Honorable Comisión Permanente: con fundamento en los artículos 71, fracción II, 73, fracción VI y 79 fracción III de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, a nombre del grupo parlamentario del Partido Popular Socialista, permanentemente preocupado por los conflictos sociales que afectan al pueblo y con el interés de satisfacer una necesidad jurídica importante, presentamos a esta soberanía el siguiente

PROYECTO DE LEY INQUILINARIA

Las razones económicas, políticas, sociales y jurídicas, son las siguientes:

En el área del Distrito Federal, en los últimos años, se ha agudizado, cada vez más, el problema de la escasez de viviendas para la mayoría de la población y el incremento constante de los precios de los alquileres. Estamos conscientes, como partido que se inspira en los principios revolucionarios de la clase obrera, que en un país como el nuestro en el que existe el carácter privado de la propiedad de los predios urbanos y una concepción jurídica del Gobierno neoliberal que parte de juicios tradicionales sobre el dominio, la posesión y el usufructo de los bienes inmuebles, resulta difícil resolver, desde su raíz, lo señalado en el párrafo quinto del artículo 4o. constitucional que establece "Toda familia tiene derecho a disfrutar de vivienda digna y decorosa", en la que se desarrollen las potencialidades del núcleo familiar.

Hasta ahora no existe en la ciudad de México un plan urbano que reglamente la expansión y el crecimiento de las zonas periféricas, extendiéndose las regiones pobladas sin orden ni concierto. Por otro lado, es un hecho que, en virtud del sistema jurídico y político en que vivimos, florece y se propicia la especulación con los terrenos urbanos

y las fincas, convirtiéndose en uno de los negocios más prósperos; afectando seriamente los intereses populares. En virtud de que no existe autoridad capaz de frenar el alza desmedida de los precios de los alquileres de las viviendas y que se continúa partiendo del concepto individualista, rebasado desde hace mucho tiempo por la cruda realidad social, de que los contratos de arrendamiento se suscriben por las partes, de una manera libre y soberana, como quedó expresamente establecido en la reciente reforma al Código Civil en vigor; representantes de diversos partidos políticos progresistas, organizaciones sindicales, inquilinarias, urbanas y en general, distintos sectores de la población, se han propuesto luchar por que no entren en vigor las modificaciones legales aprobadas y por establecer una reglamentación específica en materia inquilinaria que impida la injusticia que prevalece, casi siempre, en las relaciones entre el propietario y el arrendatario.

La ciudad de México mejora y amplía su estructura urbana, contando con los recursos de todos los ciudadanos; pero de estos avances sólo se beneficia una breve minoría social; al lado de las zonas residenciales de la alta burguesía nacional, existen y se multiplican las colonias proletarias que carecen de los servicios públicos más elementales. En virtud de la anarquía existente y de la falta de interés patriótico de la iniciativa privada, se ha retraído, de una manera notable, la construcción de viviendas de interés social, prefiriendo los inmuebles en los cuales se cobran altas rentas o edificios locales comerciales y oficinas públicas o privadas.

Como resultado de distintas causas, particularmente a partir de la crisis de la década pasada, el alza de los alquileres se ha producido en forma permanente y en porcentajes superiores al de la inflación, sin que exista ninguna restricción concreta, económica, administrativa o jurídica al respecto.

En 1990 de las 1 millón 789 mil 171 viviendas que había en el Distrito Federal 1 millón 166 mil 385 eran propias y 458 mil 829 rentadas, lo que quiere decir que el 25% de la población está considerada como inquilino. En este mismo año, millones de habitantes vivían en condiciones pésimas o lamentables, en asentamientos humanos irregulares, sin agua potable ni drenaje o por lo más, con hidrante en vía pública y en condiciones insalubres y de grave promiscuidad social. Este fenómeno se ha agravado en los últimos años porque el gasto del Departamento del Distrito Federal se ha destinado para otros fines económicos.

En 1990, 1 millón 279 mil 385 viviendas disponían de agua entubada; de ellas, un elevado porcentaje dentro de la habitación y 443 mil 465 fuera; 1 millón 533 mil 894 contaban con drenaje y 240 mil carecían de él.

En la actualidad existe un déficit aproximado de 800 mil viviendas. Desde hace varios años ha decrecido la inversión inmobiliaria, la inversión privada apenas ha podido satisfacer a una pequeña parte de la demanda generada por la población. Ante esta situación, en muchos casos, se arriendan inmuebles sin las más elementales condiciones de habilitabilidad, a precios elevados que imponen arbitrariamente los propietarios. Existen algunos de ellos que poseen decenas de edificios, casas solas o vecindades, que obtienen mensualmente ingresos verdaderamente afrentosos para el pueblo, trasladando a los inquilinos la mayor parte de los impuestos y de los gastos directos e indirectos que acarrea el mantenimiento de las instalaciones.

