31 regirá, en su caso, respecto al arrendatario;

X. Si el precio del arrendamiento debiere de pagarse en frutos y el arrendatario no los entrega en el tiempo debido, pagará en dinero al precio corriente que hubieren tenido en la plaza en la fecha en que debió de hacerse la entrega;

XI. El arrendatario es responsable de incendio, a no ser que provenga de caso fortuito, fuerza mayor o por vicios ocultos del inmueble arrendado;

XII. No responderá del incendio que provino de otra parte, si tomó las precauciones necesarias para que el fuego no se propagara;

XIII. Cuando sean varios arrendatarios y no se sabe dónde se originó el incendio, todos son responsables proporcionalmente a la renta que paguen, y si el arrendador ocupa parte de la finca, también responderá proporcionalmente a la renta que a esa parte fijen peritos; de igual modo responderán quienes ocupen alguna localidad como comodatarios o usufructuarios o bajo cualquier otro título.

Si se prueba que el incendio se originó en la parte que ocupe uno de los inquilinos o el propietario , comodatario o usufructuario de ésta, será el responsable.

Si algunos de los arrendatarios o equivalente, prueba que el fuego no pudo originarse en la parte que ocupa, quedará libre de responsabilidad;

XIV. En caso de que el arrendatario desee hacer modificaciones a la instalación eléctrica del inmueble para adecuar ésta a sus necesidades, deberá recabar previamente autorización por escrito del arrendador, en la que conste qué tipo de instalación se hace cargas máximas tanto en el área que ocupe como en las de uso común que puedan ser afectadas; las obras se llevarán a cabo bajo la responsabilidad y a costo del arrendatario;

XV. En caso de incendio debido al uso de energía eléctrica, a efecto de deslindar la responsabilidad civil tanto del arrendador como del arrendatario, ocurrirán directamente ante los tribunales del fuero común, ante los que acreditarán, independientemente de otras probanzas, la calidad, estado y uso de las instalaciones eléctricas y sus modificaciones, así como que tanto las primeras como las segundas se hicieron previa autorización de las autoridades correspondientes;

XVI. El arrendatario responderá de los daños causados por las sobrecargas a la instalación eléctrica por el uso de aparatos eléctricos que puedan traer como consecuencia dicha sobrecarga.

Bastará un certificado expedido por peritos de la autoridad correspondiente en el que conste que los aparatos que pretenda usar el arrendatario no afecten la instalación eléctrica;

XVII. Se aplicarán las obligaciones referentes a instalación eléctrica en todo lo referente a instalaciones de gas u otros similares que puedan crear un riesgo;

XVIII. La responsabilidad, en los casos de que tratan las fracciones anteriores, comprende no solamente el pago de daños y perjuicios sufridos por el propietario o arrendatario, según el caso, sino el que se haya causado a otras personas, que provenga directamente del incendio;

XIX, El arrendatario que va establecer en la finca arrendada una industria peligrosa, o en la que se contengan materiales fácilmente inflamables, deberá instalar a su costa el número de extinguidores de incendio adecuados al tipo de industria o comercio, y tiene la obligación de asegurar dicho inmueble contra el riesgo probable que origine el ejercicio de la misma;

XX. EL arrendatario no puede, sin consentimiento expreso del arrendador, variar la forma del inmueble arrendado, y si lo hace, debe, cuando lo devuelva, restablecerla al estado en que la recibió, siendo además responsable de los daños y perjuicios;

XXI. Si el arrendatario recibe el inmueble con expresa descripción de las partes de que se compone, al concluir el contrato debe devolverla en el estado en que la recibió, salvo que hubieren perecido o se hubiere deteriorado por el transcurso del tiempo o por causa inevitable;

XXII. Se presume que el arrendatario recibió el inmueble sin la descripción expresa que se refiere el anterior inciso, si en el contrato no constare la relación detallada;

XXIII. El arrendatario está obligado a efectuar las reparaciones de aquellos deterioros de poca importancia que regularmente se causan por los propios habitantes;

XXIV. EL arrendatario tendrá el derecho, si está al corriente en el pago de sus rentas, a que se le otorgue nuevo contrato de arrendamiento si ya gozó de las prórrogas, y se le prefiera, sobre todo interesado en el arrendamiento de la finca; también gozará del derecho del tanto si el propietario quiere vender el inmueble, aplicándose en lo conducente lo dispuesto por los artículos 2304 y 2305 del Código Civil;

XXV. En el caso de arrendamiento de predios baldíos, se considerarán mejoras útiles que deba pagar el arrendador, la construcción de bodegas, casetas, instalaciones para taller mecánico u otras similares, si no existe pacto en contrario;

XXVI. Todas las modificaciones al contrato de arrendamiento, así como las mejoras, reparaciones o ampliaciones al inmueble, deberán estar autorizadas por el arrendador, por escrito en el que constará la conformidad, y ante la negativa del arrendador serán autorizadas por la Procuraduría o el juez competente;

XXVII. A entregar el arrendador el importe de un mes de renta, en calidad de depósito para los efectos que señala la fracción III del artículo 31 de esta ley, y

XXVIII. EL arrendatario está obligado a pagar el consumo de agua.

CAPITULO V
Del contrato de subarrendamiento

Artículo 33. El arrendatario no puede subarrendar el inmueble arrendado en todo o en parte, ni ceder sus derechos sin consentimiento por escrito del arrendador; si así lo hiciere, será nulo el contrato y responderá ante el arrendador y subarrendatario de los daños y perjuicios.

