Con proyecto de Ley Inquilinaria para el Distrito Federal, presentada por el diputado Enrique Bermudes Olvera, del grupo parlamentario del PARM

«Con su permiso, señorita presidenta; compañeras y compañeros diputados: La nueva era del Partido Auténtico de la Revolución Mexicana, que hoy hace tres años tres meses se incorporara a la vida política del país, desde esta tribuna de la nación desea demandar justicia en beneficio de millones de mexicanos que se encuentran desamparados y a merced de los casatenientes y latifundistas urbanos.

Al iniciarse en 1953 la lucha política del grupo "hombres de la Revolución Mexicana", los inquilinos del país y del Distrito Federal jugaron un papel importante en nuestra participación política. En esos años de los constituyentes del partido, el ingeniero civil Federico Ramírez Morales, entonces dirigente de la Confederación Nacional de Inquilinos y Colonos, acompaño al general Jacinto B. Treviño en la lucha por el registro del Partido Auténtico de la Revolución Mexicana, gracias a su participación y al apoyo de los inquilinos, se logró acreditar la membresía de aquel partido de los auténticos hombres de la Revolución.

Ahora en la nueva era del PARM, no fue el ingeniero Federico Ramírez Morales quien encabezó a los inquilinos y nos ayudó a conquistar un nuevo registro, fue su hijo, el compañero de partido Oscar Mauro Ramírez Ayala, quien al frente de la confederación Nacional de Inquilinos y Colonos acompaño a nuestro líder nacional Carlos Cantú Rosas, en una gira por todo el país a fin de acreditar que la nueva era del PARM, tenía una militancia de más de sesenta y cinco mil miembros, los compañeros de partido justificamos ante las autoridades electorales que en 1985 contábamos con más de noventa mil afiliados, los resultados electorales del año citado nos acreditan una votación nacional de trescientos mil votos.

En las dos etapas de la vida política de nuestro partido, los inquilinos han jugado un papel importante, así como la presencia de sus dirigentes, Federico Ramírez Morales y Oscar Mauro Ramírez Ayala, al segundo, en su lucha sin par, se le debe que en 1973 los inquilinos en el Distrito Federal recibieran los primeros beneficios. Fue en esa ocasión, en la Cámara de Diputados de Donceles cuando demandara justicia para los arrendatarios ya que los lanzamientos estaban a la orden del día. En esa ocasión, con la ayuda del diputado Hernández Juárez, aquí presente, Oscar Mauro Ramírez Ayala dio la gran pelea, logró en beneficio de los inquilinos, que se frenara una iniciativa de ley ya aprobada por el Senado de la República, para lo cual fue necesaria una moción suspensiva del entonces líder de la Cámara de diputados, licenciado Luis H. Ducoing Gamba, para analizar los planteamientos de los inquilinos que encabezaba nuestro compañero de partido Oscar Mauro Ramírez Ayala, con el diputado Hernández Juárez ya mencionado, Hiram Saucedo y varios diputados de izquierda y de derecha, así como el Partido Revolucionario Institucional, se modificó la iniciativa presidencial ya aprobada por el Senado y desde entonces a los inquilinos se les concede un término de gracia de treinta días para desocupar sus viviendas cuando ya han sido sentenciados a lanzamiento.

Ahora de nueva cuenta, un hombre que no es legislador acude a sus compañeros de partido y a ustedes, señores diputados, para demandar la urgente aprobación de una Ley Inquilinaria que evita la desenfrenada explotación de los casatenientes, que garantice a quienes nada tienen, cuando menos un techo para sus familias.

Es por ello, señores diputados, que fuera de ideologías partidistas o intereses económicos o de grupo, debemos legislar en beneficio de las mayorías, en bien de millones de mexicanos que habitan casas de arrendamiento, millones de familias que ante la devaluación que padecemos nunca lograrán obtener una vivienda en propiedad, ya que ni los créditos de interés social están al alcance de los ciudadanos que ganan el salario mínimo, ya que todos sabemos de los intereses bancarios en dichos créditos, intereses que han resultado más explotadores que los agiotistas comunes, pues incrementan las mensualidades sin considerar que los aumentos salariales son para actualizar el poder adquisitivo de los trabajadores y los bancos con sus créditos de interés social se quedan con esos incrementos.

Compañeras y compañeros diputados, ante la devaluación, los ricos se convirtieron en pobres y los pobres en humildes, por tal razón, la fracción parlamentaria del Partido Auténtico de la Revolución Mexicana, en congruencia con el apoyo recibido de los inquilinos de México, propone a esta honorable asamblea lo siguiente:

Considerando que el arrendamiento de bienes inmuebles en el Distrito Federal es una necesidad de interés social, no sólo porque garantizan las familias de escasos recursos económicos una vivienda decorosa, sino también porque en época de crisis es menester proteger a la industria, el comercio, el taller, el consultorio, la oficina y en general todo tipo de arrendamiento benéfico a la sociedad.

Incluir protección a todos los arrendatarios tanto de viviendas como locales, comerciales y oficinas, significa legislar para todos y no para una parte de los mexicanos.

Considerado que es obligación del Departamento del Distrito Federal la prestación de servicios sociales, de acuerdo a lo establecido en la fracción LXX del artículo 36 de la Ley Orgánica del propio Departamento.

Considerado la grave escasez de viviendas en renta bajo precio y que la habitación, ante la crisis económica, vivimos en una necesidad social, además de la construcción de inmuebles destinados al arrendamiento.

Considerando que como consecuencia de la filosofía política y social sustentadas por el legislador en la propia exposición de motivos del Código Civil, se declaró de utilidad pública la construcción de casas de habitación de tipo popular desde la fecha en que se formuló el proyecto de dicho ordenamiento, el 12 de abril de 1928 y hasta ahora no ha quedado cumplido ese compromiso, no obstante los esfuerzos realizados por el Estado para tal fin, de donde resulta inaplazable procurar terminar por todos los medio posibles, con elevado déficit de viviendas de arrendamiento existente en el Distrito Federal.

Considerando el elevado porcentaje de individuos titulares de contratos de arrendamiento, mismo que excede al sesenta por ciento de la población, y el pago de la renta significa aproximadamente un sesenta por ciento del ingreso personal, se hace necesario crear una Ley Inquilinaria con las características de norma de interés social y de orden público, con el fin de evitar que a base de renuncias a derechos, el poderoso abuso del débil y del rico explote al menesteroso, con la excusa de proteger su inversión, y a su vez, el menesteroso carente de patrimonio, a través de subterfugios procure beneficios injustos, tales como ocupación indebida, y por medio de una supervisión activa en la relación contraactual por parte del Gobierno, se logre una verdadera justicia social en cuanto a este problema se refiere, y se llegue al bien común, fin primordial del Estado.

Considerando que la ignorancia de un elevado porcentaje de individuos propicia el abuso por parte del instruido, del que conoce sus derechos, se establece la necesidad a transcribir en todos los contratos de arrendamiento los derechos y obligaciones de ambas partes, y la obligación de celebrar todos los contratos, así como todos los actos referentes a los mismos, por escrito.

Considerando que el elevado número de juicios referentes al arrendamiento que se tramitan ante los juzgados competentes, y la serie de excepciones, defensas y recursos de ambas partes, hacen valer en ocasiones para alargar los mismos y obtener una permanencia injusta por parte del arrendatario, o bien se tengan lanzamientos al vapor y otra serie de abusos que aquejan al inquilino desprotegido y en estado de indefensión, traen como consecuencia que la justicia no sea pronta y expedita, o en definitiva que no sea justicia, por la que la Procuraduría del Consumidor en los términos que se establece en la Ley Orgánica vendrá a auxiliar a los tribunales del fuero común al decretar como obligatoria, previa cualquier litigio, una etapa conciliatoria y dentro de cuyos objetivos se encuentra el de vigilar que se cumplan con los ordenamientos de esta ley, y conciliar los intereses de ambas partes con el fin de evitar juicios inútiles, lo que vendría a descargar el cúmulo de conflictos y de diversas órdenes que ante los tribunales competentes se plantean.