Los inversionistas prefieren los inmuebles en donde existe una alta rentabilidad y es más fácil la evasión fiscal.

Desde el punto de vista jurídico, la fracción parlamentaria del Partido Popular Socialista se opone al viejo concepto de que el contrato de arrendamiento es un arreglo que suscriben las partes con entera libertad y en el cual no puede intervenir el Estado. Nosotros partimos de los siguientes hechos y reflexiones.

De acuerdo con el sistema jurídico nacional, compete a las entidades federativas tener su propio Código Civil y legislar en materia de arrendamientos. En ese sentido es muy rica la tradición histórica y legal del país. A estas luchas están ligadas las elevadas figuras de Felipe Carrillo Puerto, Salvador Alvarado y Herón Proal que, en su tiempo, impulsaron la organización y la defensa de los intereses de los inquilinos, frente a la permanente voracidad de los arrendadores. Algunos ejemplos ilustran y dan apoyo a nuestra tesis. La Ley Inquilinaria del Estado de Veracruz en 1937 crea las juntas calificadoras integradas por representantes de los inquilinos, los propietarios y las autoridades municipales; la de Sinaloa de 1938 declara que por ningún motivo el precio de la renta será mayor del 8% del valor de la finca; la de San Luis Potosí de 1925, prohibe la obligación de fijar fianzas, depósitos o adelantos; la de Aguascalientes, de ese mismo año, declara revisables todos los contratos a efecto de que, en verdad, se ajusten a la Ley; la de Nayarit de 1939 propone la creación de la Procuraduría Inquilinaria. En esta legislación se observan ciertas características comunes que rompen con el concepto medieval de la propiedad inmueble y se sitúan a la vanguardia en la legislación social; intervención del Estado en la fijación de los términos contractuales, normas proteccionistas al arrendatario, considerándolo la parte más débil en la relación contractual; prórroga o ampliación de la vigencia del contrato de arrendamiento; limitación de las causales de la rescisión del contrato y formación de organismos especiales con competencia para intervenir en materia de arrendamiento. En suma, de la legislación inquilinaria analizada se concluye que el Estado mantiene una actitud intervencionista para fijar las cláusulas del contrato de la finca arrendada, considerando a éste como de orden público y no como un simple convenio entre particulares.

La legislación del Código Civil de 1928, en materia de arrendamiento, tiene sus antecedentes en el derecho español y francés. Así, sus autores, al referirse a la propiedad dicen que "se separó de la tendencia individualista que campeaba en el derecho romano, en la legislación napoleónica y en gran parte de nuestro Código Civil y aceptó la teoría progresista que considera al derecho de propiedad como el medio para cumplir una verdadera función social.

Por lo tanto, no se consideró la propiedad como un derecho individual del propietario, sino como un derecho mutable que debe modelarse sobre las necesidades sociales a las cuales está llamado a responder, preferentemente". Esta tesis implica un avance sustancial respecto al Código Civil de 1884 que dice que: "La propiedad es el derecho de gozar y disponer de la cosa sin más limitaciones que las que fijan las leyes. La propiedad es inviolable; no puede ser ocupada sino por causa de utilidad pública y mediante indemnización". Este Código, inspirado en concepciones individualistas, sostenía como principio básico de la contratación la autonomía de la voluntad de los contratantes, reduciendo al mínimo la intervención del Estado. Con la evolución de la sociedad y el concomitante progreso de las ideas políticas, el contrato de arrendamiento ya no puede ubicarse estrictamente en el marco de los intereses puramente particulares, sino que la concertación de éste supone el amparo de un interés social. El principio de la libre voluntad de las partes se sujeta, ahora, al interés de salvaguardar el acceso a una vivienda digna y a la equidad.

La Suprema Corte de Justicia de la Nación (Tomo XXXV p. 1236) dice: "Si bien es verdad que la voluntad de las partes es la suprema ley de los contratos, también lo es que dichos principios tienen dos limitaciones forzosas e ineludibles: la primera, que se deriva del interés público, que está por encima de la libertad individual y la segunda, de la técnica jurídica, sobre la que tampoco puede prevalecer el capricho de los contratantes".

En efecto, en la relación para establecer un contrato de arrendamiento, se presentan en una situación de desigualdad, el propietario y el inquilino. El primero posee el dominio real y el usufructo sobre el inmueble y el segundo, tiene la capacidad (o debe tenerla) para pagar la renta por el goce de ese bien. En un arreglo de esta naturaleza, predominan las exigencias y los intereses del propietario, en demérito de los del arrendatario. La autonomía de la voluntad no existe en condiciones de extrema diferencia económica y social. El propietario es un capitalista que especula con la modernización de los servicios públicos y con la renta del suelo; el inquilino es un trabajador que satisface una exigencia elemental, el derecho a vivir bajo techo.