Artículo 34. Si el subarriendo se hiciere previa conformidad del arrendador, el arrendatario será responsable ante el arrendador como si él mismo continuare en el uso o goce del inmueble, con la responsabilidad solidaria del subarrendatario.

Artículo 35. Durante el contrato de subarriendo subsisten las obligaciones y derechos del arrendador estipuladas en esta ley para con el subarrendatario, salvo el pago de rentas, que se hará directamente al arrendatario.

Artículo 36. El subarrendador exigirá al subarrendatario el depósito a que se refiere la fracción II del artículo 31 de esta ley, quedando obligado a su vez cumplir con esta disposición.

Artículo 37. Las obligaciones y derechos que se establecen en esta ley para el arrendatario serán las mismas que para el subarrendatario.

Artículo 38. El contrato de Subarriendo terminará:
 

I. Por las causas de terminación que se establecen en este código;

II. Por haber terminado el contrato de arrendamiento celebrado entre arrendador y arrendatario, y

III. Por haberse rescindido el contrato de arrendamiento entre las partes que cita el anterior inciso.

Artículo 39. El subarrendatario, si está al corriente en el pago de sus rentas, tendrá derecho de que en igualdad de condiciones se le prefiera a otro interesado en un nuevo contrato de subarriendo y, con exclusión del arrendatario, tendrá preferencia en igualdad de condiciones que otro, para celebrar directamente un contrato de arrendamiento.

Artículo 40. En caso de un contrato de subarrendamiento celebrado sin autorización expresa del arrendador, el arrendatario estará obligado a pagar al arrendador un 30% más de la renta pactada, por el tiempo que dure la ocupación del inmueble por parte del subarrendatario.

Artículo 41. En el caso anterior, el subarrendatario tendrá que desocupar la localidad en un plazo máximo de seis meses contados a partir de la fecha del emplazamiento, apercibido de lanzamiento a su costa.

Artículo 42. No se considerará subarriendo el rentar cuartos con servicio de aseo y alimentación, ya que encuadra dentro del contrato de hospedaje, rigiéndose por las normas de éste, salvo que el inmueble no tenga las licencias expedidas al respecto por las autoridades administrativas, en cuyo caso se aplicarán las normas del presente capítulo.

Artículo 43. No se considerará subarriendo el hecho que habiten gratuitamente en el inmueble familiares que no dependan económicamente del arrendatario o amistades de él, en número razonable, salvo en prueba de contrario.
 

CAPITULO VI
Del arrendamiento de fincas rústicas

Artículo 44. Se considerará predio rústico, aquél cuyo fin primordial sea la agricultura o la ganadería.

Artículo 45. La renta debe pagarse en los plazos convenidos, y a falta de convenio, por semestres vencidos; solamente en este tipo de contratos es válido pactar el pago de la renta en especie.

Artículo 46. El contrato se celebrará por un plazo mínimo de tres años forzosos para el arrendador y voluntario para el arrendatario.

Artículo 47. El arrendatario tendrá derecho a reducción en la renta por esterilidad de la tierra, si se presenta dentro de los primeros 18 meses de celebrado el contrato, a juicio de peritos, y por casos fortuitos o de fuerza mayor. La reducción será proporcional al monto de las pérdidas sufridas; en caso de desaveniencia, los contratantes dirimirán su controversia ante la Procuraduría.

Artículo 48. Se aplicará al arrendamiento de predios rústicos, en lo conducente, las obligaciones y derechos del arrendador y arrendatario que marca esta ley; con relación al depósito que cita la fracción II del artículo 31, deberá enterarse el equivalente a una mensualidad de renta.

Artículo 49. En caso de terminación del contrato, debe el arrendador notificar fehacientemente al arrendatario con un año de anticipación, y éste a su vez permitirá al arrendador o futuro arrendatario el barbecho de las tierras que tenga desocupadas y en las que él no pueda verificar la nueva siembra, así como el uso de edificios y demás medios que fueren necesarios para las labores preparatorias de las siembras del año siguiente.

Artículo 50. Terminado el arrendamiento tendrá a su vez el arrendatario saliente, derecho a usar de las tierras y edificios por el tiempo absolutamente indispensable para la recolección de los frutos pendientes al terminar el contrato.
 

CAPITULO VII
Del arrendamiento de interés social

Artículo 51. Se considerará de interés social el contrato de arrendamiento que no exceda de la cantidad que se fije en los artículos transitorios, misma que podrá aumentarse cuando lo estime pertinente la comisión de estudios sobre la renta de la Procuraduría, sin que el plazo de vigencia de cada renta o aumento que se estime, sea inferior a dos años.

Artículo 52. Se aplicarán a este contrato todas las disposiciones que marca esta ley, con las salvedades que en este capítulo se consignan.

Artículo 53. El importe de la renta será fijado por la comisión de estudios sobre la renta, dependiente de la procuraduría, en los términos que fije su ley orgánica y reglamentos y dentro de las condiciones que establece esta ley en el capítulo respectivo.

Artículo 54. Los aumentos de renta se fijarán cada año por la comisión de estudios sobre la renta que funcionará de acuerdo a la ley orgánica y reglamentos de la Procuraduría.