A la vez, otras de las funciones de la Procuraduría Federal del Consumidor es la de defender, a título gratuito, al contratante menesteroso que haya celebrado contrato de arrendamiento de interés social, el cual se comentará en su oportunidad que en la realidad, es usualmente el arrendatario. Lo anterior no significa que la citada Procuraduría siempre tenga que auxiliar al inquilino, sino a aquél que le estén violando sus derechos, aquél que a juicio de la misma institución se considere que cumple con sus obligaciones para lo cual, se establece como requisito indispensable previo a cualquier litigio referente al arrendamiento (salvo el de responsabilidad civil proveniente de explosión, incendio o causas análogas), la necesidad de acudir ante la mencionada Procuraduría mediante el procedimiento que su Ley Orgánica establezca a dirigir su controversia en vía conciliatoria con el fin de determinar con ésta o bien, de que dicha Procuraduría se percate a su juicio. Con lo anterior tiene la razón y en su contrato de interés social, patrocinaría a título gratuito ante los tribunales competentes ya en juicio. Con lo anterior se evitarán en lo posible un elevado número de litigios, lo que beneficia al poder judicial al permitirle desahogar conflictos de otra naturaleza y a la vez se descarga el trabajo de la defensoría de oficio en este aspecto, permitiendo a este organismo encaminar su labor social a otro tipo de problemas del sector económicamente débil.

Considerando que a la fecha, el principio de que "la voluntad de partes en la Suprema Ley de los Contratos", ha propiciado abusos, injusticia y explotaciones constantes por parte del que todo en perjuicio del humilde, al grado de rentar viviendas inhabitables, sin servicios indispensables, para el ser humano a las que destinan un baño para 10 o 15 unidades y por la que cobran rentas elevadas, se estableció la creación de un certificado de habitabilidad, expedido por la Procuraduría siempre y cuando la localidad en renta reúna los requisitos sanitarios y de construcción que marcan los reglamentos respectivos, de tal suerte que sea habitable y decoroso para el arrendatario. Sin este certificado, el contrato de arrendamiento será nulo y el arrendador no podrá cobrar rentas.

Asimismo, la renta será fijada por la propia Procuraduría mediante un avalúo en el que se tomarán en cuenta las condiciones fijadas en la ley que se estiman básicas para determinar el valor de renta de cada unidad; todo lo anterior de acuerdo a la Ley Orgánica de la citada institución y dentro de los límites de la presente ley. En el referido avalúo se deberá considerar un factor de utilidad al arrendador proporcional a su inversión, fecha de construcción y de adquisición del mismo, de tal suerte que la inversión sea amortizable en un período razonable y, por otra parte, que el importe de la renta sea justo y refleje el estado de la vivienda; o dicho en otras palabras, que aquel arrendador que pretenda obtener determinada suma de dinero por un inmueble, construya la superficie y calidad correspondiente a la renta pretendida, y no lucre indebidamente con la necesidad vital, como es la vivienda.

Considerando tanto las dificultades por parte del arrendatario para obtener una vivienda cómoda e higiénica, que reúna a la vez el requisito de cercanía a su fuente de trabajo o bien a otras partes, el problema del arrendador para determinar si un prospecto de inquilino es solvente y cumple con sus obligaciones, se establece la creación de una bolsa inquilinaria para el primer caso, cuya función será la de llevar al censo de vivienda a efecto de auxiliar al arrendatario en la obtención de una habitación que satisfaga sus necesidades adecuadas a su capacidad de pago y en cuanto al segundo caso, se formará el padrón inquilinario en el que se llevará un censo de arrendatarios en el que se anotarán las características básicas de éste en cuanto a este contrato se refiere, como son edad, ocupación, ingresos, personas que dependen de él, la permanencia de las diversas viviendas que hubiere ocupado y las causas por las que desocupó, si en puntual en sus pagos o moroso, a fin de que el arrendador acuda a pedir referencias del futuro inquilinario, y en su caso, pidan las garantías que a su juicio o de la referida Procuraduría se estimen convenientes para proteger sus intereses, en la inteligencia que si el inquilinario las reúne, no podrá negarse a contratar con él, además con este mecanismo de bolsa de vivienda de arrendamiento se terminará con los explotadores y defraudadores que, amparados en inmobiliaria o administración de inmuebles, roban al inquilino con la promesa de rentar una habitación.

Los anteriores organismos dependerán de la Procuraduría del Arrendamiento de acuerdo a su Ley Orgánica.

Considerado que Nacional Financiera, S. A., tiene a su vez entre otros objetivos y atribuciones, de conformidad con lo dispuesto por los artículos 5o. y 6o. de su Ley Orgánica los de esforzarse por obtener la cooperación privada en todas las promociones que emprendan, así como recibir los depósitos que deban constituirse por disposición de la ley.

Considerando que en la práctica, los arrendadores suelen exigir a los arrendatarios el otorgamiento de una fianza, o la constitución de un depósito en garantía del cumplimiento de sus obligaciones, y que esta costumbre es tan generalizada que la implantación de su obligatoriedad a la celebración de esta clase de negocios jurídicos, además se apoyará al Estado con un fondo para la construcción de vivienda de arrendamiento, proviniendo los recursos de los propios inquilinarios.

Considerando que en los casos en que se constituyen depósitos en poder del arrendador, conforme a la práctica anterior, dicha parte dispone de esos fondos de propiedad de los arrendatarios para fines personales e individualistas, dificultando incluso en la mayoría de los casos la devolución de los mismos a los arrendatarios, una vez concluido el contrato respectivo.

Considerando que de acuerdo con la disposición de precedentes es necesario que los fines sociales de solidaridad, como de todos los gobernadores que postula es legislador, tengan su realización práctica mediante la colaboración del sector privado en la promoción y construcción de viviendas populares a cargo del Departamento del Distrito Federal, mediante la capacitación del máximo de recursos económicos pendiente a financiar los programas respectivos.

Considerando que ante los principios expuestos, frente a la gran carencia de viviendas populares, los depósitos que reciban los arrendadores de sus arrendatarios en garantía a los contratos que celebran, constituyen un desperdicio antisocial de recursos inaceptables por la comunidad, dado el acentuado y progresivo déficit en el Distrito Federal.

Considerando, finalmente, que es principio general de derecho que toda pena o sanción debe guardar relación o equivalencia con la gravedad de la violación de que se trate, y que en la especie, la violación de las obligaciones que se le impongan al arrendador con motivo de la presente iniciativa legislativa, tendrá, por consecuencia directa, la de mermar la recaudación que trata de establecerse para fines de vivienda popular, y que a su vez, sea merma, en caso de incumplimiento reiterado o generalizado de los arrendadores, producirá una disminución en la oferta de viviendas y servicios con la que trata de dotarse a los miembros de la comunidad, en el caso del principio de correlación o equivalencia y la sanción o la pena, sólo se satisface disminuyendo, a su vez, al arrendador con sus derechos arrendatarios.

Considerando que el desconocimiento de los derechos y obligaciones, y la obscuridad de la redacción de estos, propician injusticias por parte del arrendador y arrendatario, se estimó pertinente definir, en primer lugar, a cada una de las partes, así como establecer los requisitos que se tienen que cumplir en caso de que una o ambas partes sean personas morales con relación a los derechos y obligaciones de los contratos, se ampliaron estos en algunos conceptos y se procuró establecer claramente las bases de la responsabilidad civil derivada de incendio, explosión, etcétera, a efecto de delimitar la responsabilidad de las partes.