Pero la tendencia moderna de que el Estado proteja los intereses del inquilino parte también de la propia filosofía social de la Revolución Mexicana. Los artículos 27 y 123 de la Carta Magna adoptan una posición unilateral, a favor de la nación y de los trabajadores. Si en el siglo pasado se consideró que el trabajo debía estar regulado por las leyes privadas y se consideró a la huelga como un atentado a la libertad de comercio, en nuestra Ley Fundamental se eleva notablemente su jerarquía jurídica y se determinan como auténticos derechos sociales.

En un determinado período, ciertas normas de la legislación común adquieren el nivel de verdaderas disposiciones de orden público.

Hemos consagrado el derecho al trabajo en la Carta Magna, así como las disposiciones que regulan la existencia fundamental y le dan categoría de entidades de interés público a los partidos políticos y hemos incluido en el artículo 4o. constitucional el derecho a la vivienda.

Por otra parte, el Estado preocupado en el pasado por contribuir a resolver las necesidades de habitación del pueblo, creó diversas leyes y entidades administrativas, entre las que se destacan el FOVISSSTE y el INFONAVIT, los cuales hoy han reducido considerablemente su participación para resolver el problema de vivienda para los trabajadores.

El presente proyecto de Ley Inquilinaria para el Distrito Federal se inspira en la más avanzada tradición de la legislación social y está acorde con el criterio expresado por la Suprema Corte de Justicia que declara "por lo tanto resulta perfectamente procedente que se cree constitucionalmente una Ley especial que rija las relaciones en materia de arrendamiento en el Distrito Federal". (Tomo XVIII). Este criterio es lógico porque si bien es cierto que el Distrito Federal no es un Estado libre y soberano, sí es una entidad política y territorial regida por el Congreso de la Unión y en el caso que nos ocupa, por el Código Civil. La iniciativa que proponemos no pretende afectar o modificar el régimen de la propiedad inmueble, sino, exclusivamente, sentar las bases mínimas para que los contratos de arrendamiento se formulen sobre principios de equidad. Los arrendadores continúan en el goce o usufructo de los bienes que son de su propiedad. En consecuencia, es viable porque la Suprema Corte de Justicia en diversas resoluciones, particularmente desde 1948, ha declarado en forma reiterada que se ajusten a la Constitución General de la República las disposiciones en materia de contratos de arrendamiento.

Esta iniciativa de Ley Inquilinaria para el Distrito Federal contempla tan solo un aspecto del grave problema de la falta de vivienda y de su encarecimiento. Consideramos que solo una reforma urbana a fondo que elimine la especulación desmedida con los terrenos de la ciudad, que permita planificar el crecimiento y desarrollo de los núcleos de población y que siente las bases para la construcción masiva de casas habitación, de auténtico interés social y de renta baja, constituiría un cambio verdaderamente radical. Por esta demanda lucha y ha luchado permanentemente el Partido Popular Socialista.

Por los razonamientos antes expuestos, sometemos a la consideración de la Cámara de Diputados, el siguiente

PROYECTO DE LEY DE DEFENSA DEL INQUILINO

CAPÍTULO I
Disposiciones generales

Artículo 1o. La Ley de la Defensa del Inquilino es de interés público y, por tanto, de observancia general en el Distrito Federal.

Artículo 2o. La presente Ley tiene por objeto la preservación, la defensa y la protección de los derechos del arrendatario, así como el señalamiento de las obligaciones mínimas de los contratos de arrendamiento.

Artículo 3o. Para los efectos de las disposiciones anteriores, se creará la Procuraduría de la Defensa del Inquilino, que será parte orgánica del Departamento del Distrito Federal.

Artículo 4o. Hay arrendamiento cuando una persona llamada arrendador se obliga a conceder el uso o goce temporal de una cosa a otra persona llamada arrendatario, obligándose ésta a pagar por ese concepto una renta o precio cierto.

Artículo 5o. No será de impedimento para la celebración de un contrato de arrendamiento el ejercicio de una actividad profesional, industrial o comercial a que se destine el inmueble, siendo lícita; por el sexo, estado civil, o número de hijos.

Artículo 6o. Son revisables y nulos de pleno derecho los contratos de arrendamiento, cuyas normas, de una manera expresa o táctica se opongan a la presente Ley.

Artículo 7o. El término del contrato del arrendamiento de fincas destinadas a habitación no podrá ser inferior a tres años, de 10 para las destinadas al comercio y la industria. En el caso de que el propietario decida vender la casa arrendada, el inquilino tendrá preferencia, de adquirirla por compra.

Artículo 8o. El pago de la renta se hará en moneda nacional.

Artículo 9o. Los arrendadores que mediante poder se hagan representar por administradores o intermediarios, no quedan relevados de las responsabilidades contenidas en la presente Ley.

Artículo 10. Son susceptibles de arrendamiento todos los bienes que pueden usarse sin consumirse, excepto aquellos que por disposición legal no deban arrendarse.

Artículo 11. Contra la observancia de esta Ley no puede alegarse desuso, costumbre, ignorancia o práctica en contrario.

