Ciudadanos secretarios de la Cámara de Diputados del honorable Congreso de la Unión
Presentes

Anexa al presente envío a ustedes, por instrucciones del Presidente de la República y para los efectos constitucionales, iniciativa de decreto que reforma, adiciona y deroga diversas disposiciones del Código Civil para el Distrito Federal en Materia Común y, para toda la República en Materia Federal; Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal y Ley Federal de Protección al Consumidor.

Reitero a ustedes en esta oportunidad, las seguridades de mi atenta y distinguida consideración.

Sufragio Efectivo. No Reelección.

México, Distrito Federal, 7 de julio de 1993.- El secretario José Patrocinio González Blanco Garrido.
 

Ciudadanos secretarios de la Cámara de Diputados del honorable Congreso de la Unión
Presentes

Una de las demandas más sentidas de la población es la de contar con una vivienda digna y decorosa. Es, además, un derecho que la Constitución otorga. Por eso, la atención del Gobierno a esta demanda es una prioridad de política social. En este esfuerzo, es indispensable sumar a toda la sociedad, abrir oportunidades y eliminar ineficiencias, para que con su participación se permita incrementar las oportunidades de acceso a la vivienda, particularmente para los grupos más necesitados.

En los últimos años, el compromiso del Estado con la ampliación en la oferta de vivienda se ha traducido en un sostenido esfuerzo de construcción y financiamiento a través de organismos públicos como Infonavit, Fovissste, Fovi y Fonhapo y, también con el apoyo y compromiso de los gobiernos de las entidades federativas, la banca comercial y diversas instituciones de banca de desarrollo. De 1989 a 1992 se construyeron más de 700 mil viviendas; en el presente año, se habrán de construir cerca de 300 mil viviendas más, lo que constituye uno de los programas más ambiciosos que se hayan puesto en marcha en este ámbito. A todo esto se ha sumado un esfuerzo sin precedentes para regularizar y dotar de títulos de propiedad a más de un millón de familias en todo el país.

Sin embargo, es necesario ampliar los esfuerzos, no sólo para aumentar el acceso a una vivienda propia, sino también para generar más vivienda en arrendamiento para un mayor número de mexicanos, en particular, en las grandes ciudades y en el Distrito Federal. En la ciudad capital enfrentamos una considerable demanda de vivienda, la cual se constituye, en su mayor parte, por la demanda adicional que representan los jóvenes que se emancipan y la población migrante en busca de mejores oportunidades de empleo. Cabe señalar que, en los últimos 20 años el ritmo de crecimiento de la población en el Distrito Federal ha evolucionado de manera desigual con el de la vivienda en arrendamiento. Así, mientras que la población total aumentó a una tasa media anual del 0.9%, la vivienda en general lo hizo al 1.9%; sin embargo, por tipo de tenencia, se observó una contracción de la vivienda en arrendamiento del 2.5%. Como prueba reciente, en 1980, la vivienda en arrendamiento representaba el 41.7% del total y, en 1990 sólo el 25.6%, lo cual muestra una drástica disminución en la oferta de este tipo de satisfactor.

Todo ello, ha tenido lugar en condiciones de escasez de tierras aptas para la vivienda, dispersión y anacronismos en algunos criterios normativos, trámites que implican un exceso de tiempo y dinero para las partes involucradas y cargas que imponen regulaciones contempladas para circunstancias distintas a las actuales.

En 1985, se efectuaron reformas al Código Civil en materia de arrendamiento, como respuesta a las peticiones de diversos grupos demandantes de vivienda para habitación, para tutelar los intereses de los grupos más desprotegidos. Sin embargo, a casi ocho años, se ha observado que dichas reformas han tenido un efecto inhibitorio en las inversiones en vivienda para arrendamiento en el Distrito Federal, lo cual ha deteriorado un ya de por sí grave rezago habitacional.

A su vez, el decremento en la oferta ha provocado que, a pesar de las limitaciones legales, las rentas tuvieran un incremento efectivo, en virtud del aumento en la demanda con relación a la oferta existente. Asimismo, se ha propiciado un grado de incertidumbre que ni alienta la creación de más vivienda en arrendamiento ni protege los intereses y derechos de las partes. Adicionalmente, como hemos observado en los últimos años, los incrementos a las rentas, que responden a la poca dinámica del mercado inmobiliario para arrendamiento, de hecho afectan al Índice Nacional de Precios al Consumidor.

Las Leyes deben sustentarse en la realidad y adecuarse a las cambiantes circunstancias para cumplir sus propósitos. En ocasiones, sus objetivos de protección a ciertos grupos pueden , si no se ajustan, tener efectos contrarios a sus objetivos. Esto es especialmente cierto en materia de arrendamiento, no solamente en cuanto a la regulación sustantiva, sino también como consecuencia de los procedimientos para dirimir controversias entre arrendador y arrendatario.

Hoy en día, en promedio, un proceso en materia de arrendamiento tiene que satisfacer al menos 58 pasos procesales distintos para llegar a la resolución, lo que significa que, en promedio, un litigio de arrendamiento lleva casi cuatro años. Ello ni fomenta la edificación de vivienda en arrendamiento que tanto se requiere, ni protege los intereses tutelados por la ley, ni representa una justicia expedita, tal como lo demanda el artículo 16 de nuestra Carta Fundamental.

