De Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal, presentada por la Asamblea de Representantes del Distrito Federal, I Legislatura

Ciudadanos secretarios de la Cámara de Diputados del honorable Congreso de la Unión
Presentes

Con fundamento en lo dispuesto por los artículos 122 apartado C base primera fracción V inciso ñ de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, en relación con el artículo decimoprimero transitorio del decreto por el que se reformaron diversas disposiciones de la misma, publicado en el Diario Oficial de la Federación el 22 de agosto de 1996; 24 fracción I 42 fracción VIII del Estatuto de Gobierno del Distrito Federal; 10 fracción II 37 fracción XV de la Ley Orgánica y 14 del Reglamento para el Gobierno Interior la Asamblea de Representantes del Distrito Federal remite al Congreso de la Unión por conducto de esa Cámara de Diputados, la iniciativa de Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal, aprobada por este órgano local de gobierno en su sesión del 23 de abril del presente año.

Reiteramos a ustedes nuestra atenta consideración.

México, D.F., a 25 de abril de 1997.— Por la mesa directiva.— Representantes: Víctor Orduña Muñoz, presidente: Ricardo Bueyes Oliva y Silvia Pinal Hidalgo, secretarios.

Ciudadanos secretarios de la Cámara de Diputados
Presentes

Las relaciones familiares e intervecinales articuladas como parte de la vida comunitaria en nuestro entorno urbano, entrañan una compleja red de relaciones que es imperativo atender de manera integral.

El desarrollo demográfico del Distrito Federal durante los últimos años se ha visto reflejado, entre otros aspectos, por el incremento de unidades habitacionales constituidas bajo el régimen de propiedad en condominio, en donde convive aproximadamente una tercera parte de su población.

Las tendencias habitacionales en el Distrito Federal y la zona metropolitana de la Ciudad de México, indican que las propiedades unifamiliares y las áreas de servicios en locales comerciales, se perfilan hacia formas y modalidades condominales, de lo que se hace imperativo actualizar el marco jurídico que norma las relaciones de convivencia social y humana en esta materia, en concordancia con las responsabilidades inherentes a la preservación y mantenimiento de la infraestructura urbana, áreas verdes y comunes, así como los servicios básicos de beneficio colectivo.

La Ley sobre el Régimen de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal, publicada en el Diario Oficial de la Federación el 28 de diciembre de 1972 y reformada mediante decreto de fecha 23 de junio de 1993, es un instrumento que ha garantizado el cumplimiento de los principios del orden social: sin embargo, dotar de un nuevo marco normativo obedece a la necesidad de hacer más ágil y expedita la legislación de la materia, puesto que el condominio constituye un instrumento idóneo para lograr el bienestar social.

En el año de 1995, la Asamblea de Representantes y la Procuraduría Social del Distrito Federal con el propósito de mejorar la calidad de vida condominal, convocaron al primer foro de condóminos en donde se analizaron, entre otros aspectos, el marco jurídico vigente, la administración condominal, las unidades habitacionales, gobierno, servicios y protección civil. De las múltiples aportaciones vertidas en el foro, derivó la necesidad de expedir una nueva ley, toda vez que una reforma a la vigente sería equiparable a la expedición de un nuevo ordenamiento, por la diversidad de disposiciones que se modificarían.

En el contenido de la iniciativa, se ven reflejadas las propuestas de los participantes en el foro y toma en consideración diversas disposiciones contenidas en ordenamientos que esta Asamblea ha expedido y en donde el régimen de propiedad en condominio no es ajeno; tal es el caso de la Ley Ambiental del Distrito Federal, la Ley de Protección Civil del Distrito Federal, la Ley de Desarrollo Urbano del Distrito Federal, la Ley para las Personas con Discapacidad del Distrito Federal y la Ley de Procedimiento Administrativo del Distrito Federal.

La presente iniciativa contiene 78 artículos, comprendidos en ocho títulos y tres artículos, transitorios. Los títulos desarrollan la propiedad en condominio de inmuebles: la calidad del condómino y los bienes de propiedad exclusiva y los de uso común; la organización y administración de los condominios; las obligaciones y derechos derivados del régimen condominal; el condominio de carácter vecinal; la cultura condominal; la destrucción, ruina y reconstrucción del condominio y finalmente, las sanciones en caso de incumplimiento a sus disposiciones.

Dentro del Título Primero denominado "De la Propiedad en Condominio de Inmuebles", están comprendidas las disposiciones generales de la ley, así como su objeto, que es el de regular la constitución, modificación, organización, funcionamiento, administración y terminación del régimen condominal y la regulación de las relaciones de los condóminos entre sí y las derivadas entre éstos y su administración.

Se introduce como nueva denominación la de unidades condominales para los diferentes departamentos, viviendas, casas, locales o terrenos de un inmueble, construidos en forma vertical, horizontal o mixta, susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública y que pertenecieran a distintos propietarios, los que tendrán un derecho singular y exclusivo de propiedad sobre su unidad condominal y, además, un derecho de copropiedad sobre los elementos y partes comunes del inmueble, necesarios para su adecuado uso o disfrute.

Los derechos y obligaciones de los condóminos se regularían por lo establecido en la escritura constitutiva del condominio respectivo, en la de compraventa si la hubiere, en el reglamento del condominio de que se trate, por las disposiciones de la misma ley, por las del Código Civil para el Distrito Federal y por aquellas que fueren aplicables.

Se define que la constitución del régimen de propiedad en condominio es un acto jurídico formal mediante el cual uno o varios propietarios de un inmueble establecen dicha modalidad de propiedad para su mejor aprovechamiento y convivencia, sin que sus derechos reales salgan de su patrimonio.

En virtud de las diferentes modalidades que en la realidad adoptan los condominios, según las necesidades y diferentes actividades de quienes habitan en ellos y atendiendo a las diversas disposiciones en materia de desarrollo urbano, la iniciativa establece una nueva clasificación de los condominios, según su estructura, en verticales, horizontales, mixtos, de terreno urbano y condominio de condominios; por su uso, en habitacional, comercial o de servicios, de almacenamiento, industrial, de oficina, de estacionamiento y mixtos y por sus características sociales, en vecinales, de interés social y de vivienda popular, conceptualizando cada uno de ellos.

Respecto al condominio de condominios para áreas comunes, resulta de gran trascendencia regular este tipo de condominios por su importancia que en la práctica reviste, por lo que la iniciativa lo define como aquel que está constituido por diversos condominios horizontal, vertical o mixto, cada uno de los cuales deberá contar con áreas comunes para su uso exclusivo y todos en conjunto con áreas de uso común para todos los condominios que lo integran.

Previo a la solicitud de constitución del régimen condominal, los propietarios deberán obtener de las autoridades competentes del Distrito Federal, una declaración en la que deberá constar la viabilidad de realización del proyecto, el dictamen del cumplimiento de las disposiciones de la Ley de Desarrollo Urbano del Distrito Federal, los programas que de ellas deriven, así como el uso de suelo de inmuebles para los fines correspondientes.

En la iniciativa se señalan los elementos que debe contener la escritura pública de constitución del régimen en propiedad en condominio, dentro de los que destaca el establecimiento de zonas dentro de las áreas comunes que permitan el fácil tránsito y desplazamiento de las personas con discapacidad: características de la póliza de fianza que deben exhibir el o los propietarios originales para responder por la ejecución de la construcción y de sus vicios y la obligación de los condóminos de garantizar el pago de las cuotas correspondientes a los fondos de mantenimiento y de reserva con la unidad condominal correspondiente, quedando dicho gravamen en segundo lugar respecto de cualquier otra hipoteca que se pudiera constituir.

Se dispone que la escritura constitutiva del régimen de propiedad en condominio, los contratos de compraventa y demás actos que afecten la propiedad o el dominio de ellos, además de cumplir con los requisitos que la iniciativa establece, deberán otorgarse ante fedatario público e inscribirse en el Registro Público de la Propiedad y ante el organismo correspondiente, según sea el caso.

A diferencia de la Ley sobre el Régimen de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal, que declara de utilidad pública la constitución del régimen de propiedad en condominio, así como la regeneración urbana, la presente iniciativa acorde con las nuevas disposiciones de desarrollo urbano, pretende declarar de orden público e interés social la constitución del régimen de propiedad en condominio los destinados a la vivienda vecinal, la de interés social, la popular y aquellos que se constituyan o edifiquen en zonas de mejoramiento urbano.

Para la extinción voluntaria del régimen de propiedad en condominio se requiere, al igual que la ley vigente, del acuerdo de Asamblea tomado por un mínimo de votos que represente el 75% del valor total del condominio y más de la mitad del número total de condóminos.

Dentro del Título Segundo denominado "De la calidad de condómino y de los bienes de propiedad exclusiva y los de uso común", se define al condómino como a la persona física o moral que en calidad de propietario, esté en posesión de una o más unidades condominales y para los efectos de la ley, a la que haya celebrado contrato en virtud del cual, de cumplirse en sus términos, llegue a ser propietario.

Como atributos del condómino respecto de su propiedad, se dispone que podrá usar, gozar y disponer de su unidad condominal con las limitaciones que se le imponen, además de las que se hubieren establecido en la escritura constitutiva del régimen y en el reglamento respectivo, sin que puedan ser objeto de venta o arrendamiento partes de dicha unidad.

Por lo que se refiere a los derechos de copropiedad de cada condómino respecto a las áreas comunes, se establece que será proporcional al valor de su propiedad singular y exclusiva que estará fijada en la escritura constitutiva del condominio.

Respecto al uso que cada propietario deba dar a su unidad condominal, se dispone que deberá ser en forma tranquila y ordenada, sin que pueda destinarla a usos contrarios a su destino ni hacerla servir a objeto distinto al expresamente convenido ni realizar acto alguno que afecte la tranquilidad de los demás condóminos u ocupantes o que comprometa la estabilidad, seguridad, salubridad o comodidad del condominio.

De igual forma, se establecen una serie de limitaciones y restricciones como la realización de obras o reparaciones en horarios nocturnos, salvo en casos de fuerza mayor y en el caso de que se requiera derribar o trasplantar árboles, cambiar el uso, naturaleza o destino de las áreas verdes, deberá ser necesario el acuerdo de los condóminos que represente cuando menos el 75% del valor total del régimen condominal, que por tratarse de áreas particulares del condominio, de conformidad a lo dispuesto por la Ley Ambiental del Distrito Federal, no se requeriría de autorización alguna de la autoridad.

En cuanto a la comisión de faltas a los ordenamientos gubernativos de justicia cívica para el Distrito Federal cometidas en áreas comunes que determina la iniciativa, se prevé que serán sancionadas por la autoridad cívica competente de acuerdo a aquellos ordenamientos, pudiendo intervenir dentro del ámbito administrativo y a petición de parte, la Procuraduría Social del Distrito Federal, dentro del marco de sus atribuciones.

La presente iniciativa describe las áreas y objetos de propiedad común y se establece la previsión de que los condóminos vigilarán y exigirán al administrador lleve un inventario completo y actualizado de lo que en ella se describe. La Procuraduría Social, a petición de parte, vigilaría el cumplimiento de estas disposiciones. Dentro de este mismo título se regulan las obras en los bienes comunes y en instalaciones generales de los condominios.