Considerando que dentro de los principales problemas litigiosos se encuentran los derivados del subarrendamiento se obliga a que la autorización de este, conste por escrito con la sanción a cargo del arrendatario de pagar un 50% más de renta al arrendador por celebrar este contrato sin autorización, y por otra parte se estableció que el subarrendatario tendrá que desocupar la localidad en un plazo de 30 días contados a partir de la fecha en que se emplace, a percibido de lanzamiento a su costa, mediante el procedimiento que fije la legislación procesal.

Considerando que en materia de arrendamiento de fincas rústicas, el arrendador conoce la calidad de sus tierras, se establece que el arrendatario tendrá derecho a reducción en la renta por esterilidad de las tierras, si ésta se produce dentro de los primeros 18 meses del contrato.

Considerando el volumen de habitantes de escasos recursos económicos que habitan en viviendas rentadas, se establecen como contrato de interés social aquél que cuyas rentas no excedan de la cantidad que se fije en los artículos transitorios, misma que se determinó en 70 mil pesos mensuales, dejando en libertad de modificar esta cada año de acuerdo a la determinación de la Procuraduría por conducto de la Comisión de Estudios sobre la Renta y al decreto que al efecto expida el ejecutivo modificando el artículo transitorio correspondiente.

Independientemente de aplicar toda la legislación inquilinaria en cuanto a este contrato se refiere, como protección al salario de los habitantes que por su situación económica tengan que celebrar este tipo de contratos, se determina que los aumentos a la renta deberá fijarlos la comisión anteriormente mencionada cada año. En atención de que el salario mínimo se modifica anualmente, los aumentos a la renta sean proporcionales al incremento del salario mínimo y al aumento de costos de la vida derivada de la alza de precios de satisfactores, de tal suerte que la modificación al valor - renta no traiga aparejada una merma considerable en las condiciones económicas e ingresos familiares, y a la vez, sea contable para el arrendador, ya que de seguir aplicando el criterio de aumentos porcentuales, significa destinar al pago de la renta todo tipo de aumentos al salario que percibe el trabajador, además se refrenará la voracidad de los casatenientes.

Considerado el porcentaje de localidades amuebladas que se renta, y porque su propia naturaleza indican que el arrendatario tendrá una permanencia a breve de ellas se obliga el arrendador a depositar el importe de un mes de renta ante al institución autorizada para este efecto, ya que el depósito que se establece para arrendamientos de localidades vacías tiene por objeto no sólo garantizar las obligaciones del arrendatario en favor del arrendador sino que su destino es el de cumplir una labor social como es la de formar un patrimonio de la Procuraduría, institución creada, tanto en beneficio del inquilino, como del arrendador por lo que a efecto de este contrato se cumpla con esta obligación y tomando en cuenta que también gozará de los servicios de la referida Procuraduría, se establece la obligación del depósito, pero a cargo del arrendador.

Considerando que el contrato de arrendamiento por tiempo voluntario, ha propiciado que arrendadores voraces constantemente esgriman, para favorecer sus intereses, el procedimiento de dar por terminado el contrato con el objeto de obligar al arrendatario aceptar un incremento en el pago de la renta, se establece como mínimo para el contrato el de dos años forzosos para el arrendador y, por otra parte, voluntaria para el inquilino.

Lo anterior se estimó necesario ya que se le dará el arrendatario una permanencia predeterminada que le permitirá desenvolverse socialmente por el arraigo en la zona, que necesariamente redunda en beneficio de sus intereses, y en caso de que le convenga cambiar su domicilio bastará el aviso fehaciente al arrendador, tanto dado en 30 días de anticipación, para que pueda desalojar el inmueble sin responsabilidad para él. Se estableció este procedimiento en atención a que el propietario de la vivienda, económicamente le será igualmente rentarle la misma a uno u otro individuo, ya que el importe de la renta será fijado por al Procuraduría General del Consumidor y en caso de incumplimiento al contrato, tendrá facultad de demandar la rescisión al contrato ante los tribunales competentes, y por otra parte, si el inquilino necesita cambiarse de domicilio, el obligatorio en permanecer en el bajo la sanción de daños y perjuicios, podrían ocasionar convenios lioninos para él, o provocaciones al arrendador para obligarlo a demandar a rescisión del referido contrato.

Considerando que a la fecha se encuentra en trámite ante el juzgado competente infinidad de diligencia de consignación y que un elevado porcentaje de ellas se iniciarán, en atención a que el arrendador se niega a recibir el pago de la renta con el objeto de argumentar que su inquilino es moroso y demandar el desahucio, o bien, arrendatarios con ánimos de perjudicar al arrendador, consignan el importe de la renta y obligan a este último acudir ante el juez de la causa a recoger su certificado de depósitos, con lo que logran, entre otras cosas, congestionar las labores judiciales, se establece la necesidad que la parte afectada solicite de la Procuraduría o de juez competente, que mediante el procedimiento que se establezca, se dé fe que su contratante se niega a recibir el pago o bien, no cumple con su obligación de hacerlo, según el caso. Todo lo anterior tiene por objeto acreditar la buena o mala fe de los contratantes y en su caso se obliga a la otra parte a consignar la renta indebidamente, se le obligue al que obró de mala fe la sanción que al respecto fijo la ley adjetiva.

Considerando que esta ley se establece como garantía obligatoria la del depósito de equivalente a un mes de renta y que ésta normalmente es insuficiente para garantizar el cumplimiento de las obligaciones a cargo del arrendatario, se faculte el arrendador para que requiera otro tipo de garantía, consistente en fianza, expida por compañía autorizada para este efecto, hasta por el importe de seis mensualidades, en los términos y condiciones que establece la ley respectiva. Si como garantía adicional al depósito se requiere a la fianza de personas o sea fiador, se estará a lo dispuesto en el Código Civil para este tipo de contrato, en la inteligencia que las propiedades del fiador garanticen hasta 13 meses de renta, y el referido fiador deberá acreditar ser propietario de los bienes que señale, y enumerará los mismos en el contrato de arrendamiento señalado los datos registrales de los mismos, así como el o los gravámenes que reporte, y manifestara el arrendador el número de fianzas que ha otorgado y porque cuantía, con el objeto de permitir al arrendador determinar si lo acepta o lo rechaza. Si el fiador enajena el o los bienes citados como garantía, deberá comunicarlos al arrendador y substituir la garantía a efecto de no incurrir en delito.

El fiador de arrendatario que destine el inmueble a fines ilícitos, inmorales, será responsable de los daños y perjuicios que sufre el arrendador por ese hecho, en los que incluyen en el pago de las rentas por el tiempo que permanezca el inmueble sin rentarse o sea, no sólo el tiempo que dure clausurada la vivienda en su caso, sino hasta que se rente, en atención al perjuicio que significa para un arrendador que en un inmueble se instale, un linocinio, que implica, independientemente de la clausura y de los gastos que se tendrían que efectuar para el levantamiento de los sello, el hecho que el inmueble adquiera mala fama y no se pueda rentar, o se tenga que hacerlo con una renta muy baja, en detrimento del patrimonio del arrendador y sin culpa alguna de su parte.

Si se pacta como garantía adicional la prenda, esta deberá garantizar el pago de seis meses de renta, fijándose esta plazo a efecto de no imposibilitar el otorgamiento de este tipo de garantía.

Por último, se establece la facultad de solicitar como garantía adicional, el depósito de hasta tres meses de renta si se trata de arrendamientos que no tengan fiador o de turistas, en atención a que no debe privarse a gentes menesterosas de una habitación tanto por el sólo hecho de carecer de fiador, y por otra parte, es lógico suponer que un turista carece del mismo.