Artículo 12. No puede arrendar un copropietario de cosa indivisa sin consentimiento de los otros copropietarios.

Artículo 13. Se prohibe a los magistrados, jueces, funcionarios y empleados públicos, tomar en arrendamiento o administrar los bienes de los negocios en que intervengan.

Artículo 14. El contrato de arrendamiento debe otorgarse por escrito.

Artículo 15. El contrato de arrendamiento no se termina con la muerte del arrendatario, o del arrendador, ni por la enajenación o cualquier otra forma de transmisión de derechos. En caso de fallecimiento de una de las partes, adquirirá los derechos y las obligaciones del difunto quien legalmente lo suceda y en caso de enajenación quien adquiera la finca.

Artículo 16. Si la propiedad fuese expropiada por causa de utilidad pública, el contrato se dará por terminado; pero el arrendador y el arrendatario deberán ser indemnizados conforme a lo establecido en la Ley de Expropiaciones.

La indemnización que se otorgue al arrendatario, deberá ser fijada por la autoridad competente en base al peritaje y los datos que aporte el afectado en su favor.

Artículo 17. La renta convenida sobre una finca arrendada deberá ser aprobada por la Procuraduría de Defensa del Inquilino, misma que no podrá exceder del 10% del valor catastral del inmueble, debiéndose tomar en cuenta el alza del costo de la vida, así como los aumentos en los salarios.

Artículo 18. El contrato podrá revisarse cada tres años tomando en cuenta lo que señala el artículo 17, pero el incremento no podrá exceder el porcentaje del índice inflacionario.
 

CAPÍTULO II
De la Procuraduría de la Defensa del Inquilino

Artículo 19. Se crea la Procuraduría de la Defensa del Inquilino, dependiente del Departamento del Distrito Federal.

Artículo 20. Las atribuciones de la Procuraduría de la Defensa del Inquilino serán:
 

I. Efectuar estudios sobre los problemas de la habitación popular, en coordinación con dependencias afines.

II. Patrocinar gratuitamente a los inquilinos en asuntos judiciales, extrajudiciales y administrativos en materia de arrendamiento.

III. Intervenir en la formulación de contratos de arrendamiento sobre la base de los términos de la presente Ley, evitando que se estipulen cláusulas notoriamente desventajosas y perjudiciales para el inquilino.

IV. Hacer los estudios socioeconómicos para la determinación del precio de las rentas en cada caso.

V. Elaborar un censo de casas habitación, locales comerciales y predios baldíos.

VI. Dar aviso a las autoridades competentes sobre las fincas que no reúnan los requisitos elementales de higiene, seguridad, servicios y comodidad.

VII. Elaborar estudios socioeconómicos para integrar un tabulador de rentas, tomando en cuenta las características urbanísticas del Distrito Federal, así como llevar un control de los valores catastrales y comerciales de los predios y todo lo relativo a esta materia.

VIII. Las demás que fije la Ley.

Artículo 21. La Procuraduría de la Defensa del Inquilino será presidida por un procurador y dos subprocuradores, nombrados y removidos libremente por el Presidente de la República; un consejo integrado por dos representantes de la Cámara de Propietarios de Bienes Inmuebles y dos de las confederaciones y asociaciones de inquilinos y colonos. Su reglamento interior fijará el número y la denominación de las oficinas indispensables para el cumplimiento de sus fines.
 

CAPÍTULO III
De las bases del contrato de arrendamiento

Artículo 22. Los contratos de arrendamiento para bienes inmuebles destinados a la habitación, tendrán como mínimo las siguientes bases:
 

I. Nombre y domicilio del arrendador; carácter que ostenta y, en su caso, la acreditación de su personalidad.

II. Nombre del arrendatario o de su apoderado legalmente acreditado.

III. Ubicación y descripción de la localidad arrendada.

IV. El término de duración del contrato, el cual no será inferior a tres años.

V. Uso al que se destinará la localidad arrendada.

VI. Importe del precio de la renta mensual.

VII. Que el arrendador, a satisfacción del arrendatario, entrega el inmueble y accesorios en condiciones óptimas de habitabilidad.

VIII. Transcripción literal de las obligaciones del arrendador y del arrendatario que se mencionan en los capítulos respectivos de esta Ley.

IX. Las garantías de cada una de las partes.

X. Número del certificado de depósito o de cualquier otro documento expedido por institución financiera autorizada que haga constar que el inquilino ha otorgado una renta en depósito para garantía.

XI. Fecha en que se celebra el contrato.

XII. Firma de los contratantes y de dos testigos.

XIII. Visto Bueno de la Procuraduría de Defensa del Inquilino.

Artículo 23. El contrato de arrendamiento deberá constar siempre por escrito y garantizarse su cumplimiento, por parte del inquilino, mediante el depósito de un mes de renta, prohibiéndose señalar otras obligaciones que no se contengan en la presente Ley.