El Título Tercero, como su denominación lo indica, se refiere a la organización y administración de los condominios, cuyo órgano supremo es la asamblea de condóminos y establece como prevenciones generales su celebración por lo menos una vez cada seis meses, a diferencia de las que anualmente se llevan a cabo de conformidad con la ley vigente: la reelección del administrador; votación nominal y directa, previniendo que en ningún caso podrá una sola persona representar a más del 5% de votos del total del condominio y además de que el administrador no podrá representar a condómino alguno; en caso de que un condómino sea designado administrador, miembro del comité de administración o del de vigilancia deberá acreditar que está al corriente de sus pagos por concepto de mantenimiento, administración y de reserva; nombramientos del administrador, de los miembros del comité de administración y de vigilancia, hasta por un año, pudiendo ser reelectos por una sola vez para el periodo inmediato, salvo que exista unanimidad de los condóminos en unidades que no excedan de 20 unidades condominales, exceptuándose las administraciones externas.

Se asienta en el texto de la iniciativa que si son tomados acuerdos para modificar el reglamento del condominio y, en su caso, la escritura del condominio, el acta deberá protocolizarse ante fedatario público para que proceda su inscripción en el Registro Público de la Propiedad.

Para la celebración de las asambleas en virtud de primera convocatoria, se requerirá ahora de un quorum de 75% de condóminos; cuando se celebren en virtud de segunda convocatoria, el quorum será de por lo menos del 51% de condóminos y en razón de tercera convocatoria, la Asamblea se instalará con los condóminos que asistan y las resoluciones se tomarán por la mayoría de los presentes.

Cuando así lo requiera el administrador o el 25% de los condóminos, se podrá requerir la presencia de un fedatario público, de un representante de la delegación del Distrito Federal que corresponda o de la Procuraduría Social del Distrito Federal para constar el quorum, el resultado de la elección del administrador y del comité de vigilancia, y de ser el caso, de la entrega de la documentación legal administrativa y contable de la administración saliente.

Dentro de este mismo título se señalan las facultades de la asamblea de condóminos, entre las que se encuentran la de modificar la escritura constitutiva del condominio, aprobar o modificar el reglamento interno; nombrar y remover libremente al administrador o administradores; precisar las obligaciones y facultades del administrador frente a terceros y las necesarias respecto de los condóminos; establecer la fijación de tasas moratorias a cargo de los condóminos en caso de incumplimiento del pago de las cuotas de mantenimiento, administración y de reserva, las que no podrán rebasar las publicadas por el Banco de México.

Para desempeñar el cargo de administrador se deberá acreditar experiencia en administración condominal o en su caso, haber participado en los cursos de capacitación impartidos por la Procuraduría Social del Distrito Federal, ante la que deberán registrarse los nombramientos de los administradores y de los integrantes de los comités de vigilancia, otorgándoles plena validez frente a terceros.

Las facultades del administrador y del comité de vigilancia se encuentran desarrolladas dentro del Título Tercero, así como la previsión de que en los conjuntos condominales se pueda integrar un comité para la administración de la totalidad de las áreas comunes.

Respecto de los bienes comunes, el administrador tendrá las facultades generales para pleitos, cobranzas y actos de administración de bienes, incluyendo a aquellas que requieran cláusula especial conforme a la ley para articular y absolver posiciones, para formular denuncias y querellas, desistir y otorgar perdón y nombrar abogados con las facultades especificas que se requieran.

El Título Cuarto denominado "de las obligaciones y derechos derivados del régimen condominal", contiene y desarrolla los requisitos mínimos que debe contener el reglamento de los condominios; así como el pago de cuotas previstas para gastos y obligaciones comunes; gravámenes al condominio; controversias entre condóminos y su administración y el procedimiento para dirimirlas ante la Procuraduría Social del Distrito Federal.

Dentro de los requisitos que debe contener el reglamento del condominio, representa un avance el que se deban contemplar dentro de sus disposiciones medidas necesarias para la integración de comités de protección civil y de seguridad pública, así como para la integración del programa interno de protección civil y disposiciones innovadoras como el establecimiento de medidas profesionales en los casos de ausencia temporal del administrador; la determinación de criterios para el uso de las áreas comunes, especialmente para aquellas que deban destinarse exclusivamente a personas con discapacidad; la determinación de medidas para poseer animales domésticos y sanciones a quienes las contravengan, así como el señalamiento de las causas por las cuales los condóminos acudirían a la Procuraduría Social del Distrito Federal para someter en arbitraje la solución de posibles conflictos.

En relación a las contribuciones de los condóminos a la constitución de fondos de administración y mantenimiento y de reserva, se dispone que los pagos deberán ser cubiertos en mensualidades adelantadas en proporción al valor de cada departamento, piso o local y que cuando no tengan algún destino específico, deberán ser invertidos en valores de renta fija más altos del mercado, redimibles a la vista, conservando la liquidez necesaria para solventar obligaciones en el corto plazo.

En caso de que no se cubran las cuotas para gastos comunes que se generen a cargo de cada unidad privativa y que no sea cubierta con oportunidad en las fechas y bajo las formalidades establecidas en la asamblea o en el reglamento, causarían un interés al tipo que fije el mismo reglamento, que no podrá rebasar los publicados por el Banco de México.

En el supuesto de que el condómino no cumpla en forma reiterada con sus obligaciones e incurra en violaciones a la ley, a la escritura constitutiva, así como al reglamento del condominio, independientemente de los daños y perjuicios que causare a los demás, la iniciativa retoma lo que la ley vigente dispone, en el sentido de que podría ser demandado y obligado a vender sus derechos en subasta pública, respetándose el del tanto o el de preferencia en su caso.

De igual forma, la iniciativa hace suyo lo que la ley vigente establece respecto a los gravámenes al condominio: determina que serán divisibles entre las diferentes unidades condominales que lo constituyan y de que cada propietario responderá sólo de lo que pudiera corresponder a su propiedad exclusiva y proporcionalmente respecto de la propiedad común. Si se estableciera alguna cláusula de mancomunidad o solidaridad de los propietarios de los bienes comunes para responder por un gravamen, se tendría por no puesta.

Innovación en materia condominal es el procedimiento que se propone en caso de controversias que se pudieren suscitar entre los condóminos entre sí y con su administración.

Se establece que la Procuraduría Social del Departamento del Distrito Federal tendrá competencia para actuar como árbitro en las controversias, siempre y cuando exista designación previa de las partes en conflicto. La iniciativa prevé procedimientos ágiles y expeditos para someter las posibles controversias al arbitraje en amigable composición o en estricto derecho, estableciendo una supletoriedad de las disposiciones del Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal.

Los convenios que con motivo de la conciliación se suscriban entre las partes ante la Procuraduría Social del Departamento del Distrito Federal, así como las resoluciones emitidas en el procedimiento arbitral, para que sean susceptibles de ejecución, se determina que deberán sujetarse al procedimiento de homologación previsto en el Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal.

Debido a la importancia que representa la vivienda de carácter social, el Título Quinto regula a los condominios de carácter vecinal otorgándoles un régimen de excepción.

Otorga igual carácter a la transformación de viviendas múltiples y edificios multifamiliares sujetos a arrendamiento y que cambien al régimen de propiedad en condominio. El título en comento determina los supuestos bajo los que puede constituirse el régimen de propiedad en condominio de carácter vecinal.

En el Título Sexto se describe la denominada cultura condominal, correspondiéndole a la Procuraduría Social promoverla y difundirla entre los habitantes del Distrito Federal con base en los principios y mecanismos que en ella se establecen, así como realización de diversos cursos y talleres en la materia.

El Título Séptimo se refiere a la destrucción, ruina y reconstrucción de los condominios y el octavo, a la imposición de las sanciones, siendo competente para aplicarlas la Procuraduría Social, siguiendo el procedimiento previsto en la Ley de Procedimiento Administrativo del Distrito Federal. El tipo de sanciones que en este último título se establecen por violación a las disposiciones de la ley son de carácter económico y van desde multa por el equivalente de cinco a 15 días de salario mínimo general vigente en el Distrito Federal, hasta por el equivalente de 26 a 35 días de salario mínimo general vigente.

Por lo que se refiere a la garantía de seguridad jurídica de los gobernados frente a la autoridad, se prevé que en contra de las resoluciones que pudiera emitir la Procuraduría Social, puedan interponer el recurso de inconformidad o intentar juicio de nulidad ante el Tribunal de lo Contencioso-Administrativo del Distrito Federal, de conformidad a lo dispuesto por la Ley de Procedimiento Administrativo del Distrito Federal.

Por lo anteriormente expuesto y en virtud de haber sido aprobado el dictamen con proyecto de iniciativa de Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal en sesión celebrada el 21 de abril del presente año suscrito por la Comisión de Vivienda y con fundamento en lo dispuesto por los artículos 122 apartado C Base primera fracción V inciso ñ de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, en relación con el artículo decimoprimero transitorio del decreto por el que se reformaron diversas disposiciones de la misma, publicado en el Diario Oficial de la Federación el 22 de agosto de 1996; 24 fracción I, 42 fracción VI II del Estatuto de Gobierno del Distrito Federal; 10 fracción II, 37 fracción XV de su Ley Orgánica y 14 del Reglamento para su Gobierno Interior, la Asamblea de Representantes del Distrito Federal somete a la consideración del Congreso de la Unión por conducto de esa Cámara de Diputados, la siguiente

INICIATIVA DE LEY DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO DE INMUEBLES PARA EL DISTRITO FEDERAL

TITULO PRIMERO
De la propiedad en condominio de inmuebles

CAPITULO I
De las disposiciones generales

Artículo 1o. Las disposiciones de esta Ley son de orden público e interés social y tienen por objeto regular la constitución, modificación, organización, funcionamiento, administración y terminación del régimen de propiedad en condominio.

Asimismo regula las relaciones entre los condóminos y entre éstos y su administración, estableciendo las bases para resolver las controversias que se susciten con motivo de tales relaciones mediante la conciliación y el arbitraje, a petición de las partes, a través de la Procuraduría Social del Distrito Federal, sin perjuicio de la competencia que corresponda a otras autoridades judiciales o administrativas.
 

CAPITULO II
De la constitución, modalidades y extinción del régimen de propiedad condominal.

Artículo 2o. Se les denominará unidades condominales a los diferentes departamentos, viviendas, casas, locales o terrenos de un inmueble, construidos en forma vertical, horizontal o mixta, susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública y que pertenecieran a distintos propietarios, los que tendrán un derecho singular y exclusivo de propiedad sobre su unidad condominal y, además, un derecho de copropiedad sobre los elementos y partes comunes del inmueble, necesarios para su adecuado uso o disfrute, Los derechos y obligaciones de los condóminos se regirán por la escritura constitutiva del régimen, la de compraventa correspondiente, por el reglamento del condominio de que se trate, las de la presente ley, por las disposiciones del Código Civil para el Distrito Federal y las de otras leyes que fueran aplicables.

Artículo 3o. La constitución del régimen de propiedad en condominio, es un acto jurídico formal mediante el cual el propietario o propietarios de un inmueble, establecen esa modalidad de propiedad para su mejor aprovechamiento y conveniencia, sin que los derechos reales salgan de su patrimonio.