En atención a que las causas que motivaron los diversos decretos de congelación de rentas y desaparecieron, y la actualmente irrisoria renta que paga el inquilino al arrendador de viviendas con renta congelada, (renta) que no es proporcional al valor del inmueble y que en múltiples ocasiones, por no decir en todas, no alcanza para pagar los impuestos, derechos y gastos de conservación de la localidad, que consecuentemente, no es equitativa.

Por otra parte, esa irrisoria renta ha propiciado que el arrendador presione al inquilino para allegarse ingresos extra contrato a través de suprimir servicios con el objeto de coaccionar al arrendatario a aceptar el pago de cantidades extras.

En cuanto al inquilino, se ha observado que, en ocasiones, individuos con ingresos suficientes para poder pagar rentas más elevadas, permanecen en las congeladas a pesar del abandono en que ésta se encuentra, o bien se ha ido traspasando las localidades simulando causahabiencias o parentescos inexistentes, que han provocado litigios largos y caros para ambas partes.

En cuanto a los individuos de escasos recursos que gozan de los beneficios de la renta congelada, el Estado es quien tiene que actuar como beneficiario y delegar por pasividad esta función en lo arrendadores, en cuanto al aspecto habitacional.

Tomando en cuenta que la gran mayoría de viviendas de renta congelada se encuentran en condiciones inhabitables, por nula conservación que se ha hecho de los inmuebles, y que estos, además de ser insalubres, representan riesgos para sus habitantes.

Considerando los anteriores hechos, se estimó indispensable terminar con las rentas congeladas, para lo cual se tomó en cuenta, con estricto sentido de justicia social, tanto las posibilidades económicas del arrendatario como del arrendador, así como el estado de conservación del inmueble, con el fin de determinar si se debe firmar nuevo contrato, desalojar al inquilino pudiente a mudar al menesteroso a una vivienda proporcionada por la Procuraduría del Arrendamiento, según el caso y de acuerdo a los lineamientos que se señalan en esta ley de relación al procedimiento que establezca en la ley adjetiva, todo ello con la intervención que la ley orgánica de la Procuraduría establezca.

Disposiciones preliminares

Artículo 1o. El arrendamiento es un contrato en virtud del cual una de las partes se obliga a conceder a la otra, el uso o goce temporal del inmueble, y esta última, a pagar por ese uso o goce un precio cierto y en dinero.

Artículo 2o. Las disposiciones de esta ley son de orden público consecuentemente, serán nulas las renuncias a los derechos y obligaciones que en esta ley se establezcan, excepto en los casos que se ordene le contrario.

Artículo 3o. Las disposiciones de este código regirán en el Distrito Federal en materia de arrendamiento de inmuebles.

Artículo 4o. Contra la observación de esta ley no puede alegarse desuso, costumbre, práctica en contrario e ignorancia, pero la Procuraduría Federal del Consumidor, los jueces y magistrados, teniendo en cuenta el atraso intelectual y escasa preparación de algunos individuos o su miserable situación económica, podrán concederle un plazo para que cumpla con las obligaciones derivadas de esta ley.

Artículo 5o. Cualquier controversia que se suscite entre las partes en lo relativo al contrato que esta ley regula, deberá llevarse primeramente a una etapa conciliatoria ante la Procuraduría Federal del Consumidor, mediante el procedimiento que fije su ley reglamentaria.

Si la conciliación no fuere posible, de común acuerdo podrán someterse a juicio arbitral ante la propia procuraduría, de acuerdo al procedimiento que se fije en el compromiso de árbitros y las normas de la ley orgánica y reglamentos que la citada procuraduría establezca.

Los laudos que se dicten en los juicios arbitrales serán ejecutados en su caso, por los tribunales del fuero común.

De no haber compromiso en árbitros, tramitarán su controversia ante los tribunales competentes.

Tanto controversias arbitrales como las judiciales, deberán resolverse conforme a la letra de la ley o su interpretación jurídica, a falta de ley se resolverán conforme a los principios generales de derecho.

Artículo 6o. La renta fija por la Procuraduría Federal del Consumidor, por conducto de una comisión que se integrará con un representante del colegio de arquitectos, una representante de la dirección del catastro e impuesto predial de la Tesorería del Distrito Federal y el Procurador Federal del Consumidor a la persona que éste designe.

Los aumentos de renta se fijarán por la comisión de cada dos años en los contratos de interés social.

Asimismo, corresponderá a la misma Procuraduría Federal del Consumidor establecer las bases generales para determinar los aumentos de renta en los contratos que no sean de interés social, fijándose dichos aumentos cuando mínimo cada año.

Artículo 7o. En los contratos de arrendamiento de interés social el importe de la renta por vivienda se fijará originalmente por la Procuraduría Federal del Consumidor de acuerdo a lo previsto en el artículo anterior, por conducto de la comisión.

Artículo 8o. Se establece la creación de un certificado de rentabilidad mismo que será expedido por la Procuraduría Federal del Consumidor, en el que se hará constar que la localidad arrendada llena los requisitos sanitarios y de construcción que marcan los reglamentos respectivos para el uso convenido en el contrato de arrendamiento.

Artículo 9o. Los contratos de arrendamiento deberán contener las siguientes cláusulas.

Artículo 10. El arrendamiento no puede exceder de seis años para los inmuebles destinados a habitación diez para los destinados a comercio, agricultura a ganadería y quince para industrias.

Artículo 11. El arrendamiento debe constar siempre por escrito y garantizarse su cumplimiento mediante el depósito de un mes de renta en certificado de depósito expedido por Nacional Financiera, S. A., en forma simultánea a su celebración sin perjuicio de que las partes contengan garantía voluntaria que en forma complementaria estimen pertinentes.

Artículo 12. El contrato de arrendamiento no se rescinde por la muerte del arrendador ni del arrendatario, con las siguientes salvedades;

Si el contrato de arrendamiento se tuviere que rescindir por causa de muerte del arrendador o por las causas anteriores, los herederos del arrendatario gozarán de un plazo de un año contados a partir de la fecha en que se le requiera para ello, para desocupar el inmueble arrendado.

Si transcurrido un plazo de tres meses, contados a partir de la fecha del fallecimiento de cualquiera de las partes, no se requerirá al arrendatario o a sus herederos la desocupación del inmueble el contrato originalmente firmado continuará hasta su legal terminación y prórrogas, si las hubiera.

Artículo 13. Si durante la vigencia del contrato, por cualquier motivo se verificara la enajenación del inmueble arrendado, el arrendamiento subsistirá en sus términos, operándose una subrogación legal en los derechos y obligaciones del arrendador que pasan al nuevo adquiriente.

El arrendatario tendrá la obligación de pagar la renta al nuevo propietario desde la fecha en que se le notifique judicialmente o ante notario o por conducto de la Procuraduría hacerse otorgado el correspondiente título de propiedad; aún cuando aleguen haber pagado al primer propietario, a no ser que el adelanto de las renta aparezcan expresamente o que acredite haberlas pagado.

Artículo 14. Si la transmisión de propiedad se hubiere por causa de utilidad pública. El contrato se rescindirá pero, arrendador y arrendatario deberán ser indemnizados por el expropiador, conforme lo que establezca la ley respectiva.

Artículo 15. Se prohibe a magistrados, jueces, funcionarios y empleados públicos, tomar en arrendamiento por sí o por interpósita persona, los bienes que deben arrendarse en los negocios que intervengan.

Artículo 16. Si el mismo inmueble se da en arrendamiento separadamente a dos personas, prevalecerá el arrendamiento primero en fecha; si no fuera posible verificar la prioridad de una, valdrá el arrendamiento del que terminen en su orden el inmueble arrendado.

Si el arrendatario debe inscribirse en el Registro Público, sólo vale el inscrito.

En ambos casos, el arrendador queda obligado al pago de daños y perjuicios en factor del los demás contratantes.