Artículo 55. Se formará una bolsa de la vivienda de arrendamiento que dependerá de la Procuraduría, cuya función consistirá en levantar un censo de viviendas a efecto de zonificar el Distrito Federal y auxiliar a quienes lo requieran para la obtención de una vivienda cómoda e higiénica que cubra sus necesidades, todo ello adecuado a su capacidad de pago.

Procurará además colocar al futuro arrendatario lo más cerca posible de su lugar de trabajo o centros de educación de su familia.

En la bolsa de vivienda de arrendamiento se llevará un centro de habitaciones con renta congelada, para los efectos que se citan en el capítulo respectivo de esta ley.

Artículo 56. Se formará un padrón inquilinario con las funciones y atribuciones que marque la ley orgánica y reglamentos de la Procuraduría, sobre las siguientes bases:
 

a) Se levantará un censo de arrendamientos de escasos recursos que necesariamente encuadran en el contrato de interés social, en el que se registrarán la edad, ocupación, y personas que dependen de él, así como de aquellas familias que viven con el interesado y cooperan para el pago de la renta y subsistencia;

b) Se anotará la permanencia del arrendatario en las diversas viviendas que hubiere ocupado y las causas por las cuales cambió de domicilio, ya sean terminaciones o rescisión de contrato;

c) Como consecuencia de lo anterior, el arrendador podrá acudir al padrón a solicitar referencias de su futuro arrendatario para que, en su caso, solicite las garantías que estime pertinentes en defensa de sus intereses, en la inteligencia que si el arrendatario garantiza plenamente sus obligaciones a juicio del arrendador o de la Procuraduría, no podrá negarse a celebrar el contrato respectivo;

d) A aquellos arrendatarios que acrediten haber cumplido sistemáticamente con sus obligaciones de arrendatario por un período no menor de dos años, salvo caso fortuito o fuerza mayor, previo informe del padrón, la Procuraduría hará las gestiones necesarias para que las dependencias autorizadas: Fovissste o Infonavit, la propia Procuraduría u otra similar, le vendan una vivienda adecuada a sus necesidades y posibilidad de pago, con derecho de preferencia sobre otros arrendatarios morosos, y

e) Llevará un registro de arrendatarios que ocupen habitaciones de renta congelada, para los efectos que se citan en el capítulo respectivo de esta ley.

Artículo 57. Para la procedencia de la acción de pago y desahucio, será necesario que el arrendatario deba más de dos meses de renta.

Artículo 58. Si el arrendatario percibe sus ingresos por semana, quincena o mes, la renta se deberá pagar por mes.

Independientemente del modo de pago, el depósito a que se refiere la fracción II del artículo 31 de esta ley será equivalente al pago de un mes de renta; si como garantía adicional se pacta el depósito de más de un mes de renta, el importe íntegro se depositará en los términos del precepto citado.

Artículo 59. Solamente en caso de que el arrendatario no pueda proporcionar como garantía adicional un fiador, podrá requerir el arrendador el depósito de hasta cuatro meses de renta.
 

CAPITULO VIII
Del arrendamiento de locales amueblados

Artículo 60. En arrendamientos de viviendas o locales amueblados se aplicarán las obligaciones y derechos de arrendador y arrendatario consignadas en esta ley. Se aplicarán las disposiciones de este artículo cuando por lo menos un 80% de la vivienda o local se encuentre amueblado.

Artículo 61. En cuanto al depósito a que se refiere la fracción II del artículo 31 de esa ley, el arrendador deberá depositar el importe de un mes de rentante la institución a que se refiere la fracción II del artículo 31 de esa ley, mismo que se reducirá o incrementará en la medida que la comisión de estudios sobre la renta modifique la renta asignada.

Artículo 62. Independientemente de las bases establecidas en esta ley para fijar el valor del inmueble y la renta a cobrar por ese concepto, la comisión de estudios sobre la renta, para efectos de determinar el importe de la renta de unidades amueblados, tomará en cuenta las siguientes bases:
 

I. Calidad de los muebles;

II. Edad aparente del mobiliario;

III. Estado de conservación de los mismos;

IV. Si el número y distribución del mobiliario cumplen con el destino que se pretende dar a la localidad, y

V. Valor de la factura del mobiliario y, a falta de ésta, se estimará el costo de adquisición tomando en cuenta lo establecido en las fracciones I, II y III del presente artículo.

Artículo 63. Para efectos de avalúo anterior, personal autorizado de la comisión de estudios sobre la renta sellará en un lugar accesible, no visible de cada mueble, y se levantará un inventario detallado de los mismos, el que se anexará a cada contrato de arrendamiento.

Artículo 64. En cuanto al plazo del contrato, se deja a la voluntad de las partes, debiendo dar aviso por escrito con tres días de anticipación la voluntad de darlo por terminado.

Artículo 65. La renta se fijará por día, semana o quincena.

Artículo 66. Si el plazo pactado excede a una semana, deberá pagarse por semanas adelantadas.

Artículo 67. El arrendador podrá exigir al arrendatario hasta un mes de depósito de garantía del cumplimiento de sus obligaciones, que quedarán en su poder sin necesidad de depositarlo, en los términos del artículo 31, en atención a lo ordenado por el artículo 61 de este capítulo.