Artículo 4o. Los condominios podrán tener las siguientes modalidades:
 

I. Por estructura:

a) Condominio vertical. Se establece en aquel inmueble edificado en varios niveles en un terreno común, con unidades condominales de propiedad exclusiva y copropiedad sobre el suelo y demás elementos y partes comunes del inmueble para su adecuado uso y disfrute;

b) Condominio horizontal. Se constituye en inmuebles con construcción donde el condómino tiene derecho de uso exclusivo de parte de un terreno y es propietario de la edificación establecida en el mismo, pudiendo compartir o no su estructura y medianería, siendo titular de un derecho de copropiedad para el uso y disfrute de las áreas del terreno, construcciones e instalaciones destinadas al uso común;

c) Condominio mixto. Es aquel formado por condominios verticales y horizontales, que pueden estar constituidos en agrupamientos de unidades privativas como edificios, cuerpos, torres, manzanas, secciones o zonas;

d) Condominio de terreno urbano. Se constituye por unidades condominales en una superficie determinada, donde se edificará la construcción establecida en el proyecto y memoria técnica, previamente aprobados por la autoridad competente. Cualquier ampliación o modificación al proyecto autorizado deberá contar con la aprobación de los condóminos reunidos en asamblea general y la autoridad correspondiente y

e) Condominio de condominios para áreas comunes. Es aquel que está constituido por diversos condominios horizontal, vertical o mixto, cada uno de los cuales cuenta con áreas comunes para su uso exclusivo y todos en conjunto tienen áreas de uso común para todos los condominios que lo integran.

II. Por uso:

a) Habitacional. Son las unidades condominales que, por su naturaleza y destino, están dedicadas a la vivienda;

b) Comercial o de servicios. Son unidades condominales destinadas al giro o servicio que corresponda según su actividad:

c) De almacenamiento. Son unidades condominales destinadas a la guarda y depósito de bienes muebles perecederos y no perecederos:

d) Industrial. Son unidades condominales autorizadas para realizar actividades propias del ramo, dentro o fuera de las zonas urbanas:

e) De oficina. Son las unidades condominales destinadas al desarrollo de actividades profesionales, técnicas o similares;

f) De estacionamiento. Son aquellas unidades condominales destinadas a la guarda o depósito de vehículo automotores;

g) Mixtos. Son aquellas unidades condominales destinadas a dos o más de los usos señalados en los incisos anteriores.

III. Por sus características sociales:

a) Vecinal. Es un régimen excepcional, dirigido a la vivienda social, con carácter también de transformación de vivienda múltiple de arrendamiento a régimen de propiedad en condominio;

b) Interés social. Son condominios que, al término de su edificación, su valor no excede a 15 años de salario mínimo general, elevado al año, vigente en el Distrito Federal:

c) Vivienda popular. Son condominios cuyo valor, al término de su edificación, excede la cantidad resultante del inciso anterior, pero que no excede del resultado de multiplicar por 25 el salario mínimo general, elevado al año, vigente en el Distrito Federal.

A los condominios que sobrepasen los valores establecidos en los incisos b y c, les será aplicable la presente ley.

Artículo 5o. En las diferentes modalidades de régimen de propiedad en condominio, cada titular disfrutará de sus derechos en calidad de propietario, en los términos previstos en el Código Civil para el Distrito Federal. Por tal razón, podrá venderlo, darlo en arrendamiento, hipotecarlo, gravarlo y celebrar, respecto de la unidad condominal, todos los contratos a que se refiere el derecho común, con las limitaciones que establece la ley.

El derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del inmueble es accesorio e indivisible del derecho de propiedad privativo sobre la unidad condominal, por lo que no podrá ser enajenable, gravable o embargable separadamente de la misma unidad condominai.

Artículo 6o. Para la constitución del régimen de propiedad en condominio, los propietarios, previo a la solicitud de constitución del citado régimen, deberán obtener de las autoridades competentes de la administración pública del Distrito Federal, una declaración en la que conste: la viabilidad de realización del proyecto general, el dictamen del cumplimiento de las disposiciones de la Ley de Desarrollo Urbano del Distrito Federal y los programas que de ellas se derivan, así como el uso de suelo del inmueble para los fines correspondientes.

Para tal efecto, deberá darse cumplimiento al artículo 7o. fracción II, tomando en cuenta las unidades privativas autorizadas para la constitución de cada régimen condominal, asignadas para tal efecto en la escritura constitutiva del régimen, aun cuando éste y otros formen parte de un conjunto o unidad habitacional, procurando que cada régimen sea integrado congruente a su utilización de áreas comunes.

Artículo 7o. Para constituir el régimen de propiedad en condominio, el propietario o propietarios deberán manifestar su voluntad en escritura pública, en la cual harán constar:
 

I. Constancia de haber obtenido la declaratoria a que se refiere el artículo anterior y que las autoridades competentes han expedido las licencias, autorizaciones o permisos de construcciones urbanas y de salubridad que requieran este tipo de obras;

II. La ubicación, dimensiones, medidas, linderos y colindancias del inmueble que se sujetará al régimen de propiedad en condominio de que se trate, con especificación precisa de su separación del resto de áreas, si está ubicado dentro de un conjunto o unidad urbana habitacional. Asimismo, cuando se trate de construcciones vastas o por el número de condóminos del conjunto, los límites de los condominios o de las alas, secciones, zonas o manzanas que de por sí deban constituir regímenes condominales independientes integrados, en su caso, en un condominio de condominios para áreas comunes, en virtud de que la ubicación y número de copropiedades respecto de áreas comunes origine la conveniencia o necesidad de separación de los condóminos en diversos condominios integrados en un condominio de los condominios para áreas comunes:

III. Una descripción general de las construcciones y de la calidad de los materiales empleados o que vayan a emplearse:

IV. La descripción del piso, casa, local, terreno, que constituya cada unidad condominal; número, ubicación, colindancias, medidas, piezas, espacio para estacionamiento, si lo hubiere. En caso de que éste sea área común, el inmueble deberá contar con el número de lugares suficientes para el total de las unidades condominales, incluyendo sus medidas, de acuerdo a lo establecido en el Reglamento de Construcciones para el Distrito Federal, así como todos aquellos datos necesarios para su identificación.

Cuando los inmuebles, en virtud de su edificación, no contemplen áreas comunes para estacionamiento, requerirán que, previo estudio específico, la autoridad competente evalúe la autorización de la constitución del régimen de propiedad en condominio, de conformidad con las leyes y reglamentos vigentes en la materia.

V. El establecimiento de zonas dentro de las áreas comunes, que permitan facilitar el tránsito y desplazamiento de las personas con discapacidad, en concordancia con la ley para las personas con discapacidad del Distrito Federal y su reglamento;

VI. El valor nominal asignado a cada unidad en condominio y su porcentaje indiviso en relación al total del inmueble condominal;

VII. El destino de las unidades condominales;

VIII. La descripción de los bienes de propiedad, común, destino, especificaciones, ubicación, medidas, componente y todos aquellos datos que permitan su fácil identificación;

IX. Características de la póliza de fianza que deben exhibir el o los propietarios originales, para responder por la ejecución de la construcción y de los vicios de ésta. El monto de la fianza y el término de la misma serán determinados por la autoridad que expida las licencias de construcción, la cual en ningún caso será inferior al valor asignado o determinado en la licencia de construcción ni superior a un 50% adicional de dicho valor;

X. Los casos y condiciones en que pueda ser modificada la escritura constitutiva del régimen y el reglamento interno del condominio;

XI. La obligación de los condóminos de garantizar el pago de las cuotas correspondientes a los fondos de mantenimiento y reserva se garantizará con la unidad condominal correspondiente, quedando dicho gravamen en segundo lugar respecto de cualquier otra hipoteca que de manera voluntaria pudiera constituirse y

XII. El condómino se obliga a contratar un seguro, con compañía legalmente autorizada para ello y a su elección, contra terremoto, inundación, explosión, incendio y con cobertura contra daños a terceros.

Los notarios ante quienes se otorga la escritura constitutiva del régimen de condominio y en cada una de las operaciones de compraventa que se realicen, vigilarán que se cumpla con estos dos últimos requisitos.

Al apéndice de la escritura se agregarán, debidamente certificados, el plano general, memoria técnica y los planos correspondientes a cada una de las unidades condominales, planos de instalaciones hidráulicas, eléctricas, estructurales, gas y áreas comunes; así como el reglamento del condominio, certificado también por fedatario público.

De la documentación mencionada en el párrafo anterior el propietario original entregará copia al administrador del condominio, así como del testimonio autorizado de la escritura constitutiva del régimen de propiedad en condominio, para el debido desempeño de su cargo, misma que el administrador estará obligado a entregar a su sustituto.

En caso de incumplimiento de esta disposición se hará acreedor a las sanciones previstas en el artículo 75 fracción III de esta ley.

Artículo 8o. En las unidades condominales de un condominio de condominios para áreas comunes, las autoridades competentes podrán autorizar, según el caso, la conveniencia o necesidad de que existan zonas comerciales, de servicios y equipamiento urbano, así como de comunicaciones y transporte, en general para facilitar la organización y funcionamiento de los condominios, siempre y cuando al constituirse el régimen de propiedad en condominio exista previo acuerdo del propietario o propietarios, o en su caso, se apruebe por una mayoría calificada del 75% de los asistentes a la asamblea de condóminos, a la cual deberán asistir más de la mitad de los condóminos, cualquiera que sea el número de convocatorias que se expidan.

Previo acuerdo aprobatorio de la asamblea respectiva de condóminos que represente el 75% del valor total del inmueble y la celebración de convenios con las autoridades competentes, se podrán establecer servicios de control y vigilancia en los jardines, parques, vialidades, plazas, estacionamientos y demás áreas abiertas que formen parte de las zonas y elementos de uso común, sin que ello impida que la misma asamblea contrate servicios profesionales para estos fines.

Artículo 9o. Cuando una unidad condominal esté integrada por varias zonas, secciones o manzanas y exista la necesidad de apertura de vialidades públicas, jardines, parques, equipamiento urbano y servicios, su administrador podrá convenir con la administración pública del Distrito Federal, previa autorización de los condóminos que en la asamblea representen por lo menos el 75% del valor total del inmueble, el uso y disfrute públicos de áreas comunes, sin menoscabo de su propiedad.

Artículo 10. La escritura constitutiva del régimen de propiedad en condominio de inmuebles, así como los contratos de compraventa y demás actos que afecten la propiedad o el dominio de estos inmuebles, además de cumplir con los requisitos y presupuestos de esta ley, deberán otorgarse ante fedatario público e inscribirse en el Registro Público de la Propiedad y ante el organismo correspondiente, según el caso.

Artículo 11. La escritura constitutiva del régimen de propiedad en condominio y el reglamento interno del mismo deberán contener las bases y criterios legales necesarios para su modificación.

En todo caso, cualquier modificación a la escritura constitutiva y su reglamento, se acordará en asamblea extraordinaria, a la que deberán asistir más de la mitad de los condóminos y sus resoluciones para que sean válidas, deberán adoptarse cuando menos por una mayoría que represente el 75% del valor total del condominio.