Adicionalmente, es imperativo rescatar un número importante de inmuebles del abandono de que son objeto, dado el poco o nulo interés que representa para los propietarios su restauración, con el consiguiente peligro para la seguridad de quienes los habitan.

La presente iniciativa busca impedir numerosas prácticas que regularmente se utilizan en perjuicio de los arrendatarios, como la suscripción de títulos de crédito en "blanco", que son aceptados por el arrendatario y avalados por el mismo fiador.

Adicionalmente, bajo las reglas actuales, es muy difícil para un arrendatario exigir y hacer cumplir las reparaciones a los inmuebles que corresponden al arrendador. Asimismo, por las características de la normatividad, es imposible encontrar inmuebles en arrendamiento por periodos cortos, lo que hoy representa una demanda cada vez mayor.

Muchas de las actuales disposiciones en materia de arrendamiento han tenido efectos contrarios a los esperados, al brindar excesivas facilidades al inquilino irresponsable en detrimento de aquel que, dada su buena fe, no requiere ni demanda disposiciones legales extraordinarias. De igual manera, el marco legal que actualmente se aplica, por su lenta resolución, propicia en consecuencia un mercado deprimido y de difícil acceso, en perjuicio de quienes requieren satisfacer sus necesidades de vivienda por la vía del arrendamiento.

El arrendador, por otra parte, resulta claramente en desventaja. Un claro ejemplo lo constituye el tiempo que normalmente toma un litigio por arrendamiento, que sumado a los tres años adicionales previstos como vigencia obligatoria, significa que la disposición sobre su propiedad pudiera demorar hasta siete años. Ello, con una renta en constante disminución en términos reales y estática desde el inicio del litigio hasta la desocupación del inmueble. A esta situación, habría que añadir las molestias y costos del procedimiento judicial, así como la muy probable depreciación de los inmuebles en cuestión.

Las consecuencias de no adecuar las normas vigentes, tanto sustantivas como adjetivas, propiciaría una mayor incertidumbre; limitaría las oportunidades para la creciente demanda; inhibiría las inversiones en vivienda para arrendamiento, limitando la oferta disponible, ya que la inversión se orientaría hacia la construcción de sustitutos como los condominios o la conversión de viviendas en renta al régimen condominial y, ciertamente, ocasionaría incrementos a las rentas.

Por ello, la presente iniciativa propone a ese honorable Congreso de la Unión, modificaciones que permitan favorecer una auténtica relación de equidad jurídica entre arrendadores y arrendatarios y que permitan alentar la construcción de viviendas en arrendamiento y así, el funcionamiento de un mercado eficaz, con reglas justas. Por lo anterior, se proponen procedimientos ágiles y expeditos que eliminarían malas prácticas y reducirían sustancialmente el enorme caudal de asuntos inquilinarios que, en última instancia, perjudican a los arrendatarios responsables, quienes requieren de una mayor oferta.

Con la presente iniciativa se brindarían nuevas circunstancias para incrementar la oferta de vivienda en arrendamiento y se fomentaría el mantenimiento adecuado de los inmuebles. Una oferta abundante habrá de significar una mayor diversificación en las opciones abiertas al arrendamiento y, en el mediano y largo plazo, un abatimiento de los costos reales de estos espacios para beneficio de todos los habitantes del Distrito Federal que no cuentan con una vivienda propia.

Asimismo, la presente propuesta, de merecer la aprobación de ese honorable Congreso de la Unión, ayudaría eliminar trámites y propiciaría una mejor distribución de responsabilidades. Para ello, se busca adecuar la estructura legal aplicable, para crear condiciones de equidad entre arrendador y arrendatario.

En atención a las consideraciones expuestas, la presente iniciativa propone realizar modificaciones a diversas disposiciones del Código Civil para el Distrito Federal en Materia Común y para toda la República en Materia Federal; del Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal y; de la Ley Federal de Protección al Consumidor.

Código Civil para el Distrito Federal en Materia Común y para toda la República en Materia Federal.

En la parte relativa a las modificaciones propuestas al Código Civil para el Distrito Federal en Materia Común y para toda la República en Materia Federal, se propone la modificación al artículo 2398, a fin de incrementar el plazo máximo de los arrendamientos de fincas destinadas al comercio a 20 años, para evitar las continuas prácticas de utilizar figuras jurídicas distintas a las que legalmente corresponden cuando las actividades reclaman mayores periodos de duración. Con el cambio propuesto, los nuevos esquemas financieros para inversiones de largo plazo podrían ser aprovechados en la figura del arrendamiento. Así, contratar este tipo de arrendamiento en plazos más largos permitiría un mejor aprovechamiento de las fincas y promovería proyectos de gran envergadura.

La propuesta de reforma al artículo 2399 es con objeto de eliminar la actual incertidumbre tanto en la forma de pactar la renta como en su necesaria determinación en moneda nacional. Por ello, la propuesta establece que es necesario precisar que la renta o precio del arrendamiento debe consistir en una suma de dinero o dejar, en su caso, la posibilidad de que sea algún equivalente, con la condición de que éste sea cierto, determinado o determinable y cuantificable en moneda nacional.