Artículo 68. El arrendatario está obligado a cuidar y conservar los muebles como si fueran propios, responsabilizándose de los daños y perjuicios que éstos sufran por su culpa o negligencia.

Artículo 69. El arrendador tendrá derecho a garantizar el pago de la renta con las pertenencias del arrendatario, a este efecto, podrá rentarlas en prenda hasta que obtenga el pago del adeudo.

Artículo 70. No se aplicarán las disposiciones de este capítulo, cuando se renten cuartos amueblados, aplicándose en este caso las disposiciones relativas al contrato de hospedaje comprendidas en los artículos 2666 a 2669 inclusive, del Código Civil.

Artículo 71. Para la desocupación y entrega del inmueble a que se refiere este capítulo por violaciones al contrato de arrendamiento, el arrendador acudirá ante la Procuraduría, quien comunicará al arrendatario, la desocupación y pago, en su caso, y en caso de negativa de este último, con intervención de la propia Procuraduría se constituirá la prenda a que se refiere el artículo 69 de esta ley, a efecto que el interesado acuda a los tribunales competentes a dirimir su controversia.

Artículo 72. En caso de violaciones al contrato contenidas por el arrendador, el arrendatario acudirá ante la Procuraduría en los términos que se señalan en esta ley; si la conciliación no fuere posible, podrá acudir a los tribunales competentes en defensa de sus intereses.
 

CAPITULO IX
Término del contrato de arrendamiento

Artículo 73. Se establece como plazo mínimo del contrato de arrendamiento, el de dos años forzosos para el arrendador y voluntario para el arrendatario.

Artículo 74. Si durante el plazo mencionado en el artículo anterior el arrendatario ha pagado puntualmente la renta, tendrá derecho a una primera prórroga del mismo por dos años, transcurrida la cual se concederá una segunda prórroga por dos años y después se podrá dar por terminado el contrato, respetando el derecho de preferencia del arrendatario para celebrar nuevo contrato en igualdad de condiciones que otro, o para prorrogar el mismo período de dos años cada uno.

Artículo 75. El término a que se refiere el artículo 73 de esta ley, empezará a contar a partir de la fecha en que se firme el contrato de arrendamiento.

Artículo 76. En arrendamiento voluntario y cuyo destino sea distinto al de habitación, comercio o industria, es válido fijar como plazo los establecidos en esta ley.

Artículo 77. Cualquier condición puesta en el contrato, que tienda a disminuir los plazos a que este capítulo se refiere, se tendrá por no puesta.
 

CAPITULO X
Del modo de terminar el contrato de arrendamiento

Artículo 78. El contrato de arrendamiento puede terminar:
 

I. Por haberse cumplido el plazo fijado en el contrato y su prórroga, si la hubiere, ya sean legales o convencionales;

II. Por estar satisfecho el objeto y el plazo para el que fue arrendado, así como por haberse cumplido las prórrogas;

III. Por convenio expreso entre las partes, ratificado ante la Procuraduría y aprobado por ésta;

IV. Por confusión;

V. Por pérdida o destrucción total del inmueble arrendado;

VI. Por expropiación del inmueble arrendado;

VII. Por rescisión;

VIII. Por evicción del inmueble arrendado;

IX. Por aviso fehaciente dado por el arrendatario, con seis meses de anticipación;

X. Muerte del arrendador o arrendatario, en los términos señalados por esta ley, y

XI. Necesidad del arrendador de ocupar el inmueble arrendado, debiendo acreditarlo ante la Procuraduría.

Artículo 79. En el caso a que se refiere la fracción III del artículo anterior, el arrendatario gozará de un plazo de seis meses para desocupar la localidad arrendada.

Artículo 80. En el caso a que se refiere la fracción VII del artículo 78, para que proceda la terminación del contrato de arrendamiento, el subarrendatario deberá ser llamado a juicio como tercero en el litigio y ser vencido en él.

Si derivado de los vicios de carácter jurídico que tenga el inmueble, el arrendador es emplazado a juicio con anterioridad a la fecha del contrato de arrendamiento el arrendatario no será llamado a juicio y el arrendador deberá pagar al arrendatario los daños y perjuicios que la terminación le causen.

En el caso a que este artículo se refiere y si el nuevo adquirente tiene la necesidad de ocupar el inmueble a juicio de la Procuraduría, o demuestra ante las misma la necesidad de demoler la vivienda para construir otra destinada a diverso fin, gozará el arrendatario de un plazo de seis meses para desocupar el inmueble arrendado, contados a partir de la fecha en que se le notifique personalmente la sentencia ejecutoriada.

Artículo 81. En el caso que se cita en la fracción VIII del artículo 78, el arrendador podrá demandar la rescisión exclusivamente en los siguientes casos:
 

I. Por el uso distinto sin autorización por escrito del arrendador, del inmueble arrendado al originalmente pactado;

II. Por no pagar el arrendatario el importe de la renta en el plazo pactado, salvo que al contestar la demanda justifique que está al corriente de sus pagos, y

III. Por adeudo de más de tres meses de renta, si el arrendamiento es de interés social, o más de dos meses si no se trata de ese tipo de contratos, salvo que se liquide la renta al contestar la demanda. En este caso, el arrendador deberá de iniciar juicio de desahucio y pago de acuerdo a lo establecido por la ley de la materia.