Artículo 12. En todo contrato para adquisición de los derechos sobre una unidad condominal, deberán insertarse las declaraciones y cláusulas conducentes de la escritura constitutiva que prevé el artículo 7o. de esta ley y se hará constar que se entregó al interesado una copia del reglamento del condominio, certificada por fedatario público.

Artículo 13. La extinción voluntaria del régimen de propiedad en condominio requerirá del acuerdo de asamblea tomado por un mínimo de votos que represente el 75% del valor total del condominio y más de la mitad del número total de condóminos. En todo caso, deberán cumplirse las disposiciones legales sobre desarrollo urbano y otras que fueren aplicables, bajo la responsabilidad del fedatario público y, en su caso, del Registro Público de la Propiedad.

Artículo 14. Se declara de orden público e interés social la constitución del régimen de propiedad en condominio destinada a la vivienda vecinal y de interés social y popular, así como aquellos que se constituyan o edifiquen en zonas de mejoramiento urbano.

La administración pública del Distrito Federal podrá adoptar las medidas administrativas que faciliten y estimulen la constitución, adquisición y construcción de condominios ubicados en zonas o áreas de mejoramiento urbano. Dichas medidas se apegarán a las establecidas en los ordenamientos jurídicos correspondientes.

Artículo 15. En las unidades condominales vecinales y de interés social y popular, la administración pública del Distrito Federal, de conformidad con los criterios generales que al efecto expida, podrá mediante convenios celebrados con los administradores, participar en el mantenimiento y realizar la vigilancia de áreas de uso común expresamente determinadas.

Podrán ser objeto de dichos convenios las áreas y servicios comunes con que cuente el condominio, siempre y cuándo no estén confinadas ni destinadas al uso exclusivo de los condóminos.

Para celebrar los convenios a que se refiere este artículo, los administradores del condominio requerirán de facultad especial otorgada por la asamblea mediante una mayoría de votos que represente, por lo menos, el 75% del valor total del condominio y más de la mitad del número total de condóminos. Estos convenios deberán revisarse anualmente.
 

TITULO SEGUNDO
De la calidad de condómino y de los bienes de propiedad exclusiva y los de uso común

CAPITULO I
Del condómino y su propiedad exclusiva

Artículo 16. Se entiende por condómino a la persona física o moral que, en calidad de propietario, esté en posesión de una o más unidades condominales y, para los efectos de esta ley a la que haya celebrado contrato en virtud del cual, de cumplirse en sus términos, llegue a ser propietario.

Se considerará como parte integrante del derecho de propiedad y de uso exclusivo del condómino, los elementos anexos que le correspondan, tales como estacionamientos, cuartos de servicio, jaulas de tendido, lavaderos o cualquier otro que no sean elementos comunes y que se les haya asignado formando parte de su condominio, según la escritura constitutiva.

El condómino tendrá derecho singular y exclusivo de su unidad condominal y derechos de copropiedad sobre los elementos y partes del condominio que en la escritura constitutiva se consideren comunes.

Artículo 17. El derecho de copropiedad de cada condómino sobre los bienes comunes será proporcional al valor de su propiedad singular y exclusiva, fijada en la escritura constitutiva del condominio.

Artículo 18. Cada condómino podrá usar los bienes comunes y gozar de los servicios e instalaciones generales conforme a su naturaleza y destino originales, sin restringir o hacer más oneroso el derecho de los demás, pues de lo contrario se hará acreedor a las sanciones previstas en esta ley; sin perjuicio de las responsabilidades del orden civil o penal en que pueda incurrir.

Artículo 19. Cada condómino u ocupante usará su unidad en forma ordenada y tranquila. No podrá, en consecuencia, destinarla a usos contrarios a su destino ni hacerla servir a otros objetos que los contenidos expresamente y, en caso de duda, a aquellos que deban presumirse de la naturaleza del condominio y su ubicación.

Artículo 20. Cuando un condómino no ejerza sus derechos o renuncie a usar determinados bienes comunes, seguirá sujeto a las obligaciones que le imponen esta ley, la escritura constitutiva, el reglamento del condominio y las demás disposiciones legales aplicables.

Artículo 21. El condómino puede usar, gozar y disponer de su unidad condominal, con las limitaciones de esta ley y las demás que establezcan la escritura constitutiva y el reglamento del condominio; pero no podrán ser objeto de venta o arrendamiento partes de los mismos, como piezas, recámaras, cuartos de servicio o áreas para el estacionamiento de vehículos.

El condómino y su arrendatario o cualquier otro cesionario del uso arreglarán entre sí quien debe cumplir determinadas obligaciones ante los demás condóminos y en qué caso el usuario tendrá la representación del condómino en las asambleas que se celebren, pero en todo momento el condómino es solidario de las obligaciones del usuario. Ambos harán oportunamente las notificaciones correspondientes al administrador dentro de los primeros cinco días hábiles, a partir del otorgamiento de su representatividad, para los efectos que procedan.

El incumplimiento de esta disposición podrá originar, según fuere el caso o la rescisión del contrato o la aplicación de lo prevenido en el artículo 45 de esta ley.

Artículo 22. Para el ejercicio del derecho de preferencia paro la adquisición de la unidad condominal por parte de los inquilinos se estará a lo dispuesto en el Código Civil, respecto a dicha materia.

Artículo 23. Los condóminos no podrán:
 

I. Realizar acto alguno que afecte la tranquilidad de los demás condóminos y ocupantes o que comprometa la estabilidad, seguridad, salubridad o comodidad del condominio ni incurrir en omisiones que produzcan los mismos resultados;

II. Efectuar todo acto, en cuanto a los servicios y áreas comunes e instalaciones generales aun en el interior de su propiedad, que impida o haga menos eficaz su operación o estorbe o dificulte el uso común, ponga en riesgo la seguridad y tranquilidad de los condóminos, así como de las personas que transiten por los pasillos, andenes y escaleras, estando obligados a mantener en buen estado de conservación y funcionamiento sus propios servicios e instalaciones;

III. Realizar obras, innovaciones, edificaciones o modificaciones en el interior de su unidad condominal, que afecten la estructura, muros de carga u otros elementos esenciales del edificio o que puedan perjudicar su estabilidad, seguridad, salubridad o comodidad;

IV. Realizar obras o reparaciones en horarios nocturnos, salvo en casos de fuerza mayor;

V. Abrir claros, puertas o ventanas;

VI. Decorar o pintar la fachada o las paredes exteriores en forma que desentone del conjunto o que perjudique la estética general del inmueble;

VII. Realizar cualquier acto, en el exterior o interior de su unidad condominal, que impida o haga ineficaz la operación de los servicios comunes e instalaciones generales;

VIII. Derribar o trasplantar árboles, cambiar el uso, naturaleza o destino de las áreas verdes, sino mediante el acuerdo de los condóminos que represente cuando menos, el 75% del valor total del régimen condominal correspondiente.

Los árboles y vegetación de esas áreas se considerarán particulares para el condominio, aunque mantengan su carácter de comunes para los condóminos, por lo que para efectos de derribo o trasplante de los sujetos vegetales, con fundamento en el artículo 65 de la Ley Ambiental del Distrito Federal, no se requerirá previa autorización.

Sin embargo, en caso de que los árboles representen un riesgo para las construcciones o para los condóminos o bien se encuentren en malas condiciones fitosanitarias, la asamblea determinará las acciones más convenientes a realizar;

IX. Realizar obras que puedan poner en peligro la seguridad, estabilidad y conservación, así como las que realicen los condóminos en áreas comunes o afecten la comodidad del condominio: las que impidan permanentemente el uso de una parte o servicio común, aunque sea a un solo dueño y las que demeriten cualquier parte exclusiva de una unidad condominal.

En los últimos casos las obras podrán llevarse a cabo solamente si en asamblea general existe acuerdo unánime de los condóminos y en el último, además, se indemniza al afectado a su plena satisfacción;

X. Privatizar las áreas comunes de los condominios, destinadas para estacionamiento, aun cuando se utilice cualquier objeto o material para tal fin y

XI. Poseer animales que por su número, tamaño o naturaleza afecten las condiciones de seguridad, salubridad o comodidad del condominio o de los condóminos.

El infractor de estas disposiciones, independientemente de las sanciones que establece esta ley de lo que dispone el artículo 41 fracción I, será responsable del pago de los gastos que se efectúen para reparar o restablecer los servicios e instalaciones de que se trate, así como de los daños y perjuicios que resultaren.

Las faltas previstas en los ordenamientos gubernativos de justicia para el Distrito Federal, que se cometan en las áreas comunes a que se refiere la fracción I del artículo 25 de esta ley, serán sancionadas por la autoridad cívica competente, en los términos de aquel ordenamiento, pudiendo la Procuraduría Social del Distrito Federal, a petición de parte interesada, intervenir en el ámbito administrativo, de acuerdo con las facultades que le han sido conferidas en los ordenamientos legales aplicables.

Artículo 24. La realización de las obras que requieran los entrepisos, suelos, pavimentos u otras divisiones colindantes en los condominios, así como de su costo, serán obligatorias para los respectivos condóminos.

En los condominios de construcción vertical las obras que requieran los techos en su parte exterior y los sótanos serán por cuenta de todos los condóminos.
 

CAPITULO II
De los bienes considerados de propiedad común

Artículo 25. Son objeto de propiedad común:
 

I. El terreno, sótanos, puertas de entrada, vestíbulos, galerías, corredores, escaleras, patios, jardines, plazas, senderos, calles interiores, instalaciones deportivas, de recreo, de recepción o reunión social, espacios que hayan señalado las licencias de construcción como suficientes para estacionamiento de vehículos, siempre que dichas áreas sean de uso general;

II. Los locales destinados a la administración, portería y alojamiento del portero y los vigilantes; más los destinados a las instalaciones generales y servicios comunes;

III. Las obras, instalaciones, aparatos y demás objetos que sirvan de uso o disfrute común, tales como fosas, pozos, cisternas, tinacos, elevadores, montacargas, incineradores, estufas, hornos, bombas y motores; albañales, canales, conductos de distribución de agua, drenaje, calefacción, electricidad y gas; los locales y las obras de seguridad, de ornato y zonas de carga y descarga en lo general y otras semejantes, con excepción de los que sirvan exclusivamente a cada unidad condominal;

IV. Los cimientos, estructuras, muros de carga, los techos y azoteas de uso general y

V. Cualesquiera otras partes del inmueble, locales, obras, aparatos o instalaciones que se resuelva, por la unanimidad de los condóminos, usar o disfrutar en común o que se establezca con tal carácter en la escritura constitutiva y en el reglamento del condominio.

Los condóminos vigilarán y exigirán al administrador que se lleve un inventario completo y actualizado de todos los muebles, aparatos e instalaciones descritos, así como de los que en lo sucesivo se adquieran o se den de baja. La Procuraduría Social del Distrito Federal a instancia de parte con interés jurídico, vigilará el cumplimiento de esta disposición.

Artículo 26. Serán de propiedad común sólo entre los condominios colindantes, los entrepisos, muros y demás divisiones que separen entre sí unas y otras unidades condominales vecinas.

Artículo 27. Los condóminos de unidades, ubicadas en planta baja, vecinos de la inmediata superior y así sucesivamente, no tendrán más derecho que el resto de los condóminos.