Asimismo, la iniciativa propone actualizar el artículo 2406, a fin de establecer que los contratos de arrendamiento deberán darse por escrito, sin importar el monto de la renta, agregándose que la falta de esta formalidad sería imputable al arrendador. Igualmente, se propone derogar el artículo 2407, toda vez que, al disponer que ciertos contratos deben ser formalizados mediante escritura pública, se encarece el precio del contrato de manera injustificada y no produce beneficio alguno para las partes.

El artículo 2412 se modificará en el sentido de incluir en las obligaciones que por Ley corresponden al arrendador, la de entregar el inmueble en condiciones de higiene y seguridad. Este es un muy importante mandato que, de ser aprobado, permitiría una mejor protección al inquilino y una mejoría general en la vivienda de arrendamiento.

La presente iniciativa también propone eliminar de los artículo 2447, 2448-I y 2448-J, el derecho del tanto, estableciendo un nuevo derecho de preferencia, para el caso de arrendamientos de casa - habitación y locales comerciales e industriales. En términos de la doctrina y de nuestro derecho civil, el derecho del tanto, no el de preferencia, surge a partir de una situación en donde, tanto el que está obligado a otorgarlo como el que tiene la facultad de exigirlo, gozan de una solidaridad que se expresa en términos, ya sea de copropiedad, coherederos o de una situación análoga. El derecho del tanto, por ello, ha sido considerado como un derecho de propietarios que surge a partir de derechos reales y en donde, si una de las partes enajena un bien, sin el previo agotamiento del derecho del tanto, la otra u otras partes tendrían que ejercer en el futuro sus derechos patrimoniales de manera conjunta y de acuerdo con alguien que pudiera tener intereses distintos a los suyos, lo que iría en demérito de su calidad de propietario.

De lo anterior, se desprende que los artículos 2448-I y 2448-J, le dan al arrendatario una categoría de copropietario, junto con el arrendador de la finca arrendada, lo que desvirtúa la relación jurídica que guarda con el inmueble; además, se convierte en factor de importancia para desalentar el arrendamiento e incita al fraude a la Ley para evitar los efectos adversos y gravosos que le impone el cumplimiento de esta disposición. Este es uno de los privilegios otorgados que ya no protegen y sí han impedido que se amplíe la existencia de vivienda en arrendamiento.

Con esta propuesta se daría la posibilidad al propietario del libre arrendamiento del inmueble y sólo se permitiría la preferencia frente a la enajenación del mismo. Las reglas de esa preferencia, propuestas para el artículo 2448-J, especifican el plazo de 15 días para responder al planteamiento de venta y, otro tanto en caso de modificaciones sustantivas al mismo, con objeto de no afectar la capacidad negociadora del arrendador. Esta preferencia se hace necesario conservarla, en virtud de las consecuencias negativas que podrían representar para el inquilino tener que mudarse o buscar una nueva vivienda o local para arrendamiento cuando está en condiciones de adquirirla. Su violación no da lugar a la nulidad, sino a daños y perjuicios como corresponde a una preferencia, los cuales como mínimo deberán ser por una cantidad equivalente al 50% de las rentas pagadas por el arrendatario en los últimos 12 meses.

En lo que respecta al artículo 2448-B, que obliga al arrendador a realizar las obras que le ordene la autoridad sanitaria, la presente iniciativa propone ampliar esta obligación a las que ordene la autoridad en general, pues no sólo las autoridades sanitarias pueden ordenar las obras necesarias para que un local sea habitable e higiénico. La reforma también amplía el ámbito de estas órdenes a la seguridad del inmueble. Todo ello ayudará a prevenir abusos y omisiones que pudieran perjudicar al arrendatario.

Por otra parte, la existencia de las prórrogas legales a voluntad del arrendatario han sido motivo generalizado y continuo de controversias entre las partes, lo que además ha producido la saturación de los tribunales competentes y la falta de incentivos para construir y ofrecer más vivienda en arrendamiento, en perjuicio de todas las partes involucradas. De hecho, al arrendar, un arrendador debe tener en cuenta que en la actualidad, un contrato de arrendamiento por un año, puede tener una vigencia de hasta tres años, a voluntad del arrendatario. Ello limita a los inversionistas potenciales que se inhiben ante tales perspectivas.

Asimismo, existen arrendatarios potenciales, tales como estudiantes, investigadores, profesionistas o inversionistas, que radican en otras entidades federativas o en el extranjero de manera permanente y que, para el desempeño de sus actividades y funciones, tienen que habitar en el Distrito Federal por periodos menores a un año y, asimismo, por periodos mayores al tiempo en que pudiera serles conveniente, en función de su costo, contratar un servicio de hospedaje. En estos casos, las personas en cuestión enfrentan la disyuntiva de contratar un arrendamiento por un año, pagando la renta de aquellos meses que no ocupen el inmueble o bien de contratar, por un menor período, un hospedaje de costo muy superior al de un arrendamiento de calidad similar. Es por ello que resulta conveniente que las partes puedan convenir los plazos de sus arrendamientos tomando en cuenta, exclusivamente, la satisfacción de sus necesidades.

En consecuencia, esta iniciativa propone, por una parte, la eliminación de las citadas prórrogas a voluntad del arrendatario y que el plazo para el arrendamiento pueda ser menor a un año, a juicio de las partes, mediante la reforma propuesta al artículo 2448-C, al cual se propone adicionar la expresión "salvo convenio en contrario".