Artículo 24. El arrendador que no hiciere las reparaciones o mejoras que ordena la Procuraduría de Defensa del Inquilino para que una localidad reúna las condiciones de habitabilidad e higiene, no podrá exigir el pago de las rentas hasta en tanto no cumpla con dicha orden y será responsable del pago de daños y perjuicios que su omisión origine. Si el desacato persiste hasta por tres, las reparaciones las hará el arrendatario a cuenta de rentas.

Artículo 25. Todos los arrendamientos que no se hayan celebrado por tiempo expresamente determinado, concluirán a voluntad de cualquiera de las partes contratantes, previo aviso a la otra parte, dando un plazo de tres meses para la entrega de la casa arrendada.
 

CAPÍTULO IV
Del arrendador, sus derechos y obligaciones

Artículo 26. Arrendador es toda persona física o moral que otorga a otra, denominada arrendatario, el uso o goce temporal de un inmueble o parte de éste, mediante el pago de una renta.

Artículo 27. Cuando el arrendador sea una persona moral, ésta deberá estar constituida legalmente y encontrarse debidamente inscrita en el Registro Público de la Propiedad y del comercio o acreditar que se encuentra en trámite su inscripción. Asimismo, deberá acreditar, quien comparece por él, que tiene facultades suficientes para ello y que no le han sido revocadas.

Artículo 28. Cuando el arrendador o arrendatario sean menores, incapacitados o sucesores, deberán comparecer ante quien corresponda la representación legal en los términos del capítulo respectivo del Código Civil.

Artículo 29. El arrendador está obligado aunque no haya pacto expreso:
 

I. A entregar al arrendatario la finca arrendada, con todas sus pertenencias y en estado de servir para el uso convenido.

II. A conservar la finca en el mismo estado durante la vigencia del contrato, haciendo para ello todas las reparaciones necesarias.

III. A garantizar y a no estorbar, de manera alguna, el uso o goce pacífico de la finca por todo el tiempo del contrato, a no ser por causa de reparaciones necesarias y urgentes.

IV. A responder por los daños y perjuicios que sufra el arrendatario por los defectos o vicios ocultos de la finca anteriores al arrendamiento.

V. A devolver al arrendatario el certificado de depósito de la renta de un mes, debidamente endosado al vencimiento del contrato o de su prórroga, si la hubiese, contra entrega de la finca arrendada.

VI. Tomar e instalar las medidas de seguridad necesarias contra incendios.
 

Artículo 31. Tratándose de edificios de departamentos o conjuntos de viviendas que constituyan una unidad, el o los arrendadores proporcionarán el servicio de aseo, vigilancia y mantenimiento de las áreas comunes, cuyos costos estarán incluidos en el precio de la renta.

Cuando a juicio del arrendador esta obligación sea incosteable. deberá recurrir a la Procuraduría de la Defensa del Inquilino para que, oyendo a las partes, se determine la forma de sufragar estos gastos.

Artículo 32. No Podrá otorgar en arrendamiento un inmueble que no reúna las condiciones de habitabilidad, ni esté revisado, en los términos de esta Ley, por la Procuraduría de la Defensa del Inquilino.

Artículo 33. El arrendador no puede, durante la vigencia del contrato, mudar la forma de la finca arrendada, ni intervenir en el uso legítimo de ella, salvo en el caso señalado en el artículo 29 fracción III.

Artículo 34. El arrendador pagará los impuestos fijados sobre el inmueble; además, la cuota de consumo de agua, las de energía eléctrica de las áreas comunes y los servicios públicos comunes.

Artículo 35. El arrendador responde de los vicios o defectos de la finca arrendada que impidan el uso de ella, aunque él no las hubiera conocido o hubiesen sobrevenido en el curso de la vigencia del contrato, siempre que no se haya originado por culpa o negligencia del arrendatario. Este podrá optar por la disminución de la renta o de la rescisión del contrato, salvo que se demuestre que tuvo conocimiento en el momento de celebrar el contrato de la existencia de tales vicios o defectos.

Artículo 36. El arrendador, para obtener el pago de adeudos por concepto de rentas, no podrá afectar el patrimonio familiar, sino únicamente demandar la desocupación en el término de 90 días cuando se trate de habitación y de 180 días cuando la finca esté destinada a la industria o al comercio.

Artículo 37. El arrendador no podrá exigir al arrendatario la firma de un fiador, como condición indispensable para suscribir el contrato de arrendamiento, bastando para ello el depósito de un mes de renta.

Artículo 38. El arrendador tiene la obligación de pagar las mejoras útiles hechas por el arrendatario si en el contrato o posteriormente lo autorizó para hacerlas, cuando por culpa del arrendador se rescindiese el contrato.

Este pago podrá pactarse a cuenta de rentas hasta por el tiempo suficiente para cubrirlo.