Salvo que lo establezca el reglamento del condominio, los condóminos de la planta baja no podrán ocupar para su uso exclusivo o preferente sobre los demás condóminos, los vestíbulos, sótanos, jardines, patios ni otros espacios de tal planta considerados como comunes, incluidos los destinados a cubos de luz ni hacer obras en dichos lugares. Con igualdad de salvedad, los condóminos del último piso no podrán ocupar la azotea ni elevar nuevas construcciones. Las mismas restricciones son aplicables a los demás condóminos del inmueble. Para vigilar el cumplimiento a lo dispuesto en este artículo, la Procuraduría Social del Distrito Federal podrá intervenir, a petición de parte con interés jurídico, sin menoscabo que otras autoridades lo hagan en el ámbito de su competencia.

Artículo 28. Para las obras en los bienes comunes e instalaciones generales, se observarán las siguientes reglas:
 

I. Las obras necesarias para mantener el condominio en buen estado de seguridad, estabilidad y conservación y, para que los servicios funcionen normal y eficazmente, se efectuarán por el administrador previa licencia, en su caso, de las autoridades competentes de la administración pública del Distrito Federal, bastando la conformidad del comité de vigilancia y sin necesidad del acuerdo de los condóminos, con cargo al fondo de gastos de mantenimiento y administración, debiendo informar al respecto en la siguiente asamblea. Cuando este fondo no baste o sea preciso efectuar obras no previstas, el administrador convocará a asamblea de condóminos, a fin de que, conforme lo prevenga el reglamento del condominio, resuelva lo conducente;

II. El propietario o propietarios de condominios en caso de enajenación, responderán por el saneamiento para el caso de evicción.

El propietario o propietarios originales de las unidades condominales nuevas, serán responsables por los defectos o vicios ocultos de las construcciones, extinguiéndose las acciones correspondientes en un año a partir de la entrega de la unidad condominal respectiva.

En todo caso se tendrá en cuenta la póliza de fianza que prevé el artículo 7o., fracción IX de esta ley, para el ejercicio de las acciones que procedan;

III. Para realizar obras que se traduzcan en mejor aspecto o mayor comodidad, aumenten o no el valor del condominio, se requerirá acuerdo aprobatorio de la asamblea de una mayoría de condóminos equivalente al 75% del valor total del condominio;

IV. Las reparaciones o reposiciones urgentes en los bienes y servicios comunes podrán ser efectuadas por cualquiera de los condóminos, en caso de falta de administrador, y será reembolsado prorrateadamente por los condóminos de los gastos en que haya incurrido;

V. Los gastos que se originen con motivo de la operación, reparación, conservación y mantenimiento de las instalaciones y servicios generales, así cómo de las áreas o bienes comunes, serán cubiertos por los condóminos en la proporción, que cada uno represente sobré el valor total del condominio.

La Procuraduría Social del Distrito Federal asesorará a los condóminos interesados acerca del cumplimiento que debe dar el administrador a estas disposiciones, sin perjuicio de la intervención de las autoridades judiciales, según sea el caso.
 

TITULO TERCERO
De la organización y administración de los condominios

CAPITULO I
De la supremacía y atribuciones de la asamblea

Artículo 29. La escritura constitutiva del condominio es la que estipula la organización y funcionamiento social del mismo, cuyo órgano supremo es la asamblea de condóminos.

Serán asambleas generales ordinarias aquellas que se convoquen para tratar los asuntos a que se refiere el artículo 31 de esta ley, con excepción de la fracción I, que deberá tratarse en asamblea general extraordinaria, la que también deberá resolver y acordar, en el caso de destrucción, ruina, vetustez, expropiación o afectación del inmueble con arreglo a las disposiciones legales que fueren aplicables; lo relativo a la reconstrucción, demolición, división y aun enajenación de los bienes que integren el régimen de propiedad en condominio:

Serán de grupo las asambleas de condominio de condominios para áreas comunes, en las cuales se resolverán supuestos dé un condominio que conste de diferentes partes y comprenda, por ejemplo, varias escaleras, patios, jardines, obras e instalaciones destinadas a servir únicamente a un condominio, cuyos gastos especiales serán a cargo del grupo de los condóminos beneficiados, incluyendo los casos de las escaleras, ascensores, montacargas y otros elementos, aparatos o instalaciones de uso exclusivo del condominio correspondiente. En el reglamento del condominio podrán establecerse normas especiales para el reparto de estos gastos. Las demás asambleas serán generales unas y otras se regirán por las siguientes disposiciones:
 

I. Se celebrarán obligatoriamente por lo menos una vez cada seis meses las ordinarias y las extraordinarias y las de grupo cuántas veces sean convocadas conforme a lo dispuesto por esta ley, la escritura constitutiva y el reglamento del condominio;

II. Cada condómino gozará de un número de votos igual al porcentaje indiviso que su unidad condominal represente en el total del condominio y que figure en la escritura constitutiva y en el título de propiedad correspondiente:

En los casos de elección, reelección o remoción del administrador, de los integrantes de la administración o del comité de vigilancia, a cada unidad condominal habitacional corresponderá un solo voto, inclusive aquellos de uso mixto que cuenten con unidades para su uso habitacional; se exceptúan los condominios por uso comercial, de oficinas de almacenamiento, industrial y estacionamiento, en donde la votación será de acuerdo a su indiviso;

III. No obstante lo dispuesto como regla genera en la fracción anterior, en el caso de condóminos colocados en el supuesto que hayan celebrado contrato en virtud del cual de cumplirse en los términos lleguen a ser propietarios, si media crédito hipotecario o compraventa con reserva de dominio o bajo cualquier título de adquisición similar, el porcentaje de votos se reducirá a la proporción del precio que hubieran pagado y corresponderá al acreedor la otra proporción del porcentaje.

Esta prevención sólo regirá si los acreedores han sido notificados y asistan a la asamblea, pero para tener derecho de voz y voto en la proporción de que se trata deberán contar con la constancia expedida por el administrador y a la cual se refiere el artículo 36 fracción II.

Para los casos de excepción previstos en el segundo párrafo de la fracción anterior, el voto único corresponderá al adquirente si éste ha cubierto la mitad o más del precio; en caso contrario corresponderá al enajenante;

IV. La votación será nominal y directa, pero el reglamento del condominio podrá facultar la representación, pero en ningún caso podrá una sola persona representar a más del 5% de votos del total del condominio; así como tampoco, en ningún caso, el administrador podrá representar a condómino alguno;

V. Las resoluciones de la asamblea se tomarán por mayoría simple de votos de los presentes, excepto en los casos en que la presente ley y el reglamento del condominio prescriban una mayoría especial;

VI. Cuando un condómino sea designado administrador, miembro del comité de administración o del comité de vigilancia, deberá acreditar estar al corriente en el pago de sus cuotas de mantenimiento y administración y las de reserva;

VII. Los nombramientos del administrador, del comité de administración, en su caso y del comité de vigilancia, serán hasta por un año y sólo podrán ser reelectos por una sola vez para el periodo inmediato, salvo que exista la unanimidad de los condóminos en unidades que no excedan de 20 unidades condominales. Se exceptúa de lo anterior los casos de administración externa;

VIII. El comité de vigilancia podrá ser electo por un periodo no mayor de un año, sin la posibilidad de reelección de manera inmediata;

IX. En los casos de que sólo un condómino represente más del 50% del valor total del condominio y los condóminos restantes no asistan a la asamblea, previa notificación de la convocatoria de acuerdo a esta ley, la asamblea podrá celebrarse en los términos del artículo 36 fracción XIII;

X. Cuando un solo condómino represente más del 50% de votos, se requerirá, cuando menos, la mitad de los votos restantes del valor total del condominio, para que sean válidos los acuerdos. Cuando no se llegue a acuerdo válido, el condómino mayoritario o el grupo minoritario podrá someter la discrepancia en los términos del Título Cuarto Capítulo IV de esta ley. Se exceptúan los casos de elección de administrador o miembros de comités de administración y vigilancia, en donde se tomarán los acuerdos por simple mayoría de votos en la asamblea;

XI. El secretario transcribirá el acta de la asamblea en el libro que para tal efecto haya autorizado la secretaría de gobierno, por conducto de la subsecretaría de asuntos jurídicos. Las actas, por su parte, serán autorizadas por el propio secretario, el presidente de debates de la asamblea, los escrutadores y los miembros del comité de vigilancia en caso de que asistan;

XII. El secretario transcribirá el acta de la asamblea en el libro que para tal efecto haya autorizado la Administración Pública Federal. Las actas, por su parte, serán autorizadas por el presidente de debates de la asamblea, el secretario, los escrutadores y los miembros del comité de vigilancia y en su caso por fedatario público y

XIII. El secretario tendrá siempre a la vista de los condóminos y de los acreedores registrados, el libro de actas y les informará por escrito a cada uno las resoluciones que adopte la asamblea.

Sin perjuicio de las disposiciones aplicables a las asambleas de condóminos, éstos podrán acordar otros mecanismos y formas para tomar decisiones y acuerdos para la mejor administración de los condominios.

Si el acuerdo se dicta para modificar la escritura constitutiva del condominio y/o el reglamento del mismo, el acta se protocolizará ante fedatario público para que proceda a su inscripción en el Registro Público de la Propiedad.

Artículo 30. Las convocatorias para la celebración de asambleas se harán en los términos de la fracción XIII del artículo 36 de esta ley.

Cuando la asamblea se celebre en virtud de primera convocatoria, se requerirá de un quorum de 75% de condóminos; cuando se realice por segunda convocatoria, el quorum será por lo menos del 51% de condóminos. En caso de tercera o ulterior convocatoria, la asamblea se declarará legalmente instalada con los condóminos que asistan y las resoluciones se tomarán por mayoría de los presentes. Entre la primera convocatoria y la celebración de la asamblea, deberá mediar el plazo mínimo que al efecto fije el reglamento del condominio o en su defecto, dicho plazo no será menor de 10 días naturales. Entre la segunda convocatoria y la celebración de la asamblea respectiva, deberá mediar un plazo mínimo de 24 horas y entre la tercera o ulterior convocatoria, 10 minutos de anticipación.

En caso de así solicitarlo el administrador o cuando menos el 25% de los condóminos, se podrá requerir la presencia de un fedatario público, de un representante de la delegación política correspondiente del Distrito Federal o de la Procuraduría Social del Distrito Federal para constatar el quorum y el resultado de la elección del administrador y del comité de vigilancia y, en su caso, la entrega de la documentación legal, administrativa y contable respectiva de la administración saliente.

Las determinaciones adoptadas por las asambleas en los términos de esta ley, la escritura constitutiva, el reglamento del condominio y de las demás disposiciones legales aplicables, obligan a todos los condóminos, incluyendo a los ausentes y disidentes.