Asimismo, se considera necesaria la derogación del artículo 2448-D con objeto de que las partes puedan contratar libremente y determinar, de común acuerdo, el incremento en el monto de la renta en función de la oferta y la demanda de vivienda en arrendamiento. Como ha sucedido en otros ámbitos, la determinación por ley de aumentos en las rentas son fórmulas de protección temporal, que pronto prueban, con escasez de bienes y con engaños a la Ley, un perjuicio mayor a los inquilinos potenciales que son los más en esta ciudad y, con el tiempo, aun a los inquilinos mismos cuando los arrendadores abandonan el mantenimiento que requieren los inmuebles cuyas rentas están prácticamente estáticas.

Esto ha sido especialmente gravoso en los años de altas inflaciones de la década pasada. Hoy las condiciones han cambiado y la inflación ha disminuido drásticamente de tres dígitos a uno. De este modo el incentivo de los aumentos no existe de la misma manera, salvo por la escasez de vivienda que dichas medidas han provocado. Derogando la limitación en el incremento de rentas se estimularía el regreso de capitales a este sector, se detendría la depreciación de los inmuebles por falta de inversión en su mantenimiento y se evitarían las ventas inmobiliarias a precios castigados.

De acuerdo al espíritu de esta propuesta de reforma que pretende eliminar exceso de regulación en el ejercicio de la libertad de contratación y protección eficaz a los derechos de las partes, también se propone derogar el artículo 2448-L, que obliga a transcribir íntegras las disposiciones legales aplicables en materia de arrendamiento para inmuebles destinados a la habitación.

Por lo que toca al arrendamiento de fincas rústicas, la iniciativa propone la derogación del artículo 2453 relativo a la obligación del propietario de un predio rústico, si no lo cultiva, a darlo en arrendamiento o en aparcería. En el Distrito Federal sólo existen fincas rústicas fuera de la mancha urbana. En el espíritu de la nueva legislación agraria no son claras las razones para imponer dichas obligaciones. Además, a la luz de la derogación de la Ley de Tierras Ociosas, este artículo pierde propósito.

Con la finalidad de contribuir a la mayor simplificación y agilidad de la Ley, se propone la modificación al artículo 2478, que se refiere a los arrendamientos celebrados por tiempo indeterminado, para que éstos concluyan a voluntad de una de las partes contratantes, previo aviso dado por escrito, con 15 días de anticipación, en lugar del plazo de dos meses para predios urbanos, salvo que se trate de un predio rústico, caso en el que el aviso deberá darse con un año de anticipación. Esta modificación busca evitar que los plazos sean tan amplios que impidan la movilización de los bienes y recursos, protegiendo en todo caso el plazo oportuno en las condiciones modernas de comunicación que proteja el derecho del arrendatario.

En el mismo contexto, también se propone derogar el artículo 2485, relativo a los contratos de arrendamiento de fincas rústicas, así como al incremento de hasta un 10% de la renta anterior. En virtud de que el artículo 2486 se relaciona directamente con el anterior, se propone también derogarlo, a fin de que el contrato no se entienda automáticamente renovado por otro año, en caso de que el arrendatario lo siga ocupando sin oposición del arrendador; sino que se considere por tiempo indefinido y que podría darse por terminado por cualquiera de las partes de acuerdo al aviso al que se refiere el artículo 2478.

De conformidad con las dos reformas anteriormente propuestas, se sugiere modificar el artículo 2487, a fin de que, si el arrendamiento continúa por voluntad tácita, el arrendatario deba pagar la renta que corresponda al tiempo que exceda al del contrato y en los términos que el mismo señale. También se propone añadir que cualquiera de las partes pueda demandar la terminación del mismo, en los términos mencionados de la reforma al artículo 2478. Igualmente, se propone que las obligaciones otorgadas por un tercero para garantía del arrendamiento cesen, salvo convenio en contrario en ese mismo momento, protegiendo de este modo los intereses de los fiadores que se obligaron por un plazo determinado. Al contemplar que las obligaciones de los terceros, para seguridad del arrendamiento, concluyen al finalizar el plazo pactado, salvo convenio en contrario, se propone también derogar el artículo 2488.

La reforma propone adicionar, a los supuestos que establece el artículo 2489, como causales para que el arrendador pueda exigir la rescisión del contrato, dos supuestos adicionales, a saber, por daños graves a la cosa arrendada y por variar la forma del inmueble sin consentimiento expreso del arrendador.

Por razones de equidad y equilibrio de las partes, la iniciativa propone adicionar al artículo 2490 las causas relativas a que el arrendador no cumpla con la obligación de conservar la cosa arrendada haciendo las reparaciones necesarias, así como por la existencia de defectos o vicios ocultos de la cosa arrendada.

En congruencia con la propuesta de derogar el artículo 2486 y modificar el artículo 2487, se propone derogar el artículo 2494, que se refiere a la renovación automática del contrato en caso de concluido el arrendamiento y su prórroga.

Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal.

La iniciativa de reformas que hoy presento a la consideración de ese honorable Congreso de la Unión, propone diversas modificaciones al Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal. Como lo manifesté anteriormente, el problema de la falta de vivienda requiere, como solución que las partes en los contratos de arrendamiento respectivos cuenten con normas sustantivas, claras y determinadas, así como con procedimientos ágiles y breves que no signifiquen elevados costos en su trámite y que no propicien retrasos intencionales. Igualmente, se busca evitar el excesivo costo procesal a cargo del Estado, que debe atender la inmoderada multiplicación de los juicios de arrendamiento.