Artículo 39. El arrendador tiene derecho:
 

I. A estar informado por el arrendatario, en el más breve plazo posible, de todo hecho o acto perjudicial que ejecute, o pretenda ejecutar un tercero, en contra del bien arrendado, so pena de que el arrendatario pague los daños y perjuicios que cause con su omisión.

II. A que el arrendatario garantice el cumplimiento del contrato de arrendamiento, respondiendo por los daños y perjuicios que el inmueble arrendado sufra por su culpa o negligencia, o sus familiares o subarrendatarios, salvo el caso fortuito y causa de fuerza mayor.

III. Solicitar la desocupación de un inquilino cuando dos o más familias vecinas lo demanden, con motivo de escándalos y alteraciones a la tranquilidad del lugar.

CAPÍTULO V
Del arrendatario, sus derechos y obligaciones

Artículo 40. Arrendatario es toda persona física o moral capaz de obligarse y de tomar en arrendamiento un inmueble.

Artículo 41. El arrendatario está obligado aunque no haya pacto expreso:
 

I. A pagar la renta en la forma, monto y tiempo convenido, desde el día que recibe el inmueble hasta la fecha en que lo entrega al arrendador.

II. A responder de los perjuicios que la finca arrendada sufra por su culpa o negligencia, la de sus familiares, sirvientes o subarrendatarios.

III. A darle el uso al inmueble arrendado para el cual lo contrató.

IV. Si por causa imputable al arrendatario se destruye o imposibilita total o parcialmente el inmueble, pagará los gastos que se deriven de reparaciones o sustituciones.

Artículo 42. El inquilino o su representante están obligados a poner del conocimiento del arrendador, en un plazo no mayor de 10 días, desde que tenga conocimiento de ello, todo hecho o acto perjudicial que se registre o se pretenda ejecutar por un tercero, en contra del bien arrendado, bajo la pena de pagar los daños y perjuicios que su omisión cause. En caso de ausencia del arrendador o de su representante, lo notificará a la Procuraduría de la Defensa del Inquilino, para que ésta tome las medidas pertinentes de acuerdo a sus facultades.

Artículo 43. La renta será pagada puntualmente en el lugar convenido, donde se encuentre la finca.

Artículo 44. Si el arrendatario constituyó depósito para garantizar el cumplimiento del contrato, no podrá disponer de él, ya que garantiza todas las obligaciones en el contrato celebrado.

Artículo 45. El arrendatario está obligado a defender, como si fuera propietario, el inmueble arrendado y el arrendador está obligado a reconocer los gastos que hubiese efectuado en la defensa de sus intereses.

Artículo 46. Si el arrendador fuese vencido en juicio relacionado con el contrato de arrendamiento, el arrendatario tiene derecho a exigir el pago de los daños y perjuicios que por ese motivo se le hayan ocasionado.

Artículo 47. Si por causas imputables al arrendador se impide el uso total o parcial del inmueble, procede la reclamación del pago de daños y perjuicios, derecho que el arrendatario deberá exigir dentro del término de un año.

Artículo 48. La pérdida o deterioro de la finca arrendada, se presume siempre a cargo del arrendatario, a menos que él demuestre que sobrevino sin culpa suya, en cuyo caso la reparación será a cargo del arrendador.

Artículo 49. El arrendatario debe hacer las reparaciones pequeñas que exijan el uso de la finca dada en arrendamiento.

Artículo 50. Si por caso fortuito o causa de fuerza mayor se impide totalmente al arrendatario el uso de la casa arrendada, no se causará renta mientras dura el impedimento y si éste dura más de dos meses, podrá pedir la rescisión del contrato.

Si sólo se impide el uso parcial del inmueble, el arrendatario podrá obtener una reducción del precio de la renta, a no ser que ambas partes decidan rescindir el contrato.

Artículo 51. Si el arrendador no cumpliera con lo estipulado en el contrato o en la presente Ley en materia de reparaciones, quedará a elección del arrendatario promover la rescisión del contrato o hacer uso del derecho que le confiere el artículo 47.

Artículo 52. El inquilino tendrá derecho, si está al corriente del pago de sus rentas, a que, en igualdad de condiciones se le prefiera a otro interesado para celebrar un nuevo contrato de arrendamiento.

Artículo 53. Todas las mejoras, reparaciones y ampliaciones ejecutadas al inmueble por el arrendatario, fuera de las excepciones señaladas por la Ley, serán pagadas por el arrendador.

Artículo 54. El arrendatario está obligado a depositar en la Procuraduría de Defensa del Inquilino una cantidad igual a un mes de renta como garantía de cumplimiento del contrato, la cual le será devuelta, si cumplió normalmente con las cláusulas del contrato, al entregar la finca arrendada.
 