Artículo 39. La asamblea tendrá las siguientes facultades:
 

I. Modificar la escritura constitutiva del condominio y aprobar o reformar el reglamento del mismo, debiéndose inscribir éstas en el Registro Público de la Propiedad en los casos y condiciones que prevean la una y el otro;

II. Nombrar y remover libremente al administrador o administradores, en los términos de la presente ley, de la escritura constitutiva y el reglamento del condominio, excepto a los que funjan por el primer año, que serán designados por quienes otorguen la escritura constitutiva del condominio;

III. El administrador o administradores podrán ser o no alguno de los condóminos y la asamblea de éstos fijará la remuneración relativa, que podrá renunciarse por algún condómino que acepte servir gratuitamente el cargo;

IV. Precisar las obligaciones y facultades del administrador frente a terceros y las necesarias respecto de los condóminos, de acuerdo a la escritura constitutiva y al reglamento del condominio;

V. Establecer la fijación de las tasas moratorias a cargo de los condóminos, que no podrán rebasarlas publicadas por el Banco de México, en caso de incumplimiento del pago de las cuotas de mantenimiento y administración y reserva;

VI. En los términos de las fracciones anteriores, nombrar y remover al comité de vigilancia, que podrá constituirse con dos o hasta cuatro personas, dependiendo del número de unidades condominales y se designarán presidente, primer vocal y segundo vocal, mismos que actuarán en forma colegiada. En este último caso, una minoría que represente por lo menos el 25% del número total de condóminos tendrá derecho a designar a uno de los miembros del comité;

VII. Resolver sobre la clase y monto de la garantía que deba otorgar el administrador respecto al fiel desempeño de su misión y al manejo de los fondos a su cuidado, tanto para el mantenimiento y administración, cuanto el de reserva para reposición de implementos;

VIII. Examinar y, en su caso, aprobar los estados de cuenta que someta el administrador a su consideración, así como el informe anual de actividades que rinda el comité de vigilancia;

IX. Discutir y, en su caso, aprobar el presupuesto de gastos para el año siguiente;

X. Establecer las cuotas a cargo de los condóminos para constituir un fondo destinado a los gastos de mantenimiento y administración el fondo de reserva, para adquisición de implementos y maquinarias con que deba contar el condominio.

Las cuotas de mantenimiento a que se refiere esta fracción no estarán sujetas a compensación, excepciones personales ni a ningún otro supuesto que pueda excusar su pago.

El pago podrá dividirse en mensualidades que habrán de cubrirse por adelantado. El monto de estos fondos se integrará en proporción al valor de cada departamento, piso, casa o local, establecido en la escritura constitutiva, como lo prevé el artículo 7o. fracción VI. Las primeras aportaciones para la constitución de ambos fondos serán determinadas en el reglamento del condominio.

Ambos fondos, mientras no se usen, deberán invertirse en valores de inversión a la vista más altos del mercado, conservando la liquidez necesaria para solventar obligaciones de corto plazo;

XI. Instruir al comité de vigilancia o a quien se designe para proceder ante las autoridades competentes cuando el administrador o los administradores infrinjan esta ley, el reglamento del condominio, la escritura constitutiva y cualesquiera disposiciones legales aplicables;

XII. Adoptar las medidas conducentes sobre los asuntos de interés común que no se encuentren comprendidos dentro de las funciones conferidas al administrador y

XIII. Las demás que le confieren la presente ley, el reglamento del condominio, la escritura constitutiva y demás disposiciones aplicables.

Artículo 32. La falta de pago por parte de los condóminos de las cuotas para el fondo de mantenimiento y administración y el fondo de reserva, suspenderá su derecho a voto, siempre y cuando esta decisión se adopte por acuerdo de la asamblea de condóminos, cuyos derechos quedarán suspendidos mientras subsista la falta de pago.

Sin embargo, el condómino cuyo derecho de voto esté suspendido, su representante o en su caso, el ocupante debidamente facultado, podrá asistir libremente a las asambleas y emitir su opinión respecto de los asuntos que se ventilen en las mismas, absteniéndose de votar o participar mediante su voto en la resolución de dichos asuntos.

En este supuesto, el indiviso que corresponda a la unidad condominal cuyo propietario u ocupante haya incumplido, no será considerado para los efectos de la instalación de la asamblea.
 

CAPITULO II
Del nombramiento y facultades de los administradores

Artículo 33. Los condominios serán administrados por la persona física o moral que designe la Asamblea en los términos de esta ley y del reglamento del condominio.

Para desempeñar el cargo de administrador deberá acreditar experiencia en administración condominal o en su caso haber participado en los cursos de capacitación impartidos por la Procuraduría Social del Distrito Federal.

Los nombramientos de los administradores, comités de administración y comités de vigilancia de los condominios, deberán ser registrados en la Procuraduría Social del Distrito Federal, teniendo plena validez frente a terceros y autoridades correspondientes.

Artículo 34. En el supuesto de que los condóminos decidan llevar a cabo su autoadministración, el administrador será electo por asamblea general de entre los propios condóminos.

Artículo 35. Cuando la asamblea general decida contratar servicios profesionales para su administración, el comité de vigilancia deberá celebrar contrato correspondiente conforme a la ley aplicable.

Artículo 36. Corresponderá al administrador:
 

I. Llevar un libro de actas de asamblea, debidamente autorizado por la secretaría de gobierno, por conducto de la subsecretaría de asuntos jurídicos;

II. Para los efectos de lo previsto en el artículo 29 fracción III, llevar debidamente autorizado por la secretaría de gobierno, por conducto de la subsecretaría de asuntos jurídicos, un libro de registro de los acreedores que manifieste, dentro del primer mes de constituidos los créditos o en el de enero de cada año, su decisión de concurrir a las asambleas.

En este registro se anotará la conformidad de acreedor y deudor sobre los saldos pendientes de cubrirse y en caso de discrepancia o renuncia del deudor a expresar su voluntad, se anotarán los saldos que determine el comité de vigilancia indicándose la proporción correspondiente al acreedor y al deudor, de los votos atribuidos a la unidad condominal de que se trate.

Estas inscripciones sólo tendrán validez por el trimestre en que se practiquen, de ellas el administrador expedirá constancia al acreedor interesado;

III. Cuidar y vigilar los bienes del condominio y los servicios comunes, promover la integración, organización y desarrollo de la comunidad. Entre los servicios comunes están comprendidos los que a su vez sean comunes con otros condominios o condóminos de casas unifamiliares, cuando estén ubicados dentro de un conjunto o unidad urbana habitacional o sean edificios, a las o secciones de una construcción vasta.

La prestación de estos servicios y los problemas que surjan con motivo de la continuidad del condominio con otros o con condóminos de casas unifamiliares, serán resueltos en las asambleas correspondientes, llevando la representación de los condóminos respectivos el administrador, mismas que serán reglamentadas por el comité de administración general del condominio;

IV. Recabar y conservar, mientras dure su gestión, los libros y la documentación relacionada con el condominio, mismos que en todo tiempo podrán ser consultados por los condóminos, haciendo entrega de ellos a las subsecuentes administraciones;

V. Atender la operación de las instalaciones y servicios generales;

VI. Realizar todos los actos de administración y conservación que el condominio requiera en sus áreas comunes: así como contratar el suministro de la energía eléctrica y otros bienes necesarios para los servicios, instalaciones y áreas comunes, debiendo la empresa correspondiente prorratear el importe del consumo entre los respectivos condóminos.

Cada condómino pagará el importe correspondiente, lo mismo que el de los respectivos servicios de energía eléctrica de las áreas comunes, independientemente de lo que deba pagar por el área privativa, por servicios individuales en esta área;

VII. Realizar las obras necesarias en los términos de la fracción I del artículo 28 de esta ley;

VIII. Ejecutar los acuerdos de la asamblea, salvo lo que ésta designe a otras personas para el efecto;

IX. Recaudar de los condóminos lo que a cada uno corresponda aportar para los fondos de mantenimiento y administración y el de reserva. Para la recaudación podrá contratar, a nombre del condominio, servicios bancarios, de inversión y contables que autorice la asamblea;

X. Efectuar los gastos de mantenimiento y administración del condominio, con cargo al fondo correspondiente, en los términos del reglamento del condominio;

XI. Otorgar recibo a cada uno de los condóminos por las cantidades que hayan aportado en el mes anterior para los fondos de mantenimiento y administración y el de reserva. En estos recibos se expresarán, en su caso, los saldos en liquidación a cargo de cada condómino;

XII. Entregar mensualmente a cada condómino, recabando constancia de quien lo reciba, un estado de cuenta que muestre:

a) Relación pormenorizada de cobranza y de los gastos del mes anterior efectuados con cargo al fondo de mantenimiento y administración;

b) Estado consolidado que muestre los montos de las aportaciones y de cuotas pendientes de cubrirse. El administrador tendrá a disposición de los condóminos que lo soliciten una relación de los mismos en la que consten las cantidades que cada uno de ellos aportó para los fondos de mantenimiento y administración y el de reserva, con expresión de saldos de cuotas pendientes de cubrirse;

c) Saldo del fondo de mantenimiento y administración y fines para el que se destinará en el mes siguiente o, en su caso, monto y relación de adeudo por cubrirse y

d) Saldo de las cuentas bancarias, de los recursos en inversiones, con mención de intereses, que obren en poder del administrador.

El condómino tendrá un plazo de ocho días contados a partir de la entrega de dicha documentación para formular las observaciones u objeciones que considere pertinentes. Transcurrido dicho plazo se considera que está de acuerdo con la misma, a reserva de la aprobación de la asamblea, en los términos de la fracción VIII del artículo 31;

XIII. Convocar a asamblea por lo menos cada seis meses y con 10 días de anticipación a la fecha de la misma, indicando el lugar dentro del condominio o en la Procuraduría Social del Distrito Federal por acuerdo de asamblea o el que se haya fijado en el reglamento, así como el día y hora en que se celebrará, incluyendo la orden del día.

Los condóminos y los acreedores registrados o sus representantes serán notificados por escrito en el lugar que para tal efecto hayan señalado.

Además del envío de la nota anterior, el administrador colocará la convocatoria en uno o más lugares visibles del condominio.

Los condóminos y los acreedores registrados podrán convocar a asamblea, sin intervención del administrador, cuando acrediten ante juez competente, fedatario público o la Procuraduría Social del Distrito Federal, que representan como mínimo el 25% del valor del condominio.

También el comité de vigilancia podrá convocar a asamblea, según lo previene el artículo 40 fracción X.

En casos de suma urgencia, se convocará a asamblea con la anticipación que las circunstancias lo exijan.

XIV. Exigir, con la representación de los demás condóminos, al infractor del artículo 27, las responsabilidades en que incurra;

XV. Dictar las previsiones conducentes para la contratación a terceros de las unidades condominales de propiedad común que sean objeto de arrendamiento, como dato o que se destinen al comercio, estableciendo la temporalidad anual y las garantías respectivas para su cumplimiento;

XVI. Cuidar con la debida observancia de las disposiciones de esta ley, el reglamento del condominio y de la escritura constitutiva;

XVII. Realizar las demás funciones y cumplir con las obligaciones que establezcan a su cargo la escritura constitutiva, el reglamento del condominio, la presente ley y demás disposiciones legales aplicables, solicitando, en su caso, el apoyo de la Procuraduría Social del Distrito Federal para su cumplimiento;

XVIII. En relación con los bienes comunes del condominio, el administrador tendrá facultades generales para pleitos, cobranzas y actos de administración de bienes incluyendo a aquellas que requieran cláusula especial conforme a la ley, para articular y absolver posiciones, para formular denuncias y querellas, desistir y otorgar perdón y nombrar abogados con las facultades específicas que en cada caso se requieran, salvo para los casos a que se refiere el artículo 16 de esta ley y

XIX. Cumplir con las disposiciones dictadas por la Ley de Protección Civil y su reglamento.

Las medidas que adopte y las disposiciones que emita el administrador dentro de sus funciones y con base en la ley y el reglamento del condominio, serán obligatorias para todos los condóminos. La asamblea, por la mayoría que fije el reglamento del condominio, podrá modificar o revocar dichas funciones.