Artículo 17. Será nulo el arrendamiento de una localidad sobre el previamente no se haya obtenido certificado de habitabilidad y consecuentemente, el arrendador no podrá cobrar rentas.

Artículo 18. El arrendador que no hiciere las mejoras que ordene la Procuraduría, el Departamento del Distrito Federal o la delegación política como necesarias para que una localidad sea habitable e higiénica, no podrá cobrar rentas en tanto no las efectué y será responsable del pago de daños y perjuicios que su omisión origine.

Artículo 19. Ninguna de las partes en el contrato de arrendamiento puede renunciar anticipadamente al derecho de cobrar los daños y perjuicios que marque esta ley.

CAPÍTULO PRIMERO
Del Arrendador

Artículo 20. Arrendador es toda persona física o moral que da a otra denominada arrendatario el uso o goce de un inmueble mediante la entrega de un precio cierto.

Artículo 21. Toda persona física capaz de obligarse puede dar en arrendamiento el inmueble de su propiedad.

Artículo 22. En caso que el arrendador comparezca por medio de representantes o apoderado éste deberá acreditar tener facultades para arrendar otorgadas por el legítimo propietario; bastará una carta poder ratificada ante la procuraduría, cuando se trate de contrato de interés social. Se requerirá poder para actos de administración otorgada ante notario público de la ciudad de México si no se refiere a contrato de interés social, o cuando el propietario de tres o más edificios de interés social se haga presentar por uno o varios apoderados, con relación a las mismas unidades.

Artículo 23. Cuando el arrendador sea una persona moral, este deberá estar constituida de acuerdo a las leyes respectivas, encontrarse debidamente inscrita ante el Registro Público de la Propiedad y del Comercio o acreditar que se encuentra en trámite su inscripción; ser propietario del inmueble que se renta o bien que se encuentra dentro de su objeto social la celebración de este tipo de contratos; asimismo, deberá acreditar quien comparece por ella, que tiene facultades suficientes para arrendar y que éstas no le han sido revocadas.

Artículo 24. Cuando arrendador o arrendatario sean menores, incapacitados, o sucesiones, deberán comparecer a través de quien corresponde la representación legal en los términos del capítulo respectivo del Código Civil.

Artículo 25. No podrá arrendar el copropietario sin consentimiento por escrito de los demás copropietarios.

Artículo 26. Cuando el inmueble arrendado se destine a un fin comercial o industrial, el plazo pactado no puede exceder de 10 años, no podrá ser menor de tres años y cuando el arrendamiento sea mayor de cinco años, el contrato deberá otorgarse en escritura pública y asentarse la nota marginal correspondiente en el Registro Público de la Propiedad del Comercio, el plazo que señala este artículo es obligatorio para el propietario y voluntario para el inquilino.

Artículo 27. Los arrendamientos de bienes del estado estarán sujetos a las disposiciones de derechos administrativos y en lo no previsto por éstas, a las disposiciones de derechos administrativos y en lo previsto por éstas, a las disposiciones de este Código.

CAPÍTULO SEGUNDO
El Arrendatario

Artículo 28. El arrendatario será persona física o moral capaz de obligarse y podrá tomar en arrendamiento un inmueble.

Artículo 29. En caso de que el arrendatario comparezca por medio del apoderado o representante legal, le serán aplicables en lo conducente las disposiciones de los artículos 22, 23, y 24 de esta ley.

CAPÍTULO TERCERO
Obligaciones y Derechos del Arrendador

Artículo 30. El arrendador no podrá rechazar como arrendatario a la persona física o moral que llenó los requisitos de tal y garantice a satisfacción del propio arrendador o de la procuraduría el cumplimiento de sus obligaciones.

Artículo 31. El arrendador está obligado, aunque no haya pacto expreso:

CAPÍTULO CUARTO
Obligaciones y Derechos del Arrendatario

Artículo 32. El arrendatario está obligado aunque no haya pacto expreso:

CAPÍTULO QUINTO
Del Contrato de Subarrendamiento

Artículo 33. El arrendatario no puede subarrendar el inmueble arrendado todo o en partes, ni ceder sus derechos sin consentimiento por escrito del arrendador. Si así lo hiciere, será nulo el contrato y responderá ante el arrendador y subarrendatario de los daños y perjuicios.

Artículo 34. Si el subarriendo se hiciere previa conformidad del arrendador, el arrendatario será responsable ante el arrendador como si él mismo continuara en el uso o goce del inmueble, con la responsabilidad solidaria del subarrendatario.

Artículo 35. Durante el contrato del subarriendo, subsisten las obligaciones y derechos del arrendador estipuladas en esta ley para con el subarrendatario, salvo el pago de rentas que se hará directamente al arrendatario.

Artículo 36. El subarrendador exigirá al subarrendatario el depósito a que se refiere la fracción II del artículo 31 de esta ley, quedando obligado a su vez a cumplir con esta disposición.

Artículo 37. Las obligaciones y derechos que se establecen en esta ley para el arrendatario, serán las mismas que para el subarrendatario.

Artículo 38. El contrato de subarriendo terminará:

Artículo 39. El subarrendatario, si está al corriente en el pago de sus rentas, tendrá derecho a que, en igualdad de condiciones, se le prefiera a otro interesado en un nuevo contrato de arrendamiento.

Artículo 40. En caso de un contrato de subarrendamiento celebrado sin autorización expresa del arrendador, el arrendatario estará obligado a pagar al arrendador un 30% más de la renta pactada, por el tiempo que dure la ocupación del inmueble por parte del subarrendatario.

Artículo 41. En el caso anterior, el subarrendatario tendrá que desocupar la localidad en un plazo máximo de seis meses, contados a partir de la fecha del emplazamiento, apercibido de lanzamiento a costa.

Artículo 42. No se considerará subarriendo el rentar cuartos con servicio de aseo y alimentación, ya que encuadran dentro del contrato de hospedaje, rigiéndose por las normas de éste, salvo que el inmueble no tenga las licencias expedidas al respecto por las autoridades administrativas, en cuyo caso se aplicarán las normas del presente capítulo.

Artículo 43. No se considerará subarriendo, el hecho de que habiten gratuitamente en el inmueble, familiares que no dependan económicamente del arrendatario o amistades de él, en número razonable, salvo en prueba contrario.

CAPÍTULO SEXTO
Del arrendamiento de fincas rústicas

Artículo 44. Se considerará predio rústico, aquél cuyo fin primordial sea la agricultura o la ganadería.

Artículo 45. La renta debe pagarse en los plazos convenidos y a falta de convenio, por semestres vencidos, solamente en este tipo de contratos es válido pactar el pago de la renta en especie.

Artículo 46. El contrato se celebrará por un plazo mínimo de tres años forzosos para el arrendador y voluntario para el arrendatario.

Artículo 47. El arrendatario tendrá derecho a reducción en la renta por esterilidad de la tierra, si se presenta dentro de los primeros 18 meses de celebrado el contrato, a juicio de peritos y por casos fortuitos de fuerza mayor.

Artículo 48. Se aplicarán al arrendamiento de predios rústicos, en lo conducente, las obligaciones y derechos de arrendador y arrendatario que marca esta ley.

Artículo 49. En caso de terminación del contrato debe el arrendador notificar fehacientemente al arrendatario con un año de anticipación, y éste a su vez, permitirá al arrendador o futuro arrendatario, el barbecho de las tierras que tengan desocupadas y en las que él no pueda verificar la nueva siembra.

Artículo 50. terminado el arrendamiento, tendrá a su vez al arrendatario saliente, derecho a usar de las tierras y edificios por el tiempo absolutamente indispensable para la recolección de los frutos pendientes al terminar el contrato.