Por ello y con el fin de agilizar el procedimiento, la iniciativa propone modificar la fracción VI del artículo 114 del citado Código, para eliminar, del proceso de notificación personal que deberá hacerse en el domicilio señalado por los litigantes, la resolución que decreta la ejecución de la sentencia condenatoria. Es evidente que notificar la sentencia que condena al inquilino a desocupar el inmueble es suficiente para darle a conocer el sentido de la resolución emitida en cada caso. Cuando la Ley vigente obliga además de la anterior notificación de la sentencia, una distinta notificación para ejecutarla, se está solamente dando una nueva oportunidad para que, sin causa, continúe retardándose la ejecución de la sentencia.

Dado que la presente iniciativa propone que sea eliminada la notificación personal del auto de ejecución, también se propone suprimir el último párrafo del artículo 525, que dispone que sólo procederá el lanzamiento, 30 días después de haberse notificado personalmente el auto de ejecución.

De igual manera y con objeto de que se otorguen similares derechos y garantías procesales al inquilino y al arrendador, se propone modificar el artículo 271 y suprimir, como asunto para considerar que una demanda es contestada en sentido negativo por el inquilino, las "cuestiones de arrendamiento de fincas urbanas para habitación, cuando el demandado sea el inquilino". Presumir por ley que se da por contestada en el sentido negativo en cuestiones de arrendamiento es suponer que comparte la misma naturaleza de los importantes valores tutelados en la Ley, relativos a las relaciones familiares y al estado civil de las personas. La importancia de una transacción civil como es el arrendamiento, no es la que nuestras leyes y nuestra cultura vinculan a la integridad de la familia y las lesiones a terceros en el caso de cambios en el estado civil de las personas.

En el mismo orden de ideas, se propone derogar los artículos 489 a 499, relativos al Juicio Especial de Desahucio, para que las acciones correspondientes se ejerciten de acuerdo al procedimiento propuesto en el Título Décimo Sexto - Bis, consistente en un juicio biinstancial, de tal manera que, como lo ordena la Ley fundamental, la impartición de justicia sea pronta y expedita. En dicho juicio, una vez que sea admitida la demanda y se corra traslado de ella a la parte demandada, se señalaría fecha para la celebración de la audiencia de Ley, en la que se desahogarían la totalidad de las pruebas ofrecidas por las partes conforme al procedimiento y en la que el juez dictaría de inmediato resolución.

Se propone adicionar a las reglas establecidas por el Título Décimo Sexto - Bis sobre las controversias en materia de arrendamiento, las acciones que se ejerciten contra el fiador o terceros por controversias derivadas del arrendamiento, así como la acción que intente el arrendatario para exigir al arrendador el pago de daños y perjuicios en el caso en que no le sea respetado el derecho de preferencia previsto por los artículos 2447 y 2448-J de la presente iniciativa. Lo anterior con objeto de que las controversias planteadas se resuelvan a la brevedad posible, en atención al espíritu de la reforma propuesta.

En consecuencia, se propone reformar los artículos 959 a 966, para establecer las normas que regirán, de ser aprobada esta iniciativa, el procedimiento para resolver las controversias en materia de arrendamiento inmobiliario.

Asimismo, en la presente iniciativa se propone que los autos y resoluciones apelables en materia de arrendamiento se resuelvan conjuntamente con la apelación a la sentencia definitiva.

Ley Federal de Protección al Consumidor.

La tercera parte de la iniciativa se refiere a la propuesta de reformar el artículo 73 de la Ley Federal de Protección al Consumidor para suprimir la competencia de la Procuraduría Federal del Consumidor en la materia del arrendamiento inmobiliario de casas - habitación en el Distrito Federal. El propósito de dicha reforma responde a la necesidad de una expedita resolución de las controversias en la materia, de evitar la duplicidad de instancias y la de dejar al órgano jurisdiccional local la atribución exclusiva para solucionar este tipo de controversias.

Por lo anteriormente expuesto, con fundamento en el artículo 71, fracción I de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, por el digno conducto de ustedes, ciudadanos secretarios, someto a la consideración del honorable Congreso de la Unión la presente iniciativa de

DECRETO QUE REFORMA, ADICIONA Y DEROGA DIVERSAS DISPOSICIONES DEL CÓDIGO CIVIL PARA EL DISTRITO FEDERAL EN MATERIA COMÚN Y, PARA TODA LA REPÚBLICA EN MATERIA FEDERAL; CÓDIGO DE PROCEDIMIENTOS CIVILES PARA EL DISTRITO FEDERAL Y LEY FEDERAL DE PROTECCIÓN AL CONSUMIDOR

"Artículo primero. Se reforman los artículos 2398, segundo párrafo; 2399; 2406; 2412, fracción I; 2447; 2448; 2448-B; 2448- C; 2448-J; 2448-K; 2478; 2484; 2487; 2489, fracción I y; 2490; se adiciona el artículo 2489 con las fracciones IV y V y; se derogan los artículos 2407; 2448-D; 2448-I; 2448-L; 2453; 2485; 2486; 2488; 2491; 2494 y; 3042, último párrafo del Código Civil para el Distrito Federal en Materia Común y para toda la República en Materia Federal, para quedar como sigue:

Artículo 2398.