CAPÍTULO VI
De los riesgos

Artículo 55. El arrendatario es responsable de incendio, sólo por causas imputables a él. En otros casos, se observará lo siguiente:
 

a) Cuando sean varios arrendatarios y sólo en casos imputables a ellos. Y cuando se ignore dónde se originó el siniestro, todos son responsables proporcionalmente a la renta que paguen.

b) Si se prueba que el incendio fue causado en forma intencional o por negligencia del arrendatario, éste será responsable.

c) El arrendatario no responde del incendio que se haya comunicado de otra parte, si tomó las precauciones necesarias para evitar que el fuego se propagara.

d) Si alguno de los arrendatarios prueba que el fuego no se originó en la parte que ocupa, quedará libre de responsabilidad.

Artículo 56. En el caso de incendios en que hubiese controversia entre los arrendatarios, o entre ellos y el arrendador, se solicitará la intervención de la Procuraduría de la Defensa del Inquilino para que sobre la base de dictámenes periciales y las circunstancias particulares, se precisen el origen del daño, el o los responsables y el monto del o los pagos correspondientes a daños y perjuicios.

Artículo 57. La responsabilidad de que hablan los artículos 55 y 56 comprende no solamente el pago de los daños y perjuicios al propietario con quien los responsables tengan relaciones contractuales, sino que se hará extensivo a los que se hayan causado a otras personas, siempre que provengan directamente del incendio.

Artículo 58. El arrendatario que va a establecer en la finca una industria peligrosa, tiene la obligación de asegurar dicha finca, a su costa, contra el riesgo probable que origine el funcionamiento de esa industria.

Artículo 59. En el contrato de arrendamiento se consignarán las características del inmueble arrendado, el cual el arrendatario se obliga a devolver en el mismo estado, al término del contrato, salvo los deterioros que sufra con el uso natural. En caso contrario, el arrendatario será responsable y se obliga al pago de los daños y perjuicios.
 

CAPÍTULO VII
Del contrato de subarrendamiento

Artículo 60. El inquilino puede subarrendar el inmueble arrendado, todo o en parte y ceder sus derechos, con el consentimiento expreso del arrendador.

Artículo 61. Si el subarriendo se hiciere en virtud de la autorización contenida en alguna cláusula del contrato, el arrendatario será responsable solidario del subarrendatario por los daños y perjuicios que éste causare al inmueble y por tanto el arrendador le podrá exigir el pago de la reparación.

Artículo 62. Durante el contrato de subarriendo, subsisten las obligaciones y derechos del arrendador establecidos en esta Ley para con el arrendatario y éste con el subarrendatario.

Artículo 63. Las obligaciones y derechos que se establecen en esta Ley para el arrendatario, serán las mismas para el subarrendatario.

Artículo 64. El contrato de subarriendo terminará:
 

I. Por las mismas causas de la terminación de los contratos de arrendamiento que señala la Ley.

II. La terminación del subarrendamiento solo causa efectos en contra del subarrendatario.

III. Los subarrendatarios podrán ceder sus derechos a sus familiares dependientes económicos y serán legales si no son objetados por el arrendatario original en un plazo de 30 días.
 

Artículo 65. En materia del arrendamiento de viviendas amuebladas, se observarán los derechos y las obligaciones del arrendatario y del arrendador, consignadas en esta Ley, salvo las siguientes excepciones:
 

I. En cuanto al depósito a que se refiere el artículo 54, el arrendatario deberá efectuar un depósito del importe de tres meses de renta en la Procuraduría de la Defensa del Inquilino, institución que le entregará a cambio el certificado de depósito respectivo.

Artículo 66. La Procuraduría de la Defensa del Inquilino, para sentar las bases del monto de la renta, deberá tomar en cuenta la ubicación de la casa arrendada, el objeto para que son contratados y la amplitud y funcionabilidad de las instalaciones.

Artículo 67. En cuanto al plazo del contrato, se fija a voluntad de las partes, debiéndose avisar judicialmente con 90 días de anticipación la voluntad de darlo por terminado.

Artículo 68. El arrendatario está obligado a cuidar y conservar el mobiliario como si fueran propios, responsabilizándose de los daños o deterioros que éstos sufran, por causas imputables a él.

Artículo 69. El arrendatario tiene obligación de devolver la casa arrendada al término del contrato, debiendo entregar el mobiliario en las mismas condiciones en que le fue proporcionado, salvo el desgaste por el uso natural e inevitable.
 

CAPÍTULO IX
Del modo de fijar las rentas

Artículo 70. El importe de la renta será fijado por las partes ante la Procuraduría de la Defensa del Inquilino, a solicitud del arrendador, previo al avalúo correspondiente.

Artículo 71. La Procuraduría de la Defensa del Inquilino deberá elaborar una tabla de precios de la renta, sobre la base de elementos tales como la ubicación del inmueble, dimensión y forma del terreno, superficie construida, material y tiempo de construcción, estado de conservación, servicios con que cuenta la zona, transporte, rentabilidad de la vivienda, etcétera.