Artículo 37. Cuando la asamblea de condóminos designe una nueva administración, la saliente deberá entregar, en un término que no exceda de siete días naturales al día de la designación, todos los documentos incluyendo los estados de cuenta, valores, muebles, inmuebles y demás bienes que tuviera bajo su resguardo y responsabilidad, a fin de que la entrante esté en condiciones de asumir plenamente su encargo, el cual sólo podrá posponerse por resolución judicial. Debiéndose levantar un acta circunstanciada de tal entrega.

Para tal efecto, la Procuraduría Social del Distrito Federal, en caso de inconformidad y previo análisis de la legalidad de la asamblea, estará facultada para dar posesión del cargo a la nueva administración, sin demérito de que ambas puedan hacer valer sus derechos ante la autoridad competente en casos de inconformidad.
 

SECCION PRIMERA
De la integración de los comités de administración

Artículo 38. Los conjuntos condominales podrán elegir, para la administración de la totalidad de las áreas comunes, un comité de administración, el cual quedará integrado por:
 

a) Un administrador, quien tendrá las funciones contenidas en el artículo 36;

b) Un secretario, que tendrá a su cargo las actividades administrativas relacionadas con la actualización y manejo de los libros de las actas de asambleas, de acreedores, de archivos y demás documentos necesarios para el buen funcionamiento de la administración y

c) Un tesorero, que será responsable del manejo contable interno de la administración, debiendo ser solidario con el administrador de llevar actualizados los estados de cuenta de la administración, sin poder tener la disponibilidad ni ejercicio de los mismos.

Artículo 39. Para la elección de los miembros del comité de administración general de áreas comunes, de un condominio de condominios para áreas comunes, se celebrará una asamblea general de administradores, conforme a las reglas previstas por el artículo 30 de esta ley, convocando a cada uno de los administradores de los condominios que integren el condominio de condominios para áreas comunes para que mediante sus votos se elija al comité de administración general, en el entendido de que cada administrador conservará para todos los efectos legales y para todos los casos la calidad de representante de su respectivo condominio.

La elección de comité de vigilancia general de áreas comunes del condominio de condominios para áreas comunes se regulará en los mismos términos del párrafo anterior. Este tipo de organización para la administración condominal puede ser aplicado también a cualquier condominio, cuando así lo determine la asamblea general.
 

SECCION SEGUNDA
De las atribuciones del comité de vigilancia

Artículo 40. El comité de vigilancia tendrá las siguientes funciones y obligaciones:
 

I. Cerciorarse de que el administrador cumpla con los acuerdos de la asamblea general;

II. Supervisar que el administrador lleve a cabo el cumplimiento de sus funciones;

III. Contratar y dar por terminados servicios profesionales, en caso de ser aprobado por acuerdo de asamblea;

IV. Determinar lo procedente en los casos previstos en la fracción III del artículo 36;

V. En su caso, dar su conformidad para la realización de las obras a que se refiere el artículo 28 fracción I;

VI. Verificar y dictaminar los estados de cuenta que debe rendir el administrador ante la asamblea;

VII. Constatar y supervisar la inversión del fondo de reserva;

VIII. Dar cuenta a la asamblea de sus observaciones sobre la administración del condominio;

IX. Coadyuvar con el administrador en observaciones a los condóminos sobre el cumplimiento de sus obligaciones;

X. Convocar a asamblea de condóminos, cuando éstos lo hayan requerido al administrador y él no lo haga dentro de los tres días siguientes a la petición.

Asimismo, cuando a su juicio sea necesario informar a la asamblea de irregularidades en que haya incurrido el administrador, con notificación a éste para que comparezca a la asamblea relativa;

XI. Solicitar la presencia de un representante de la Procuraduría Social del Distrito Federal o de la delegación política correspondiente o de un fedatario público en los casos previstos en esta ley y

XII. Las demás que se deriven de esta ley y de la aplicación que otras impongan deberes a su cargo, así como de la escritura constitutiva y del reglamento del condominio.

TITULO CUARTO
De las obligaciones y derechos derivados del régimen condominal

CAPITULO I
Del reglamento del condominio

Artículo 41. El reglamento del condominio contendrá, por lo menos, lo siguiente:
 

I. Los derechos y obligaciones de los condóminos referidos a los bienes comunes de uso común, estos últimos, así como de las limitaciones a que queda sujeta el ejercicio del derecho de usar tales bienes y los propios, así como los relativos a los condóminos beneficiados por los servicios, áreas y elementos comunes, que por su naturaleza y destino no se compartan con otras unidades condominales del conjunto, se repartirán equitativamente el importe de los gastos;

II. Las medidas convenientes para la mejor administración, mantenimiento y operación del condominio, así como las necesarias para integrar comités de protección civil y seguridad pública;

III. Las disposiciones necesarias que propicien la integración, organización y desarrollo de la comunidad;

IV. Forma de convocar a asamblea de condóminos y persona que la presidirá;

V. Forma de designación y obligaciones del administrador y comités de administración y de vigilancia;

VI. Requisitos que debe reunir el administrador, los miembros del comité de administración y los de vigilancia;

VII. Bases de remuneración, en su caso, del administrador;

VIII. Causas para la remoción del administrador, de los miembros del comité de administración y los de vigilancia;

IX. Las bases para la modificación de la escritura constitutiva y del reglamento interno del condominio;

X. El establecimiento de medidas provisionales en los casos de ausencia temporal del administrador;

XI. La determinación de criterios para el uso de la áreas comunes, especialmente para aquellas que deban destinarse exclusivamente a personas con discapacidad, ya sean condóminos o familiares que habiten con ellos;

XII. Determinar, en su caso, las medidas y limitaciones para poseer animales en las unidades condominales, así como las sanciones a quienes contravengan dichas medidas;

XIII. Las causas por las cuales podrán acudir a la Procuraduría Social del Distrito Federal, para someter a arbitraje la solución de los conflictos que se generen entre condóminos, en la interpretación y aplicación de esta ley y el reglamento del condominio;

XIV. La determinación de criterios para asuntos que requieran una mayoría especial en caso de votación;

XV. Las bases para la integración del Programa Interno de Protección Civil;

XVI. El reglamento del condominio y sus modificaciones deberán formar parte de la escritura constitutiva o estar agregada a su legajo e inscribirse en el Registro Público de la Propiedad y

XVII. Las materias que le reserven la escritura constitutiva y la presente ley.

CAPITULO II
De las cuotas previstas para gastos y obligaciones comunes

Artículo 42. La contribución de los condóminos a la constitución de los fondos de administración y mantenimiento y el de reserva, deberá efectuarse conforme a lo previsto en el artículo 31 fracción X.

La asamblea de condóminos, en el caso de unidades condominales de propiedad común, que sean objeto de arrendamiento o se destinen al comercio, dictará las previsiones conducentes de su contratación a terceros, estableciendo la temporalidad anual y las garantías respectivas para su cumplimiento.

Asimismo, determinará anualmente el porcentaje de los frutos o utilidades obtenidas que deberán aplicarse a cada uno de los fondos del condominio.

Artículo 43. Las cuotas para gastos comunes que se generen a cargo de cada unidad privativa y que los condóminos no cubran oportunamente en las fechas y bajo las formalidades establecidas en asamblea o en el reglamento del condominio que se trate, causarán intereses al tipo que fije el mismo reglamento, que no podrán rebasar los publicados por el Banco de México y no serán capitalizables.

Independientemente de las sanciones a que se hagan acreedores los condóminos por motivo de su incumplimiento en el pago.

Trae aparejada acción en la vía ejecutiva civil, el estado de liquidación de adeudos, intereses moratorios y pena convencional que estipule el reglamento del condominio, si va suscrita por el administrador y el presidente del comité de vigilancia, acompañada de los correspondientes recibos pendientes de pago, así como de copia certificada por fedatario público o por la Procuraduría Social del Distrito Federal, del acta de asamblea relativa y del reglamento del condominio en su caso en que se hayan determinado las cuotas a cargo de los condóminos para los fondos de mantenimiento y administración y el de reserva. Esta acción sólo podrá ejercerse cuando existan tres cuotas ordinarias a una extraordinaria pendientes de pago.

El reglamento del condominio podrá establecer que, cuando algún condómino incurra en mora, el administrador distribuirá entre los restantes condóminos el importe del adeudo causado y que se siga causando, en proporción al valor de sus propiedades, hasta la recuperación del adeudo, pudiendo preverse diversas penalizaciones para hacer exigible el pago. Al efectuarse la recuperación de dicho adeudo, el administrador reembolsará a los afectados por dicho cargo las cantidades que hubiesen aportado y los intereses en la parte proporcional que les corresponda.

Cuando los servicios que se disfruten en áreas privativas sean pagados con recursos de los fondos de mantenimiento y administración o el de reserva del condominio el administrador podrá suspender los mismos al condómino que no cumpla oportunamente con el pago de las cuotas de mantenimiento y administración o el de reserva, previa autorización del comité de vigilancia, excepto cuando se trate de servicios de energía eléctrica y/o agua.

Artículo 44. El condómino que reiteradamente no cumpla con sus obligaciones e incurra en violaciones a la presente ley, a la escritura constitutiva y al reglamento del condominio, independientemente de ser responsable de los daños y perjuicios que cause a los demás, podrá ser demandado para que se le obligue a vender sus derechos hasta en subasta pública, respetándose el de preferencia o el del tanto, en su caso.

El ejercicio de esta acción será resuelto en la asamblea extraordinaria de condóminos, por acuerdo aprobatorio de quienes representen un mínimo del 75% del valor del inmueble. A dicha asamblea también será convocado el condómino moroso o infractor, a fin de que exprese lo que a su derecho convenga.

Artículo 45. Si un ocupante no propietario incumple las obligaciones a su cargo o comete violaciones al reglamento del condominio, el administrador formulará demanda contra éste y contra el condómino propietario, en los términos del artículo anterior.

Artículo 46. Cuando se celebre un contrato de compraventa en relación a una unidad condominal, el fedatario público que elabore la escritura respectiva deberá exigir a la parte vendedora una constancia de no adeudo, entre otros, del pago de las cuotas de mantenimiento y administración y de reserva, debidamente firmada por el administrador.

Artículo 47. Los condóminos pagarán las contribuciones locales y federales que les correspondan, tanto por lo que hace a su propiedad exclusiva, como a la parte alícuota sobre los bienes y áreas comunes.
 

CAPITULO III
De los gravámenes al condominio

Artículo 48. Los gravámenes del condominio son divisibles entre las diferentes unidades condominales que lo conforman.

Cada uno de lo condóminos responderá sólo por el gravamen que corresponda a su propiedad exclusiva y proporcionalmente respecto de la propiedad común. Toda cláusula que establezca mancomunidad o solidaridad de los propietarios de los bienes comunes, para responder de un gravamen, se tendrá por no puesta.