El arrendamiento no puede exceder de 10 años para las fincas destinadas a habitación y de 20 años para las fincas destinadas al comercio o a la industria.

Artículo 2399. La renta o precio del arrendamiento debe consistir en una suma de dinero o en cualquier otra cosa equivalente, con tal de que sea cierta, determinada o determinable y cuantificable en moneda nacional.

Artículo 2406. El contrato de arrendamiento debe otorgarse por escrito. La falta de esta formalidad se imputará al arrendador.

Artículo 2407. (Se deroga).

Artículo 2412.
 

I. A entregar al arrendatario la finca arrendada, con todas sus pertenencias y en estado de servir para el uso convenido y; si no hubo convenio expreso, para aquél a que por su misma naturaleza estuviere destinada; así como en condiciones que ofrezcan al arrendatario la higiene y seguridad del inmueble;

II a V.

Artículo 2447. En los arrendamientos que han durado más de cinco años y cuando el arrendatario ha hecho mejoras de importancia en la finca arrendada, tiene éste derecho si está al corriente en el pago de la renta, a que, en igualdad de condiciones, en caso de venta sea preferido en los términos del artículo 2448-J de este código.

Artículo 2448. Las disposiciones contenidas en los artículos 2448-A, 2448-B, 2448 - G y 2448 - H son de orden público e interés social, por tanto son irrenunciables y en consecuencia cualquier estipulación en contrario se tendrá por no puesta.

Artículo 2448 - B. El arrendador que no haga las obras que ordene la autoridad correspondiente como necesarias para que una localidad sea habitable higiénica y segura, es responsable de los daños y perjuicios que los inquilinos sufran por esa causa.

Artículo 2448 - C. La duración mínima de todo contrato de arrendamiento de fincas urbanas destinadas a la habitación será de un año forzoso para arrendador y arrendatario, salvo convenio en contrario.

Artículo 2448 - D. (Se deroga)

Artículo 2448 - I. (Se deroga)

Artículo 2448 - J. En el caso de que el propietario del inmueble arrendado decida enajenarlo, el o los arrendatarios tendrán derecho a ser preferidos a cualquier tercero en los siguientes términos:
 

I. En todos los casos el propietario deberá dar aviso por escrito al arrendatario de su deseo de vender el inmueble, precisando el precio, términos, condiciones y modalidades de la compraventa;

II. El o los arrendatarios dispondrán de 15 días para dar aviso por escrito al arrendador de su voluntad de ejercitar el derecho de preferencia que se consigna en este artículo en los términos y condiciones de la oferta, exhibiendo para ello las cantidades exigibles al momento de la aceptación de la oferta, conforme a las condiciones señaladas en ésta;

III. En caso de que el arrendador cambie cualquiera de los términos de la oferta inicial, estará obligado a dar un nuevo aviso por escrito al arrendatario, quien a partir de ese momento dispondrá de un nuevo plazo de 15 días. Si el cambio se refiere al precio, el arrendador sólo estará obligado a dar este nuevo aviso cuando el incremento o decremento del mismo sea más de un 10%;

IV. Tratándose de bienes sujetos al régimen de propiedad en condominio, se aplicarán las disposiciones de la Ley de la materia y;

V. La compra - venta realizada en contravención de lo dispuesto en este artículo otorgará al arrendatario el derecho de demandar daños y perjuicios, sin que la indemnización por dichos conceptos pueda ser menor a un 50% de las rentas pagadas por el arrendatario en los últimos 12 meses. La acción antes mencionada prescribirá 60 días después de que tenga conocimiento el arrendatario de la realización de la compra - venta respectiva.

En caso de que el arrendatario no cumpla con las condiciones establecidas en las fracciones II o III de este artículo, precluirá su derecho.

Artículo 2448 - K. Si varios arrendatarios hicieren uso del derecho de preferencia a que se refiere el artículo anterior, será preferido el que tenga mayor antigüedad arrendando parte del inmueble y, en caso de ser igual, el que primero exhiba la cantidad exigible en los términos de la fracción II del artículo anterior, salvo convenio en contrario.

Artículo 2448 - L. (Se deroga)

Artículo 2453. (Se deroga)

Artículo 2478. Todos los arrendamientos que no se hayan celebrado por tiempo expresamente determinado, concluirán a voluntad de cualquiera de las partes contratantes, previo aviso por escrito dado a la otra parte con 15 días de anticipación, si el predio es urbano y, con un año si es rústico.

Artículo 2484. Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado. Si no se ha señalado tiempo, se observará lo que disponen los artículos 2478 y 2479.

Artículo 2485. (Se deroga)

Artículo 2486. (Se deroga)

Artículo 2487. Si después de terminado el plazo por el que se celebró el arrendamiento, el arrendatario continúa sin oposición en el uso y goce del bien arrendado, continuará el arrendamiento por tiempo indeterminado, estando obligado el arrendatario a pagar la renta que corresponda por el tiempo que exceda conforme a lo convenido en el contrato; pudiendo cualquiera de las partes solicitar la terminación del contrato en los términos del artículo 2478. Las obligaciones contraídas por un tercero con objeto de garantizar el cumplimiento del arrendamiento, cesan al término del plazo determinado, salvo convenio en contrario.