Artículo 82. Si el arrendatario desea dar por terminado el contrato de arrendamiento, deberá avisar su deseo al arrendador con seis meses de anticipación, por escrito que deberá firmar el arrendador de recibido, en caso de ausencia o negativa de éste se notificará por conducto de la Procuraduría si se trata de arrendamiento de interés social o por conducto de los tribunales competentes o notario en cualquier otro caso.

Artículo 83. Si el arrendatario desea rescindir el contrato de arrendamiento por violaciones a él cometidas por el arrendado a su juicio y demandar el pago de daños y perjuicios, deberá iniciar su demanda ante la Procuraduría, en los términos que su ley reglamentaria estipula.

Artículo 84. En caso de destrucción total del inmueble arrendado causado por el arrendador o arrendatario, la parte que no haya originado la destrucción podrá demandar, a su elección, la rescisión a la continuación del contrato más que el pago de daños y perjuicios.

Artículo 85. En caso de muerte del arrendador o arrendatario, se aplicará lo dispuesto en el artículo 12 de esta ley.

Artículo 86. Si el arrendador se encuentra en la necesidad de ocupar el inmueble arrendado, tendrá que demostrar ésta ante la Procuraduría y previo convenio con el arrendatario, éste desocupará él inmueble en un plazo no mayor de seis meses.

Si el arrendador o sus herederos no ocuparen personalmente el inmueble arrendado en un plazo máximo de tres meses posteriores a la desocupación por parte del arrendatario éste tendrá derecho a que el contrato de arrendamiento que tenía celebrado continúe y el pagos de daños y perjuicios, incluyendo el 30% de las rentas que en su caso hubiere pagado por el arrendamiento de otro inmueble.

Si a juicio de la Procuraduría, en período de conciliación, el arrendador demuestra la necesidad de ocupar el inmueble arrendado, conminará al arrendatario para que desocupe el inmueble en un plazo no mayor de seis meses y si éste se negare, si el arrendamiento fuera de interés social, se verá privado de los servicios de defensoría que presta la Procuraduría y si el arrendamiento no es de interés social, pagará al arrendador los daños y perjuicios que en su caso se causen, y en ambos casos serán obligados a desocupar a su costa el inmueble, mediante el procedimiento que fijen las leyes respectivas.
 

CAPITULO XI
Del pago de la renta

Artículo 87. El pago de las rentas deberá hacerse en efectivo en moneda nacional, o en especie si así se pactó en el contrato, y si se refiere a fincas rústicas, en cantidad y calidad convenidas y en el lugar pactado; a falta de éste, en el domicilio del arrendatario.

Artículo 88. El pago se hará en la fecha convenida, otorgándose al inquilino 15 días si el pago es semestral, 10 días si es mensualmente, tres si es quincenal, y dos si es semanal, como plazo de gracia para que no incurra en mora.

Artículo 89. El arrendador no podrá negarse a recibir el pago de las rentas, y si así lo hiciera, y obliga al arrendatario a consignar las rentas, se hará acreedor a la multa que establezca el juez o la procuraduría, en atención a que dolosamente obliga al arrendatario a acudir ante los tribunales competentes a cumplir su obligación.

Si el arrendatario acude dolosamente a los tribunales del fuero común a consignar el importe de sus rentas, se hará acreedor a las sanciones que para este efecto establezca el juez o la procuraduría.

Ambas partes tendrán que acreditar ante los tribunales competentes o la procuraduría, ya sea que estén actuando de buena fe, o mala fe de su contratante.
 

CAPITULO XII
Del modo de fijar las rentas

Artículo 90. El importe de la renta y los aumentos anuales será fijado por la comisión de estudios sobre la renta de la Procuraduría.

Artículo 91. Para el efecto que se establece en el artículo anterior, previamente a la celebración de un contrato de arrendamiento el arrendador deberá solicitar a la procuraduría citada se practique un avalúo del inmueble que pretende rentar, para efectos de determinar la renta a cobrar, sobre las siguientes bases:
 

I. La procuraduría mencionada, por conducto de la comisión para la fijación de valores de la renta, elaborará una tabla de valores de los inmuebles ubicados en el Distrito Federal en la que se tomará en cuenta fundamentalmente los siguientes elementos:

a) Ubicación del inmueble, considerando tanto la calle en que se encuentre, como cercanía a esquinas y clase de zona;

b) Dimensiones y forma del terreno;

c) Superficie construida;

d) Clase de construcción;

e) Edad de la construcción;

f) Estado de conservación del inmueble;

g) Servicios con que cuenta la zona y distancia a éstos;

h) Parques, mercados, centros educativos y deportivos de la zona;

i) Transporte, y

j) Rentabilidad de la inversión tanto por el estado en que se encuentra, así como por la zona;

II. Con base en la tabla de valores de la renta a que se refiere el inciso anterior, un perito de la comisión para que fijara el valor de la propiedad raíz, practicará avalúo sobre cada inmueble para efectos de determinar la renta máxima a cobrar, misma que se determina en un porcentaje sobre el valor de avalúo de rentabilidad, y

III. En los aumentos de renta se tomará como base el incremento al salario mínimo, en ningún caso se permitirá que el inquilino pague como incremento de renta más del 25% de la renta pactada.