CAPÍTULO SÉPTIMO
Del arrendamiento de interés social

Artículo 51. Se considera de interés social, el contrato de arrendamiento que no exceda de la cantidad que se fije en los artículos transitorios, misma que podrá aumentarse cuando lo estime pertinente la Comisión de Estudios Sobre la Renta de la procuraduría, sin que el plazo de vigencia de cada renta o aumento que se estime, sea inferior a dos años.

Artículo 52. Se aplicarán a este contrato todas las disposiciones que marca la ley, con las salvedades que en este capítulo se consignan.

Artículo 53. El importe de la renta será fijada por la Comisión de Estudios Sobre la Renta dependiente de la procuraduría, en los términos que fije su ley orgánica y reglamentos y dentro de las condiciones que establece esta ley en el capítulo respectivo.Artículo 54. Los aumentos de renta se fijarán cada año por la Comisión de Estudios sobre la Renta, que funcionará de acuerdo a la Ley Orgánica y reglamentos de la Procuraduría.

Artículo 55. Se formará una bolsa de vivienda de arrendamiento que dependerá de la procuraduría, cuya función consistirá en levantar un censo de viviendas, a efecto de zonificar el Distrito Federal y auxiliar a quienes lo requieran.

Artículo 56. Se formará un padrón inquilinario con las funciones y atribuciones que marque la ley orgánica.

Artículo 57. Para la procedencia de la acción de pago y desahucio, será necesario que el arrendatario deba más de dos meses de renta.

Artículo 58. Si el arrendatario percibe sus ingresos por semana, quincena o mes, la renta se deberá pagar por mes.

Artículo 59. Solamente en caso de que el arrendatario no pueda proporcionar como garantía adicional un fiador, podrá requerir el arrendador el depósito de hasta cuatro meses de renta.

CAPÍTULO OCTAVO
Del arrendamiento de locales amueblados

Artículo 60. En arrendamientos de viviendas o locales amueblados. se aplicarán las obligaciones y derechos de arrendador y arrendatario consignadas en esta ley.

Artículo 61. En cuanto al depósito a que se refiere la fracción II del artículo 31 de esta ley, el arrendador deberá el importe de un mes de renta la instalación a que se refiere la fracción I del artículo 31.

Artículo 62. Independientemente de las bases establecidas en esta ley para fijar el valor del inmueble y la renta a cobrar por ese concepto, la Comisión de Estudios Sobre la Renta.

Artículo 63. Para efectos de avalúo anterior, personal autorizado de la Comisión de Estudios Sobre la Renta sellará en un lugar accesible no visible de cada mueble.

Artículo 64. En cuanto al plazo del contrato, se deja a la voluntad de las partes, debiendo dar aviso por escrito con tres días de anticipación la voluntad de darlo por terminado.

Artículo 65. La renta se fijará por día, semana o quincena.

Artículo 66. Si el plazo pactado excede a una semana, deberá pagarse por semanas adelantadas.

Artículo 67. El arrendador podrá exigir al arrendatario hasta un mes de garantía del cumplimiento de sus obligaciones que quedara en su poder sin necesidad de depositarlo en los términos del artículo 31.

Artículo 68. El arrendatario está obligado a cuidar y conservar los muebles como si fueran propios, responsabilizándose de los daños y perjuicios que éstos sufran por su culpa o negligencia.

Artículo 69. El arrendador tendrá derecho a garantizar el pago de la renta con las peticiones del arrendatario.

Artículo 70. No se aplicarán las disposiciones de este capítulo cuando se renten cuartos amueblados, aplicándose en este caso, las disposiciones relativas al contrato de hospedaje comprendidas en el artículo 2666 del Código Civil.

Artículo 71. Para la desocupación y entrega del inmueble a que se refiere este capítulo por violaciones al contrato, el arrendatario acudirá ante la procuraduría, quien conminará al arrendatario a la desocupación y pago en su caso.

Artículo 72. En caso de violaciones al contrato cometidas por el arrendador, el arrendatario acudirá anta la procuraduría, en los términos que se señalan en esta ley.

CAPÍTULO NOVENO
Términos del contrato de arrendamiento

Artículo 73. Se establece como plazo mínimo del contrato de arrendamiento, el de dos años forzosos para el arrendador y voluntario para el arrendatario.

Artículo 74. Si durante el plazo mencionado en el artículo anterior, el arrendatario ha pagado puntualmente la renta, tendrá derecho a una prórroga del mismo por dos años.

Artículo 76. En arrendamiento voluntario y cuyo destino sea distinto al de habitación, comercio o industria, es válido fijar como plazos los establecidos en esta ley.

Artículo 77. Cualquier condición puesta en el contrato que tienda a disminuir los plazos que este capítulo refiere.

CAPÍTULO DÉCIMO

Artículo 78. El contrato de arrendamiento puede terminar:

Artículo 79. En el caso a que se refiere la fracción III del artículo anterior, el arrendatario gozará de un plazo de seis meses para desocupar.

Artículo 80. En el caso a que se refiere la fracción III del artículo 78, para que proceda la terminación del contrato de arrendamiento, el subarrendo deberá ser llamado a juicio como tercero en título en el litigio o ser vencido en él.

Artículo 81. En el caso que se cita en la fracción VIII del artículo 78, el arrendador podrá demandar la rescisión exclusivamente en los siguientes casos:

Artículo 82. Si el arrendatario desea dar por terminado el contrato de arrendamiento, deberá avisar su deseo al arrendador con seis meses de anticipación.

Artículo 83. Si el arrendatario desea rescindir el contrato de arrendamiento por violaciones a él cometidas por el arrendado a su juicio, y demandar el pago de daños y perjuicios.

Artículo 84. En caso de destrucción total del inmueble arrendado causado por el arrendador o arrendatario.

Artículo 85. En caso de muerte del arrendador o arrendatario, se aplicará lo dispuesto en el artículo 12 de esta ley.

Artículo 86. Si el arrendador se encuentra en la necesidad de ocupar el inmueble arrendado, tendrá que demostrar esto ante la procuraduría y, previo convenio en el arrendamiento, éste desocupará el inmueble en un plazo no mayor de seis meses.

Si el arrendamiento o sus herederos no ocuparen personalmente el inmueble arrendado en un plazo máximo de tres meses posteriores a la desocupación por parte del arrendatario, éste tendrá derecho a que el contrato de arrendamiento que tenía celebrado continúe, y en pago de daños y perjuicios, incluyendo el 30% de las rentas que en su caso hubiere pagado por el arrendamiento de otro inmueble.

Si a juicio de la procuraduría, en período de conciliación, el arrendador demuestra la necesidad de ocupar el inmueble arrendado, conminará al arrendatario para que desocupe el inmueble en un plazo no mayor de seis meses, y si éste se negare, si el arrendamiento fuere de interés social se verá privado de los servicios de defensoría que presenta la procuraduría, y si el arrendamiento no es de interés social, pagará el arrendador los daños y perjuicios.

CAPÍTULO UNDÉCIMO
Del pago de la renta

Artículo 87. El pago de las rentas deberá hacerse en efectivo en moneda nacional y si se refiere a fincas rústicas.

Artículo 88. El pago se hará en la fecha convenida otorgándose al inquilino quince días si el pago es semestral.

Artículo 89. El arrendador no podrá negarse a recibir el pago de las rentas, y si así lo hiciere y obliga al arrendatario a consignar las rentas, se hará acreedor a la multa que establezca el juez o la procuraduría, en atención a que dolosamente obliga al arrendatario o acudir ante los tribunales competente a cumplir con su obligación.

CAPÍTULO DUODÉCIMO
Modo de fijar las rentas

Artículo 90. El importe de la renta y los aumentos anuales serán fijados por la Comisión de Estudios Sobre la Renta de la procuraduría.