Artículo 2488. (Se deroga)

Artículo 2489.
 

I. Por falta de pago de la renta en los términos previstos en la fracción I del artículo 2425;

II y III.

IV. Por daños graves a la cosa arrendada imputables al arrendatario y;

V. Por variar la forma de la cosa arrendada sin contar con el consentimiento expreso del arrendador, en los términos del artículo 2441.

Artículo 2490. El arrendatario puede exigir la rescisión del contrato:
 

I. Por contravenir el arrendador la obligación a que se refiere la fracción

II del artículo 2412 de este ordenamiento.

II. Por la pérdida total o parcial de la cosa arrendada en los términos de los artículos 2431, 2434 y 2445 y;

III. Por la existencia de defectos o vicios ocultos de la cosa, anteriores al arrendamiento y desconocidos por el arrendatario.

Artículo 2491. (Se deroga)

Artículo 2494. (Se deroga)

Artículo 3042.
 

I a IV. (Se deroga)

Artículo Segundo. Se reforman los artículos 42; 114, fracción VI; 271, cuarto párrafo; 684; 731; 957 a 966 y; la denominación del Título Décimo Sexto - Bis; se adicionan los artículos 285 con un último párrafo; y 517 con un último párrafo; y se derogan los artículos 489 a 499 y 525, último párrafo del Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal, para quedar como sigue:

Artículo 42. En las excepciones de litispendencia, conexidad y cosa juzgada, la inspección de los autos será también prueba bastante para su procedencia, salvo las relativas a los juicios de arrendamiento inmobiliario, en los que solamente serán admisibles como prueba de las mismas, las copias selladas de la demanda, de la contestación de la demanda o de las cédulas de emplazamiento del juicio primeramente promovido, tratándose de las dos primeras excepciones y, en el caso de la última, se deberá acompañar como prueba, copia certificada de la sentencia y copia del auto que la declaró ejecutoriada.

Artículo 114.
 

I a V.

VI. La sentencia que condene al arrendatario de casa - habitación a desocuparla y,

VII.

Artículo 271.

Se presumirán confesados los hechos de la demanda que se deje de contestar. Sin embargo, se tendrá por contestada en sentido negativo cuando se trate de asuntos que afecten las relaciones familiares, el estado civil de las personas y en los casos en que el emplazamiento se hubiere hecho por edictos.

Artículo 285.

Tratándose de juicios de arrendamiento inmobiliario, la prueba pericial sobre cuantificación de daños, reparaciones o mejoras sólo será admisible en el período de ejecución de sentencia, en la que se haya declarado la procedencia de dicha prestación. Asimismo, tratándose de informes que deban rendirse en dichos juicios, los mismos deberán ser recabados por la parte interesada.

Artículos 489 a 499. (Se derogan)

Artículo 517.
 

I a III.

En el caso en que el arrendatario confiese o se allane a la demanda, el juez concederá un plazo de cuatro meses para la desocupación del inmueble.

Artículo 525.

(Se deroga)

Artículo 684. Los autos que no fueren apelables y los decretos pueden ser revocados por el juez que los dicta o por el que lo sustituya en el conocimiento del negocio. No es procedente la revocación en contra de los autos y decretos dictados por el juez en materia de arrendamiento inmobiliario.

Artículo 731. Las salas del Tribunal Superior conocerán, en única instancia, de las demandas de responsabilidad civil presentadas contra los jueces de lo civil, de lo familiar, del arrendamiento inmobiliario y de lo concursal. Contra las sentencias que aquéllas dicten no se dará recurso alguno.
 

TITULO DÉCIMO SEXTO - BIS
De las Controversias en Materia de Arrendamiento Inmobiliario

Artículo 957. A las controversias que versen sobre el arrendamiento inmobiliario les serán aplicables las disposiciones de este título. El juez tendrá las más amplias facultades para decidir en forma pronta y expedita lo que en derecho convenga.

A las acciones que se intenten contra el fiador que haya otorgado fianza de carácter civil o terceros por controversias derivadas del arrendamiento, se aplicarán las reglas de este título, en lo conducente. Igualmente, la acción que intente el arrendatario para exigir al arrendador el pago de daños y perjuicios a que se refieren los artículos 2447 y 2448-J se sujetará a lo dispuesto en este título.

Artículo 958. Para el ejercicio de cualesquiera de las acciones previstas en este título, el actor deberá exhibir con su demanda el contrato de arrendamiento correspondiente, en el caso de haberse celebrado por escrito.

En la demanda, contestación, reconvención y contestación a la reconvención, las partes deberán ofrecer las pruebas que pretendan rendir durante el juicio, exhibiendo las documentales que tengan en su poder o el escrito sellado mediante el cual hayan solicitado los documentos que no tuvieran en su poder en los términos de los artículos 96 y 97 de este Código.

Artículo 959. Una vez admitida la demanda con los documentos y copias requeridas, se correrá traslado de ella a la parte demandada, señalando el juez en el auto de admisión, fecha para la celebración de la audiencia de Ley, que deberá fijarse entre los 25 y 35 días posteriores a la fecha del auto de admisión de la demanda.