Artículo 92. Tanto arrendador como arrendatario podrá impugnar el avalúo; la procuraduría, con la opinión de las partes, fijará las modificaciones al porcentaje a que se refiere la fracción III del artículo anterior; el precio no podrá ser recurrido.

Artículo 93. El precio de la renta se fijará por la mayoría de votos de los integrantes de la comisión.
 

CAPITULO XIII
De las garantías

Artículo 94. El arrendador podrá requerir al arrendatario que garantice las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento mediante:
 

I. Fianza expedida por compañía autorizada para ese efecto, sin que sea mayor a un año de renta;

II. Fianza otorgada por persona física o moral;

III. Depósito hasta de cuatro meses de renta, y

IV. Cualquier otro medio autorizado por las leyes que no sea oneroso para el arrendatario o de difícil otorgamiento.

Artículo 95. La garantía que otorgue la compañía autorizada para ese efecto se regirá por la ley respectiva.

Artículo 96. Tratándose de fiador, se aplicarán las disposiciones del Código Civil supletoriamente, en lo que no se oponga a esta ley.

Artículo 97. El fiador deberá ser propietario de bienes suficientes para responder de la obligación que garantiza, y deberá enumerarlos detalladamente en el contrato de arrendamiento, así como los datos registrales si se trata de inmuebles y los gravámenes que tengan, con el fin de que el arrendador tenga los elementos necesarios para aceptarlo o rechazarlo.

A la vez, deberá manifestar al arrendador cuantas fianzas ha otorgado y por qué cuantía.

Artículo 98. Será responsable el fiador de los daños y perjuicios que se causan en el arrendador por cualquier dato falso que hubiere proporcionado al momento de firmar el contrato de arrendamiento y cuya falsedad u omisión hubieren sido determinantes para aceptarlo como fiador.

Artículo 99. El arrendador no podrá rechazar un fiador que reúna los requisitos de tal ley y cuyas propiedades le garanticen hasta 12 mensualidades de renta, y si lo hace, responderá de los daños y perjuicios que cause.

Artículo 100. Con relación a lo establecido por la fracción III del artículo 94, el arrendador sólo podrá exigir el depósito de hasta cuatro meses de renta en caso que el arrendatario no tenga fiador u otro medio de garantizar sus obligaciones y tratándose de extranjeros que se encuentran el país en calidad de turistas.

Artículo 101. Por cuanto hace a la fracción IV del artículo 94, el arrendador podrá solicitar como garantía la prendaria u otra autorizada por las leyes, que garanticen el pago de seis meses de renta.

Artículo 102. Será nula cualquier garantía que se establezca con títulos de crédito.
 

CAPITULO XIV
De la rentas y su incremento

Artículo 103. La Comisión de Estudios Sobre la Renta se integrará por un representante de la Cámara de Propietarios, un representante de los inquilinos, un representante del Colegio de Arquitectos, un representante de procuraduría y un representante del Departamento del Distrito Federal, comisión que será presidida por el representante de la Procuraduría.

Artículo 104. La comisión de fijación de renta e incremento se reunirá anualmente para el efecto de fijar el porcentaje de aumento de renta que deberán pagar los inquilinos al vencer el plazo del contrato pactado, de igual forma fijaran los precios de la rentas que deben pagarse en las distintas zona del Distrito Federal.

Artículo 105. En ningún caso las rentas podrán incrementarse anualmente en más del 25% por inmuebles arrendados que no sean sujetos a contratos de interés social; los arrendamientos de interés social bajo ninguna circunstancia podrán ser aumentados en más de un 15% anual.

Artículo 106. Para el efecto de fijar las rentas de bienes urbanos rústicos, la comisión considerará la opinión que emita la secretaría de Agricultura y Recursos Hidráulicos, respecto del estado de fertilidad que guarde el predio rústico arrendado, si éste se destina al cultivo y en su caso también para aquellos destinados a cualquier actividad de la producción de alimentos.

Artículo 107. Para el efecto de que se arriende un inmueble baldío o una localidad, previa autorización de la Procuraduría o de los tribunales del arrendamiento, la renta que se fije por la comisión será liquidada a partir del día en que tome posesión el arrendamiento.

Artículo 108. Para fijar las rentas para inmuebles, la comisión tomará en consideración el cumplimiento de los reglamentos sanitarios y de construcción previo estudio que practique la procuraduría, quien en el supuesto de no existir contrato de arrendamiento del inmueble conminará al arrendatario a celebrar nuevo contrato de arrendamiento, bastando el hecho de que los ocupantes no celebren dicho contrato ante la procuraduría en el Plazo de 30 días contados a partir de la fecha en que se les conmine, para que opere la rescisión, en este caso con las copias certificadas que para ese efecto la expida la procuraduría mencionada, de los estudios socioeconómicos, técnicos y avalúo de las actuaciones pertinentes del acto de conminación y de la certificación de que el arrendatario u ocupantes no comparecieron a firmar el contrato, el arrendador podrá demandar el lanzamiento de los ocupantes mediante el procedimiento que se establezca en el Código de Procedimientos Civiles, en el que se dará al ocupante hasta un plazo de 90 días para desocupar o serán lanzados a su costa.

la única excepción que se podrá oponer será la de otorgamiento de contrato de arrendamiento ante la presencia judicial dentro del plazo de 30 días señalado.