Artículo 91. Para el efecto que se establece en el artículo anterior, previamente a la celebración de un contrato de arrendamiento.

Artículo 92. Tanto arrendador como arrendatario podrán impugnar el avalúo. La procuraduría con las opiniones de las partes, fijará las modificaciones que legalmente procedan conforme lo señala el artículo 91. El precio de la renta fijada por la procuraduría y el aumento no podrá ser recurrido.

Artículo 93. El precio de la renta y el aumento anual se fijará por mayoría de votos de los integrantes de la comisión.

CAPÍTULO DECIMOTERCERO
De las garantías

Artículo 94. El arrendador podrá requerir al arrendatario que garantice las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento mediante:

Artículo 95. La garantía que otorgue la compañía autorizada para ese efecto se regirá por las leyes respectivas.

Artículo 96. Tratándose de fiador, se aplicarán las disposiciones del Código Civil supletoriamente, en lo que no se oponga a esta ley.

Artículo 97. El fiador deberá ser propietario de bienes suficientes para responder del monto de un año de la renta que garantiza; los bienes datos en garantía deberá enumerarlos detalladamente en el contrario de arrendamiento, señalado los datos registrales si se trata de inmuebles, anotando los gravámenes que tenga, con el fin de que el arrendador esté enterado.

Artículo 98. Será responsable el fiador de los daños y perjuicios que cause el arrendador por cualquier dato falso que hubiere proporcionado al momento de firmar contrato de arrendamiento y cuya falsedad u omisión hubieren sido determinantes para aceptarlo como fiador.

Artículo 99. El arrendador no podrá rechazar un fiador que reúna los requisitos de tal, y cuyas propiedades le garanticen hasta 12 mensualidades de renta, y si lo hace, responderá de los daños y perjuicios que cause.

Artículo 100. En relación con lo establecido por la fracción III del artículo 94, el arrendador sólo podrá exigir el depósito de hasta cuatro meses de renta, en caso de que el arrendatario no tenga fiador y otro medio de garantizar sus obligaciones y tratándose de extranjeros que se encuentren en el país en calidad de turistas.

Artículo 101. Por cuanto hace a la fracción IV del artículo 94, el arrendador podrá solicitar como garantía la prendaria y otra autorizada por las leyes, que garanticen el pago de seis meses de renta pactada.

Artículo 102. Será nula cualquier garantía que se establezca con títulos de crédito.

Artículo 103. En caso que el fiador enajene él o los bienes enumerados en el contrato de arrendamiento con los que responde de su obligación, deberá dar aviso al arrendador por conducto de la procuraduría de ese hecho, y subsistir su garantía a satisfacción del arrendador y aprobación dada por la propia procuraduría, a efecto de no incurrir en delito. El fiador sólo responderá por un año de rentas.

Artículo 104. El fiador del arrendatario que destine el inmueble a fines ilícitos o inmorales, no será responsable de los daños y perjuicios que sufra el arrendador por ese hecho, incluyendo el pago de las rentas por el tiempo que permanezca dicho inmueble sin rentarse. Si el propietario no denunció tanto al fiador como a las autoridades este hecho.

CAPÍTULO DÉCIMO CUARTO
De las rentas congeladas

Artículo 105. La procuraduría llevará un censo de habitaciones y arrendatarios que tienen contrato de arrendamiento de rentas congeladas.

Artículo 106. Con base en el censo a que se refiere el artículo anterior, la procuraduría mencionaba en el artículo anterior, llevará a cabo un estudio socioeconómico de los arrendatarios a que este capítulo se refiere.

Artículo 107. La procuraduría elaborará un estudio técnico para determinar las condiciones en que se encuentren los inmuebles que tienen renta congelada.

Artículo 108. Una vez que se obtenga los estudios a que se refieren los artículos anteriores, si se determina la solvencia familiar o que él o los ocupantes de inmuebles con renta congelada, tienen capacidad económica individualmente o en conjunto para pagar una renta más elevada, si las condiciones del inmueble reúnen los requisitos de habitabilidad que marcan los reglamentos sanitarios y de construcción, previo avalúo que practique la procuraduría a los ocupantes del inmueble a celebrar nuevo contrato de arrendamiento en los términos que marca la ley, bastando el hecho de que los ocupantes no celebren dicho contrato ante la procuraduría en un plazo de treinta días contados a partir de la fecha en que se les conmine, para que opere la rescisión. En este caso, con las copias certificadas, que para ese efecto expide la procuraduría mencionada de los estudios socioeconómicos, técnico y avalúo, de las actuaciones pertinentes del acto de conminación y de la certificación de que el arrendatario u ocupantes no comparecieron a firmar el contrato, el arrendador podrá demandar el lanzamiento de los ocupantes mediante el procedimiento que se establezca en el Código de Procedimientos Civiles, en el que se data que el ocupante tiene hasta un plazo de noventa días para desocupar o serán lanzados a su costa.

La única excepción que se podrá oponer será la de otorgamiento de contrato de arrendamiento ante la presencia judicial dentro del propio plazo de treinta días señalado.

Artículo 109. Si del resultado de los estudios técnicos, socioeconómicos que se establecen en este capítulo, se determina que el inmueble arrendado no reúne los requisitos de habitabilidad que marcan los reglamentos respectivos, y los ocupantes del mismo tienen capacidad económica para pagar una renta superior, el contrato quedará rescindido por ministerio de ley, y mediante el procedimiento que marca el artículo anterior, se apercibirá a los ocupantes que deben desocupar el inmueble en un plazo no mayor de seis meses, quedando liberado el arrendador de la responsabilidad civil por la destrucción del inmueble a los treinta días de notificarse a los ocupantes el apercibimiento mencionado; transcurridos los seis meses que se citan, serán lanzados a su costa. Contra este procedimiento no cabe ninguna excepción.

Artículo 110. Si de los estudios citados se concluye que los ocupantes tienen capacidad para pagar una renta más elevada y el inmueble puede repararse de tal modo que garantice a estos la permanencia en él por un plazo mínimo de diez años, previa determinación del costo de las reparaciones, si ambas partes aceptan y se obligan, ante la procuraduría, a iniciar las obras correspondientes en un plazo no mayor de treinta días contados a partir de la fecha en que se firme el convenio respectivo, y a pagar cincuenta por ciento del importe de cada parte en cuanto a lo referente a la unidad habitacional, y el cien por ciento a la de áreas de uso común, se firmará nuevo contrato de acuerdo a los lineamientos de esta ley, y por un plazo de diez años, con los aumentos de renta que en su caso se fijen por parte de la procuraduría.

En caso que una de las partes o ambas, y de acuerdo al estudio socioeconómico, no tengan capacidad suficiente para pagar la parte que les corresponde de las reparaciones, la procuraduría financiará las obras respectivas.

Artículo 111. Si el arrendatario y ocupantes no tienen capacidad económica para pagar una renta más elevada, de acuerdo al estudio socioeconómico que practique la procuraduría y el inmueble reúne los requisitos sanitarios y de construcción para ser habitable, el contrato subsistirá hasta en tanto la propia procuraduría gestionará al arrendatario una vivienda cómoda e higiénica por la que se pague como renta la misma cantidad que se encuentre cubriendo por la localidad con renta congelada o aquella que se determine en el referido estudio socioeconómico.

Artículo 112. Si el arrendatario, de acuerdo a los estudios que establecen este capítulo, no tiene capacidad económica para pagar una renta más elevada, y la vivienda no reúne los requisitos que marcan los reglamentos respectivos para su habitable, el contrato subsistirá en tanto la procuraduría proporcione al arrendatario una vivienda cómoda o higiénica por la que se pague la misma renta que la se encuentra cubriendo por la renta congelada, y el arrendador y la propia procuraduría llevarán a cabo las reparaciones indispensables para que el inquilino pueda permanecer en la localidad en tanto se le proporciona otra vivienda, pagando el inquilino una cantidad proporcional conforme su situación económica, en caso de negativa del arrendador de pagar las reparaciones, la procuraduría por conducto de la autoridad correspondiente ordenará los arreglos necesarios a cuenta del arrendador.