Estos estudios se realizan para determinar el porcentaje de la renta mensual, tomando en cuenta también el poder adquisitivo del salario y la plusvalía de los inmuebles a efecto de evitar que los términos del contrato sean lesivos para los intereses del inquilino.
 

CAPÍTULO X
Del modo de terminar el contrato de arrendamiento

Artículo 72. El contrato de arrendamiento puede terminar:
 

I. Por haberse cumplido el plazo fijado en el contrato o por estar satisfecho el objeto para el cual fue arrendada la finca.

II. Por convenio expreso.

III. Por nulidad del contrato.

IV. Por rescisión del contrato.

V. Por pérdida o destrucción total de la casa arrendada, por caso fortuito o fuerza mayor.

VI. Por evicción de la casa dada en arrendamiento.

VII. Cuando el inmueble sea destinado para una función diferente a la estipulada en el contrato, sin autorización expresa del arrendador.

VIII. Cuando contravenga las disposiciones de la presente Ley.

IX. Cuando el arrendatario deja de cubrir la renta durante tres meses consecutivos.

X. Por aviso judicial hecho por el arrendador o arrendatario por lo menos con tres meses de anticipación, una vez transcurridos el término y las prórrogas del contrato que habla el artículo 7o.

XI. Porque el arrendador tenga necesidad de habitar la finca, según resolución de la Procuraduría de la Defensa del Inquilino.

XII. Porque dos o más inquilinos la soliciten alegando que su presencia alteran la tranquilidad, el orden y las buenas costumbres, a juicio de la Procuraduría de la Defensa del Inquilino.

XIII. Por expropiación de la casa arrendada por causa de interés público.

Artículo 73. Las partes podrán dar por terminado el contrato de arrendamiento, debiendo avisar su deseo a su contraparte con 90 días de anticipación, mediante notificación judicial y observar lo que dispone el artículo siguiente.

Artículo 74. En el caso de que el arrendador necesite ocupar o habitar la finca o local arrendada antes de su vencimiento el primero podrá solicitar la terminación del contrato ante la Procuraduría de la Defensa del Inquilino; en el caso de finca para vivienda, se dará al arrendatario el plazo de tres meses, así como el importe del alquiler de dos meses como compensación; en el caso de inmueble para local comercial o industrial, el plazo será de seis meses y la compensación de tres meses de alquiler.

Artículo 75. Vencido un contrato de arrendamiento tendrá derecho el inquilino, siempre que esté al corriente en el pago de las rentas, a que se le siga prorrogando el contrato cada tres años, pudiendo el arrendador en este acto aumentar la renta como lo establece el artículo 18. Quedan exceptuados de la obligación de prorrogar el contrato de arrendamiento, los propietarios que quieran habitar la casa u ocupar el local cuyo contrato ha vencido. Este derecho debe ejercitarlo el arrendador dentro de los 30 días siguientes al vencimiento.

Artículo 76. Si después de terminado el contrato o de su prórroga, si la hubo, continúa el arrendatario sin oposición del arrendador en el uso o goce del inmueble, se presumirá el consentimiento tácito de una prórroga por tiempo indefinido y el arrendatario deberá continuar pagando la renta pactaba en el contrato vencido.

Artículo 77. Si el arrendatario desea rescindir el contrato de arrendamiento por violaciones cometidas por parte del arrendador o su representante, también puede demandar el pago de daños y perjuicios y deberá iniciar su demanda ante la autoridad respectiva con asesoría de la Procuraduría de la Defensa del Inquilino.

ARTÍCULOS TRANSITORIOS

Artículo primero. Esta Ley entrará en vigor al día siguiente de su publicación en el Diario Oficial de la Federación.

Artículo segundo. Se derogan todas las disposiciones contenidas en el Código Civil del Distrito Federal en materia común y para toda la República en materia federal, contenidas en el capítulo de contrato de arrendamiento, en consecuencia, los jueces civiles se sujetarán a las disposiciones de la Ley de la Defensa del Inquilino.

Artículo tercero. Los contratos de arrendamiento cuyo plazo se encuentre vigente en el momento en que entre en vigor la presente Ley, surtirán sus efectos conforme a la misma.

Artículo cuarto. Los juicios pendientes de resolverse ante los tribunales competentes, continuarán tramitándose conforme a esta Ley y el procedimiento se normará por el Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal en vigor.

Ejecutoriada que sea la sentencia, al arrendador se le concederá un plazo de 30 días para que cumpla con ella si le es adversa; si es desfavorable para el inquilino, se le concederán dos meses para que dé cumplimiento a las resoluciones correspondientes.

Dado en la sala de sesiones de la Comisión Permanente del Congreso de la Unión a los cuatro días del mes de agosto de mil novecientos noventa y tres.

Por la fracción parlamentaria del Partido Popular Socialista, diputado Juan Campos Vega.

Turnada a las Comisiones de Vivienda y del Distrito Federal.