El demandado deberá dar contestación y formular en su caso reconvención dentro de los cinco días siguientes a la fecha del emplazamiento. Si hubiera reconvención se correrá traslado de ésta a la parte actora para que la conteste dentro de los cinco días siguientes a la fecha de notificación del auto que la admita.

Una vez contestada la demanda y, en su caso, la reconvención, o transcurridos los plazos para ello, el juez admitirá las pruebas ofrecidas conforme a derecho y rechazará las que no lo sean, fijando la forma de preparación de las mismas, a efecto de que se desahoguen a más tardar en la audiencia de Ley.

Artículo 960. Desde la admisión de las pruebas y hasta la celebración de la audiencia se preparará el desahogo de las pruebas que hayan sido admitidas de acuerdo a lo siguiente:
 

I. La preparación de las pruebas quedará a cargo de las parte, por lo que deberán presentar a los testigos, peritos y demás pruebas que les hayan sido admitidas y sólo en caso de que demuestren la imposibilidad de preparar directamente el desahogo de algunas de las pruebas que les fueron admitidas, el juez en auxilio del oferente deberá expedir los oficios o citaciones y realizar el nombramiento de peritos, incluso perito tercero en discordia, poniendo a disposición de la parte oferente los oficios y citaciones respectivas, a efecto de que las partes preparen las pruebas y éstas se desahoguen a más tardar en la audiencia de Ley;

II. Si llamado un testigo, perito o solicitado un documento que hayan sido admitidos como prueba, no se desahogan éstas a más tardar en la audiencia, se declarará desierta la prueba ofrecida por causa imputable al oferente.

Artículo 961. La audiencia de Ley a que se refieren los artículos anteriores se desarrollará conforme a las siguientes reglas:
 

I. El juez deberá estar presente durante toda la audiencia y exhortará a las partes a concluir el litigio mediante una amigable composición;

II. De no lograrse la amigable composición se pasará al desahogo de pruebas admitidas y que se encuentren preparadas, dejando de recibir las que no se encuentren preparadas, las que se declararán desiertas por causa imputable al oferente, por lo que la audiencia no se suspenderá ni diferirá en ningún caso por falta de preparación y desahogo de las pruebas admitivas;

III. Desahogadas las pruebas, las partes alegarán lo que a su derecho convenga y el juez dictará de inmediato la resolución correspondiente.

Artículo 962. En caso de que dentro del juicio a que se refiere este título, se demande el pago de rentas atrasadas por dos o más meses, la parte actora podrá solicitar al juez que la demandada acredite con los recibos de renta correspondientes o escritos de consignación debidamente sellados, que se encuentra al corriente en el pago de las rentas pactadas y no haciéndolo se embargarán bienes de su propiedad suficientes para cubrir las rentas adeudadas.

Artículo 963. Para los efectos de éste título siempre se tendrá como domicilio legal del ejecutado el inmueble motivo del arrendamiento.

Artículo 964. Los incidentes no suspenderán el procedimiento. Se tramitirán en los términos del artículo 88 de este código, pero la resolución se pronunciará en la audiencia del juicio conjuntamente con la sentencia definitiva.

Artículo 965. Para la tramitación de apelaciones respecto del juicio a que se refiere este capítulo, se estará a lo siguiente:
 

I. Las resoluciones y autos que se dicten durante el procedimiento y que sean apelables, una vez interpuesta la apelación, el juez la admitirá si procede y reservará su tramitación para que se realice en su caso, conjuntamente con la tramitación de la apelación que se formule en contra de la sentencia definitiva por la misma parte apelante. Si no se presentara apelación por la misma parte en contra de la sentencia definitiva, se entenderán consentidas las resoluciones y autos que hubieran sido apelados durante dicho procedimiento y;

II. En los procedimientos en materia de arrendamiento no procederá la apelación extraordinaria.

Artículo 966. En los procedimientos de arrendamiento las apelaciones sólo serán admitidas en el efecto devolutivo.
 

Artículo Tercero. Se reforma el artículo 73 de la Ley Federal de Protección al Consumidor, para quedar como sigue:

Artículo 73. Los actos relacionados con inmuebles sólo estarán sujetos a esta Ley cuando los proveedores sean fraccionadores o constructores de viviendas destinadas a casa - habitación para venta al público o cuando otorguen al consumidor el derecho a usar inmuebles mediante el sistema de tiempo compartido, en los términos de los artículos 64 y 65 de la presente Ley.
 

TRANSITORIOS

Primero. El presente decreto entrará en vigor a los 90 días de su publicación en el Diario Oficial de la Federación.

Segundo. Las disposiciones contenidas en el presente decreto, no serán aplicables a los contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad a la entrada en vigor del mismo.

Tercero. Los juicios y procedimientos judiciales o administrativos actualmente en trámite, se seguirán rigiendo por las disposiciones vigentes con anterioridad a la entrada en vigor del presente decreto.

Reitero a ustedes, ciudadanos secretarios, las seguridades de mi alta y distinguida consideración.

Sufragio Efectivo. No Reelección.

Palacio Nacional, a los 7 días del mes de julio de 1993.- El Presidente Constitucional de los Estados Unidos Mexicanos, Carlos Salinas de Gortari.

Turnada a la Comisión de Vivienda, con opinión de la Comisión del Distrito Federal.