Artículo 113. Si el arrendatario, de acuerdo a los estudios que se establecen en este capítulo, no tiene capacidad económica para pagar una renta más elevada, y la vivienda no reúne los requisitos que marcan los reglamentos respectivos para ser habitable, el contrato subsistirá en tanto la procuraduría proporcione al arrendatario una vivienda cómoda e higiénica por la que se le pague la misma renta que la que se encuentra cubriendo por la renta congelada, y el arrendador y la propia procuraduría llevará a cabo las reparaciones indispensables para que el inquilino pueda permanecer en la localidad en tanto se le proporciona otra vivienda, pagando el inquilino una cantidad proporcional conforme su situación económica, en caso de negativa del arrendador de pagar las reparaciones, la procuraduría por conducto de la autoridad correspondiente ordenará los arreglos necesarios a cuenta del arrendador.

Artículo 113. Para los efectos establecidos en los dos artículos anteriores, la procuraduría gestionará ante las instituciones y organismos de vivienda, el número de localidades necesarias para proporcionar a los arrendatarios cómodas e higiénicas por las que se les cobre como renta la cantidad que de acuerdo al estudio socioeconómico se determine que el inquilino pueda pagar, y en su caso que el aumento de la renta, por mínimo que fuere, no sea gravoso para el arrendatario conforme al estudio que resulte de cada caso.

Previamente se determinará en qué zona de la ciudad le es más conveniente al arrendatario cambiarse, tomando en consideración el trabajo que desempeña y los centros educativos a los cuales asistan los miembros de su familia, o bien, lo más cerca posible del lugar donde se encuentre ubicado.

Artículo 114. Para efectos de determinar la capacidad de pago del arrendatario, se tomará en cuenta no sólo los ingresos que él directamente obtenga, sino el de él o los familiares que trabajen y puedan cooperar al pago de la renta, si como que por hecho no se afecte su subsistencia.

Artículo 115. En caso de edificios que tenga renta congelada o conjunto de viviendas que formen una sola unidad, si se determina que en una sola de ellas o un departamento no es habitable, se rescindirán todos los contratos por ministerio de ley y la procuraduría proporcionará a aquéllos inquilinos de escasos recursos, viviendas cómodas e higiénicas en los términos establecidos por los artículos 112 y 113 de esta ley; a aquéllos que puedan pagar una renta más elevada, se les conminará a mudarse en un plazo no mayor de seis meses, mediante el procedimiento respectivo.

Artículo 116. Si el arrendador se niega a llevar a cabo las obras de reparación necesarias de acuerdo a lo establecido en este capítulo, o no acepta el financiamiento por parte de la procuraduría, ésta llevará a cabo las obras por cuenta de él, y garantizará el adeudo del inmueble con crédito preferente, incluso al de instituciones bancarias, fiscales y laborales.

Previos los trámites de ley se rematará el inmueble y de su producto se harán los pagos respectivos.

Artículo 117. Si el arrendatario se negara a mudarse a la vivienda que le proporcionó la procuraduría, ésta hará uso de la fuerza pública inclusive, para llevar a cabo la mudanza.

Artículo 118. A efecto de evitar que familias muy numerosas se muden a viviendas proporcionadas por la procuraduría, esta construirá las mismas con las dimensiones necesarias para que habiten en ella el arrendatario y los familiares que dependan económica o moralmente de él.

Artículo 119. Será nulo el contrato de subarrendamiento total o parcial que celebre el arrendatario beneficiado por la procuraduría con una vivienda, salvo lo previsto por el artículo siguiente, los subarrendatarios serán lanzados a su costas por la procuraduría, salvo que se trate de personas de escasos recursos en cuyo caso, la procuraduría les gestionará a su vez una vivienda.

Artículo 120. Si por defunción, matrimonio, abandono o cualquier otra causa análoga, los ocupantes de la vivienda proporcionada por la procuraduría van disminuyendo, el arrendatario, previa autorización de la procuraduría, podrá subarrendar parcialmente la vivienda.

Artículo 121. Las disposiciones a que este capítulo se refiere, son de orden público y de interés social.

Artículo 1o. Esta ley entrará en vigor al día siguiente de su publicación.

Artículo 2o. Se deroga el capítulo referente a contrato de arrendamiento del Código Civil para el Distrito Federal, en cuanto a inmuebles se refiere.

Artículo 3o. Se aplicará supletoriamente a esta ley en todo lo referente a derecho común, el Código Civil para el Distrito Federal, salvo en aquéllos casos de oposición a las disposiciones de la presente.

Artículo 4o. Los contratos de arrendamiento cuyo plazo se encuentre vigente al momento en que entre en vigor la presente ley, surtirán sus efectos hasta su vencimiento, si éste se cumple dentro del término de un año contado a partir de la fecha de vigencia de ésta y si excede del año que se cita, dejarán de surtir efectos transcurridos este.

Artículo 5o. En los casos a que se refiere el artículo anterior, transcurrido el plazo señalado, ambas partes quedan obligadas a la celebración de nuevo contrato de arrendamiento en los términos de esta ley.

Artículo 6o. Los contratos de arrendamiento por tiempo voluntario no producirán en lo sucesivo efecto legal, concediéndose a las partes un plazo de tres meses para que firmen nuevo contrato de arrendamiento de conformidad a lo establecido.

Artículo 7o. En todos los contratos de arrendamiento vigente se concede un plazo de tres meses contados a partir de la fecha de vigencia de la presente ley, para que se cumpla con las obligaciones que marca esta ley referentes a depósito, avalúo o certificados de habitabilidad.

Artículo 8o. Los juicios pendientes de resolverse ante los tribunales competentes, continuarán tramitándose bajo las normas de la legislación anterior.

Artículo 9o. En los juicios pendientes de resolver referentes a contratos de rentas congeladas, se decretará el sobreseimiento en la fecha en que entra en vigor esta ley.

Artículo 10. Los propietarios de inmuebles que a la fecha de vigencia de la presente ley se encuentren en litigio pendientes deberán cumplir con todas las obligaciones que marca esta ley referente.

Artículo 11. Se derogan todos los decretos referentes a contratos de rentas congeladas y sus prórrogas aunque seguirán surtiendo sus efectos en tanto se cumple con lo ordenado en el capítulo de rentas congeladas de esta ley.

Artículo 12. En cuanto a los contratos de arrendamiento vigentes, para efectos de cumplir con la obligación de obtener el certificado de rentabilidad y avalúo a que se refiere esta ley, la procuraduría podrá prorrogar en cada caso concreto el plazo para cumplir con dicha obligación, por el tiempo estrictamente indispensable para que por parte de la propia procuraduría se pueda cumplir.

Artículo 13. Se establece como contrato de interés social aquel al que se fije una renta de hasta treinta mil pesos mensuales, como resultado de aplicar las normas a que se refiere el capítulo décimo segundo de la presente ley.

Atentamente.

México, D. F., a 22 de septiembre de 1987.

Diputación del Partido Auténtico de la Revolución Mexicana, diputados: licenciado Carlos Enrique Cantú Rosas, Enrique Bermúdez Olvera, licenciado Gregorio Macías Rodríguez, licenciado Reyes Fuentes García, Jorge Cárdenas González, profesora María de la Luz Gama Santillán, profesor Jaime Castellanos Franco, ingeniero Héctor Calderón Hermosa, ingeniero Juan Manuel Lucia Escalera y doctor Nabor Camacho Nava.»