Que adiciona el artículo 2448-J, fracción II, del Código Civil para el Distrito Federal en materia de fuero común y para toda la República en materia de fuero federal, sobre el derecho de compraventa de inmuebles en arrendamiento, presentada por el diputado Jaime Fernández Sánchez, del grupo parlamentario del PAN, en la sesión del jueves 20 de diciembre de 1990
Los que suscriben, diputados a la LIV Legislatura del honorable Congreso de la Unión e integrantes del grupo parlamentario del partido Acción Nacional, con fundamento en lo dispuesto en el artículo 71, fracción II de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos y en el artículo 55, fracción II del reglamento para el Gobierno Interior del Congreso General, sometemos a la consideración de la asamblea de esta honorable Cámara, la presente iniciativa para adicionar la fracción II del artículo 2448-J del Código Civil para el Distrito Federal en Materia Común, y para toda la República en Materia Federal, al tenor de la siguiente
EXPOSICIÓN DE MOTIVOS
En la actualidad la construcción de casa habitación para arrendamiento es prácticamente nula, debido a la poca rentabilidad que representa para ambos contratantes; ya que para una de las partes no es costeable arrendar sino a partir de determinado precio, el cual está fuera del alcance del promedio de la población económicamente disminuida.
Esto ha derivado en la necesidad del arrendador de vender su inmueble. Dicha problemática ha originado que cada vez sea mayor el número de arrendores que venden y arrendatarios que conforme al artículo 2448-J del Código Civil para el Distrito Federal hacen uso de su derecho del tanto para poder adquirir en propiedad el inmueble que gozan en arrendamiento; al efecto dicho ordenamiento presenta una grave laguna consistente en no señalar reglas precisas para el caso de que varios arrendatarios deseen ejercitar su derecho del tanto en forma simultánea e independiente de los otros, de tal manera que el arrendador se libera de su obligación de otorgar dicha facultad a su libre arbitrio; vulnerando con esto en muchas ocasiones la prerrogativa de aquél a quien conforme a derecho le corresponde y al no haber una disposición expresa para resolver este problema, se tiene que recurrir a diversas prácticas, que van desde un convenido privado hasta la intervención del órgano jurisdiccional, haciendo este tipo de operaciones de compraventa un acto conflictivo y de lento trámite.
La presente iniciativa de adición al artículo 2448-J establece los siguientes criterios:
a) En el caso de que varios arrendatarios ejerciten simultáneamente su derecho del tanto, será preferido sobre los otros quien tenga el contrato más antiguo. Este criterio se establece con base en el principio jurídico primo in tempore, primo in jure.
b) Si persiste la igualdad, será preferido el que pague mayor renta. Esto en razón de que la obligación esencial del arrendatario es pagar el precio cierto por el uso y goce de la cosa, lo que deviene, que en igualdad de circunstancias sea preferido el que tiene la obligación más onerosa.
c) Si hubiere dos o más arrendatarios con igualdad de calidades, tendrá preferencia el que haya hecho mejoras útiles a la parte por él habitada. Esto en virtud de que no sólo empleó las diligencias necesarias para conservar la cosa, sino que además incorporó un valor adicional al bien inmueble arrendado
d) Persistiendo la igualdad en las calidades mencionadas se estará al resultado de sorteo celebrado ante fedatario público. No habiendo más criterios para decidir a cuál de los derechohabientes vender, que sea la suerte la que lo designe; para evitar que exista oscuridad en el sorteo se requiere la presencia y la fe pública de la autoridad.
En ningún caso el arrendador subastará o recibirá pagos por anticipado, ya que las ventajas económicas que puede tener un arrendatario sobre los otros no deben ser motivo de injusticia, que se daría, sí se valen de ellas para elegir al comprador. Por las anteriores razones, ponemos a la consideración de esta honorable asamblea el siguiente
PROYECTO DE INICIATIVA DE LEY QUE ADICIONA EL ARTÍCULO 2448-J EN SU FRACCIÓN II, DEL CÓDIGO CIVIL PARA EL DISTRITO FEDERAL EN MATERIA COMÚN, Y PARA TODA LA REPÚBLICA EN MATERIA FEDERAL, EN VIGOR
Artículo único. Se adiciona la fracción II del artículo 2448-J del Código Civil para el Distrito Federal, para quedar como sigue:
Artículo 2448-J. El ejercicio del derecho del tanto se sujetará a las siguientes reglas:
I.
II. El o los arrendatarios dispondrán de 15 días para notificar en forma indubitable al arrendador su voluntad de ejercitar su derecho del tanto en los términos y condiciones de la oferta.
Cuando varios arrendatarios ejerciten el derecho del tanto, en forma simultánea pero independiente, el arrendador determinará a cuál de ellos venderle de acuerdo a los siguientes criterios:
a) Será preferido sobre los demás el que tenga el contrato más antiguo.
b) Si dos o más tuvieren tal calidad, será preferido el que pague mayor renta.
c) Si persiste la igualdad de calidades será preferido el que hubiere realizado mejores útiles en la parte por él arrendada.
d) Persistiendo la igualdad en las calidades mencionadas se estará el resultado de sorteo celebrado ante fedatario público, pero en ningún caso el arrendador subastará el inmueble o recibirá pagos por anticipado.
III a VI. . .
TRANSITORIO
Unico. La presente iniciativa que adiciona el artículo 2448-J en su fracción II entrará en vigor a los 15 días de su publicación en el Diario Oficial de la Federación.
Cámara de Diputados, a los 20 días del mes de diciembre de 1990. - Diputados: Jaime Fernández Sánchez, José Luis Luege Tamargo, Jaime Guillermo Aviña Zepeda, Patricia Garduño Morales, María Teresa Ortuño Gurza, Horacio González de
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las Casas, Benito Fernando Rosell Isaac, Carlos Mauricio Aguilar Camargo, César Coll Carabias, Leobardo Gutiérrez Gutiérrez, Mario Leal Campos, Sóstenes Gustavo Melgarejo Fraga, José Manuel Martínez Aguirre, Alfredo Oropeza García, Silviano Urzúa Ochoa, Rafael Nuñez Pellegrín, Leopoldo Homero Salinas Gaytán, Prisciliano Melendres Barrios, Alejandro Díaz Pérez Duarte, Eduardo Arias Aparicio, Jorge Galván Moreno, Jorge del Rincón Bernal, Espiridión Sánchez López, Alfredo Manuel Arenas Rodríguez, Francisco de Jesús Cabrera González, Eleazar Guadalupe Cobos Borrego, María Leonor Serre de Guerrero, Eliher Saúl Flores Prieto, José Manuel Mendoza Márquez, Francisco P. Martín V., Santiago de Jesús Rodríguez del Valle, María Teresa Cortés Cervantes, María Guadalupe Rodríguez Carrera, José Ramón Medina Padilla, Miguel Ángel Almaguer Zárate, Gaudencio Vera Vera y Mario Armando Riojas Almanza.
(Turnada a la Comisión de Justicia. Diciembre 20 de 1990.)