Artículo 109. Si el resultado de los estudios técnico y socioeconómico que se establecen en este capítulo se determina que el inmueble arrendado no reúne los requisitos de habitabilidad que marcan los reglamentos respectivos, y los ocupantes del mismo tienen capacidad económica para pagar una renta superior, el contrato quedará rescindido por ministerio de ley y, mediante el procedimiento que marca el artículo anterior, se apercibirá a los ocupantes que deben desocupar el inmueble en un plazo no mayor de seis meses, quedando liberado el arrendador de la responsabilidad civil por la destrucción del inmueble, a los 30 días de notificarse a los ocupantes el apercibimiento mencionado; transcurridos los seis meses que se citan, serán lanzados a su costa. Contra este procedimiento no cabe ninguna excepción.

Artículo 110. Si de los estudios citados se concluye que los ocupantes tienen capacidad para pagar una renta más elevada y el inmueble se puede reparar de tal modo que garantice a éstos la permanencia en él por un plazo mínimo de 10 años, previa determinación del costo de las reparaciones, si ambas partes aceptan y se obligan ante la Procuraduría a iniciar las obras correspondientes en un plazo no mayor de 30 días contados a partir de la fecha en que se firme el convenio respectivo y a pagar el 50% del importe de cada parte, en cuanto a lo referente a la unidad habitacional, y el 100% a la de áreas de uso común, se firmará nuevo contrato de arrendamiento de acuerdo a los lineamientos de esta ley, y por un plazo de 10 años, con los aumentos de renta que en su caso se fijen por parte de la Procuraduría.

En caso que una de las partes o ambas y de acuerdo al estudio socioeconómico no tengan capacidad suficiente para pagar la parte que les corresponde a las reparaciones, la Procuraduría financiará las obras respectivas.

Articulo 111. Si el arrendatario u ocupantes no tienen capacidad económica para pagar una renta más elevada de acuerdo al estudio socioeconómico que practique la Procuraduría, y el inmueble reúne los requisitos sanitarios y de construcción para ser habitable, el contrato subsistirá hasta en tanto de la propia Procuraduría gestionará al arrendatario una vivienda cómoda e higiénica por la que se pague como renta la misma cantidad que se encuentre cubriendo por la localidad con renta congelada o aquella que se determine en el referido estudio socioeconómico.

Artículo 112. Si el arrendatario, de acuerdo a los estudios que se establecen en este capítulo, no tiene capacidad económica para pagar una renta más elevada y la vivienda no reúne los requisitos que marcan los reglamentos respectivos para ser habitable, el contrato subsistirá en tanto la Procuraduría proporcione al arrendatario una vivienda cómoda e higiénica por la que se pague la misma renta que la que se encuentra cubriendo, por la de renta congelada, y el arrendador y la propia Procuraduría llevarán a cabo las reparaciones indispensables para que el inquilino pueda permanecer en la localidad en tanto se le proporcione otra vivienda, pagando cada uno de ellos el 50% de las reparaciones; en caso que el arrendador no pueda pagar la parte que le corresponde, la Procuraduría le prestará el importe correspondiente.

Artículo 113. Para efectos de lo establecido en los dos artículos anteriores, la Procuraduría gestionará ante las instituciones y organismos de vivienda, el número de localidades necesarias para proporcionar a los arrendatarios habitaciones cómodas e higiénicas por las que se les cobre como renta la cantidad que de acuerdo al estudio socioeconómico se determine que el inquilino pueda pagar, y en su caso que el aumento de renta, por mínimo que fuere, sea gravoso para el arrendatario, se le cobrará la misma que a la fecha del estudio se encuentre pagando por la localidad de renta congelada.

Previamente se determinará en qué zona de la ciudad le es más conveniente al arrendatario cambiarse, tomando en consideración el trabajo que desempeña y los centros educacionales a los cuales asistan los miembros de la familia, o bien lo más cerca posible del lugar donde se encuentre habitando.

Articulo 114. Para efectos de determinar la capacidad de pago del arrendatario se tomará en cuenta no solo los ingresos que él directamente obtenga, si no el de el o los familiares que trabajen y puedan cooperar al pago de la renta, así como que por ese hecho no se afecte su subsistencia.

Artículo 115. en caso de edificios que tengan renta congelada, o conjunto de viviendas que formen una sola unidad, si se determina que en una sola de ellas o un departamento no es habitable, se rescindirán todos los contratos por ministerio de ley y la Procuraduría proporcionará a aquellos inquilinos de escasos recursos, viviendas cómodas e higiénicas, en los términos establecidos por los artículos 112 y 113 de esta ley; aquellos que puedan pagar una renta más elevada se les conminará a mudarse en un plazo no mayor de seis meses, mediante el procedimiento respectivo.

Artículo 116. Si el arrendador se niega a llevar a cabo las obras de reparación necesarias, de acuerdo a lo establecido en este capítulo o no acepta el financiamiento por parte de la Procuraduría, ésta llevará a cabo las obras por cuentas de él y garantizará el adeudo del inmueble con crédito preferente, incluso al de instituciones bancarias, fiscales y laborales.

Previo los trámites de ley, se rematará el inmueble y de su producto se hará los pagos respectivos.

Artículo 117. Si el arrendatario se negara a mudarse a la vivienda que le proporcionó la Procuraduría, ésta hará uso de la fuerza pública, inclusive llevará a cabo la mudanza.

Artículo 118. A efecto de evitar que familias muy numerosas se muden a viviendas proporcionadas por la Procuraduría, ésta construirá las mismas con las dimensiones necesarias para que habiten en ella el arrendatario y los familiares que dependan económica o moralmente de él.

Artículo 119. Será nulo el contrato de subarrendamiento total o parcial que celebre el arrendatario beneficiado por la Procuraduría con una vivienda, salvo lo previsto en el artículo siguiente, los subarrendatarios serán lanzados a su costa por la Procuraduría, salvo que se trate de personas de escasos recursos, en cuyo caso la Procuraduría les gestionará a su vez una vivienda.

En el caso en que este artículo se refiere, el arrendatario que subarriende será privado de la vivienda proporcionada por la Procuraduría.

Artículo 120. Si por defunción, matrimonio, abandono o cualquier otra causa análoga, los ocupantes de la vivienda proporcionada por la Procuraduría van disminuyendo, el arrendatario, previa autorización de la Procuraduría podrá subarrendar parcialmente la vivienda.

Artículo 121. Las disposiciones a que este capítulo se refiere, son de orden público y de interés social.
 

TRANSITORIOS

Artículo primero. Esta ley entrará en vigor el día de su publicación en el Diario Oficial de la Federación.

Artículo segundo. Se deroga el capítulo referente a contrato de arrendamiento del Código Civil para el Distrito Federal, en cuanto a inmuebles se refiere.

Artículo tercero. Se aplicará supletoriamente a esta ley en todo lo referente a derecho común, el Código Civil para el Distrito Federal, salvo en aquellos casos de oposición a las disposiciones de la presente.

Artículo cuarto. Los contratos de arrendamiento cuyo plazo se encuentre vigente al momento en que entre en vigor la presente ley, surtirán sus efectos hasta su vencimiento, si éste se cumple dentro del término de un año contado a partir de la fecha de vigencia de ésta y si excede del año que se cita, dejarán de surtir efectos transcurrido éste.

Artículo quinto. En los casos a que se refiere el artículo anterior, transcurrido el plazo señalado ambas partes quedan obligadas a la celebración de nuevo contrato de arrendamiento en los términos de esta ley.

Artículo sexto. Los contratos de arrendamiento por tiempo voluntario no producirán en lo sucesivo efecto legal, concediéndose a las partes un plazo de tres meses para que firmen nuevo contrato de arrendamiento, de conformidad a lo establecido.

Artículo séptimo. En todos los contratos de arrendamiento vigentes se concede un plazo de tres meses contados a partir de la fecha de vigencia de la presente ley, para que se cumpla con las obligaciones que marca esta ley, referentes a depósito, avalúo o certificados de habitabilidad.

Artículo octavo. Los juicios pendientes de resolverse ante los tribunales competentes continuarán tramitándose bajo las normas de la legislación anterior.

Artículo noveno. En los juicios pendientes de resolverse referentes a contratos de rentas congeladas, se decretará el sobreseimiento en la fecha que entre en vigor esta ley.

Artículo décimo. Los propietarios de inmuebles que a la fecha de vigencia de la presente ley se encuentren en litigio pendientes, deberán cubrir con todas las obligaciones que marca esta ley referentes al depósito, certificado de habitabilidad y avalúos, en un plazo máximo de tres meses contados a partir de la fecha en que la presente entre en vigor.

Artículo decimoprimero. Se derogan todos los decretos referentes a contratos de rentas congeladas y sus prórrogas, aunque seguirán surtiendo sus efectos en tanto se cumple con lo ordenado en el capítulo de rentas congeladas de esta ley.

Artículo decimosegundo. En cuanto a los contratos de arrendamiento vigentes, para efectos de cumplir con la obligación de obtener el certificado de rentabilidad y avalúo a que se refiere esta ley, la procuraduría podrá prorrogar en cada caso concreto el plazo para cumplir con dicha obligación, por el tiempo estrictamente indispensable para que por parte de la propia procuraduría se pueda cumplir.

Artículo decimotercero. Se establece como contrato de interés social aquél al que se fije una renta de hasta treinta mil pesos mensuales como resultado de aplicar las normas a que se refiere el capítulo XII de la presente ley.

Atentamente.

Fracción parlamentaria del Partido Auténtico de la Revolución Mexicana, diputados: Oscar Mauro Ramírez Ayala, Alberto Pérez Fontecha, Hiram Rivera Teja, Vicente Luis Coca Alvarez, Pablo Ávalos Castro, Jesús González Bastién, Marco Antonio Castellanos López, Gilberto Ortíz Medina, Teodoro Altamirano Robles, Héctor Beltrán Manríquez, Alberto Bernal González, Francisco Castañeda Ortíz, María Teresa Dorantes Jaramillo, Humberto Esqueda Negrete, M. Patricio Estévez Nenninger, Luis Gambino Heredia, Ramón Garza Rodríguez, Juan Jaime Hernández, Ernesto Jiménez Mendoza, Leopoldo López Muñoz, Erasmo López Villarreal, José Francisco Melo Torres, Alfredo Monsreal Walkinshaw, David Ramírez Márquez, Lorenzo Ruíz Gómez, Lorenzo Treviño Santos, Horacio Treviño y Valdez, Rafael Yudico Colín.

Turnada a la Comisión de Asentamientos Humanos.