Artículo 49. Los créditos que se originen por obligaciones contenidas en las escrituras constitutivas y de traslación de dominio, por el reglamento del condominio por esta ley y demás disposiciones aplicables, así como el pago de cuotas o cualquier otra obligación en numerario, quedan garantizados preferentemente por la unidad condominal respectiva, en la inteligencia de que su prelación queda sujeta a lo dispuesto en la fracción XI del artículo 7o. de esta ley y que, en todo caso, sólo tendrá derecho preferente el crédito por pensión alimenticia, aunque la unidad condominal se transmita a terceros.

Todo interesado podrá obtener del administrador una liquidación de los adeudos pendientes, la que sólo surtirá efectos legales si va suscrita por el presidente del comité de vigilancia o quien lo sustituya.

Para proceder legalmente se estará a lo dispuesto en el segundo párrafo del artículo 44 de esta ley.
 

CAPITULO IV
De las controversias y procedimientos ante la Procuraduría Social del Distrito Federal

Artículo 50. La Procuraduría Social del Distrito Federal solamente tendrá competencia para actuar como árbitro, en las controversias reguladas por esta ley, siempre y cuando exista la designación previa de las partes. En su actuación se sujetará a lo expresamente establecido en el compromiso arbitral suscrito por las partes en conflicto, salvo la aplicación de una norma de orden público.

Artículo 51. Previamente al compromiso arbitral, la parte afectada podrá acudir a la Procuraduría Social del Distrito Federal para iniciar el procedimiento conciliatorio en la vía de reclamación, en la que deberá precisar los actos que se impugnan y las razones que tiene para hacerlo. Con la copia del escrito de reclamación se correrá traslado a la otra parte, dentro de un término de cinco días.

Asimismo, la Procuraduría Social del Distrito Federal podrá solicitar que la reclamación sea aclarada cuando se presente de manera vaga, general o confusa.

Artículo 52. La Procuraduría Social del Distrito Federal citará a las partes en conflicto a una junta de avenencia, que se realizará dentro de los 15 días contados a partir de la fecha de presentación de la reclamación.

Artículo 53. El procedimiento conciliatorio se tendrá por agotado:
 

a) Si la parte reclamante no concurre a la junta de avenencia;

b) Si al concurrir las partes manifiestan su voluntad de no conciliar o

c) Concilian sus diferencias.
 

Para el caso de que ambas partes hayan concurrido a la junta de avenencia y no se haya obtenido una conciliación, la Procuraduría Social del Distrito Federal los invitará a someter sus diferencias al arbitraje, ya sea en amigable composición o en estricto derecho.

Artículo 54. Para el caso de arbitraje en amigable composición, las partes fijarán de manera breve y concisa las cuestiones que deberán ser objeto del arbitraje, las que deberán corresponder a los hechos controvertidos, pudiendo someter otras cuestiones no incluidas en la reclamación.

Asimismo, la Procuraduría Social del Distrito Federal propondrá a ambas partes, las reglas para la sustanciación del juicio, respecto de las cuales deberán manifestar su conformidad y resolverá en conciencia, a verdad sabida y buena fe guardada, observando siempre las formalidades esenciales del procedimiento.

No habrá incidentes y la resolución sólo admitirá aclaraciones de la misma, a instancia de parte, presentada dentro de los tres días hábiles siguientes al de la notificación.

Artículo 55. Para el caso de fungir como árbitro, la Procuraduría Social del Distrito Federal tendrá la facultad de allegarse de todos los elementos de juicio que estime necesarios para resolver las cuestiones que se le hayan sometido, así como la obligación de recibir pruebas y escuchar los alegatos que presenten las partes, aun cuando exista pacto en contrario.

Artículo 56. En el convenio que fundamente el juicio arbitral de estricto derecho, las partes facultarán a la Procuraduría Social del Distrito Federal a resolver la controversia planteada con estricto apego a las disposiciones legales aplicables y determinarán las etapas, formalidades y términos a que se sujetará el arbitraje. Para el caso de que las partes no hayan acordado los términos, regirán los siguientes:
 

a) Nueve días para la presentación de la demanda, a partir del día siguiente de la celebración del compromiso arbitral; y el mismo plazo para producir la contestación, contado a partir del día siguiente a aquél en que surta efectos la notificación, debiendo acompañar a dichos escritos los documentos en que se funden la acción y las excepciones y defensas correspondientes y aquellos que puedan servir como prueba a su favor en el juicio.

b) Contestada la demanda o transcurrido el término para hacerlo, la Procuraduría Social del Distrito Federal dictará auto abriendo el periodo probatorio durante un plazo de 30 días, de los cuales los primeros 10 serán para su ofrecimiento y los 20 restantes para su desahogo. En todo caso, se tendrán como pruebas todas las constancias que integren el expediente, aunque no hayan sido ofrecidas por las partes y

c) Diez días comunes a las partes para formular alegatos.

Una vez concluidos los términos fijados, sin necesidad de que se acuse rebeldía, seguirá su curso el procedimiento y se tendrá por perdido el derecho que debió ejercitarse, salvo en caso que no se presente la demanda, supuesto en el que se dejarán a salvo los derechos del reclamante.

Los términos serán improrrogables, se computarán en días hábiles y en todo caso, empezarán a contarse a partir del día siguiente a aquél en que surtan efectos las notificaciones respectivas.

Artículo 57. En todo lo no previsto por las partes y por esta ley, por lo que respecta al procedimiento arbitral, será aplicable el Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal.

Artículo 58. El laudo arbitral emitido por la Procuraduría Social del Distrito Federal, deberá cumplimentarse dentro de los 15 días siguientes a la fecha de su notificación.

Artículo 59. Los convenios suscritos ante la Procuraduría Social del Distrito Federal en la vía conciliatoria, así como las resoluciones emitidas en procedimiento arbitral por la Procuraduría Social del Distrito Federal para que puedan ejecutarse, tienen que sujetarse al procedimiento de homologación previsto en el Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal.

Las resoluciones que dicte la Procuraduría Social del Distrito Federal en el marco de sus atribuciones deberán preservar el interés general del régimen condominal.
 

TITULO QUINTO
Del condominio de carácter vecinal

CAPITULO UNICO

Artículo 60. El régimen de propiedad en condominio de carácter vecinal es un régimen excepcional que se regirá por las disposiciones de esta ley, las que lo autoricen, las de las escrituras en que se hubiere establecido dicho régimen, las del reglamento del condominio y las demás disposiciones jurídicas aplicables.

Se consideran que tienen también ese carácter la transformación de viviendas múltiples y edificios multifamiliares sujetos al régimen de arrendamiento que por acuerdo entre propietarios y arrendatarios, cambien el régimen de propiedad en condominio, conforme a este capítulo.

Artículo 61. El régimen de propiedad en condominio de carácter vecinal podrá constituirse:
 

I. En inmuebles que enajenen para ese fin la administración pública del Distrito Federal y las dependencias o entidades de la administración pública federal dedicadas al fomento de la vivienda;

II. En inmuebles cuya adquisición participen las entidades paraestatales federales o locales, así como de organismos privados;

III. En inmuebles que sean adquiridos por sus ocupantes o arrendatarios y en cuya adquisición o enajenación intervengan las autoridades o dependencias mencionadas;

IV. En inmuebles y predios incluidos en los programas habitacionales de los gobiernos federal o local, que oportunamente y en forma separada o coordinada aprueben y

V. En inmuebles dedicados a vivienda que cambien, por voluntad de los propietarios o copropietarios y en su caso con la conformidad de los inquilinos que las habiten, al régimen a que se refiere este capítulo.

El régimen de propiedad en condominio de carácter vecinal y locales anexos deberán ser oficialmente reconocidos por las autoridades competentes.

Artículo 62. El régimen de propiedad en condominio vecinal deberá ser autorizado por la administración pública del Distrito Federal, que en la declaración prevista por el artículo 6o., de esta ley señalará las características del proyecto que apruebe y los requisitos técnicos administrativos a que dicho proyecto estará sujeto.

Artículo 63. La formalización de los actos y contratos en los que se haga constar la constitución del régimen de propiedad en condominio de carácter vecinal, se sujetará al tratamiento que determine la administración pública del Distrito Federal.

Artículo 64. Para la administración de los inmuebles sujetos al régimen de propiedad en condominio de carácter vecinal, la declaratoria a que se refiere el artículo 6o., de esta ley dará preferencia a la forma de organización condominal propuesta por los beneficiarios de cada proyecto. Tomando en cuenta las disposiciones específicas y generales del régimen de condominio establecido en esta ley y en los demás ordenamientos jurídicos aplicables.

Artículo 65. En el supuesto de que exista desacuerdo entre los condóminos de este régimen para la elección del administrador, la Procuraduría Social del Distrito Federal tendrá facultades para designar en coordinación con la delegación del Distrito Federal correspondiente, y de manera provisional, a una persona física o moral que fungirá como administrador externo durante un periodo que no deberá ex ceder de 180 días. Este administrador, además de cumplir con lo que dispone el artículo 36 de esta ley, estará obligado a sentar las bases de una sana administración y a promover las acciones correspondientes para celebrar la elección del nuevo administrador.

Artículo 66. Para el cumplimiento de las funciones encomendadas en el artículo anterior, la Procuraduría Social del Distrito Federal vigilará que los administradores inmobiliarios, en su caso, se apeguen estrictamente a las disposiciones administrativas que para tal efecto expidan las autoridades competentes. Particularmente la Procuraduría Federal del Consumidor en la parte que a ésta le corresponde.

Artículo 67. Los requisitos que se eximan expresamente en las declaratorias a que se refiere el artículo 6o., de esta ley, para la constitución del régimen de propiedad en condominio de carácter vecinal, no serán sustituidos por contribuciones, impuestos o derechos de cualquier índole o naturaleza.
 

TITULO SEXTO
De la cultura condominal

CAPITULO UNICO

Artículo 68. La Procuraduría Social del Distrito Federal, en coordinación con los organismos de vivienda, proporcionará a los habitantes y administradores de inmuebles bajo el régimen de propiedad en condominio, orientación y capacitación a través de diversos cursos-talleres en materia condominal.

Artículo 69. Toda persona que sea administrador, miembro del comité de administración o el comité de vigilancia de un condominio, deberá contar con los conocimientos necesarios para el desempeño de su gestión.

Artículo 70. La Procuraduría Social del Distrito Federal promoverá en el Distrito Federal una cultura condominal, con base en el espíritu y principios de la presente ley.

Artículo 71. La Procuraduría Social del Distrito Federal, en coordinación con las instituciones educativas, implementará los mecanismos necesarios para que la educación en materia condominal sea difundida e impartida en los distintos niveles educativos.
 

TITULO SEPTIMO
De la destrucción, ruina y reconstrucción del condominio

CAPITULO UNICO

Artículo 72. Si el inmueble sujeto al régimen de propiedad en condominio estuviera en estado ruidoso o se destruyera en su totalidad o en una proporción que represente el 75% de su valor sin considerar el valor del terreno y según peritaje practicado por las autoridades competentes o por institución financiera, una mayoría especial de condóminos que represente por lo menos el 51% del valor total del condominio, podrá acordar la reconstrucción de las partes comunes o su venta, de conformidad con lo establecido en este título, las disposiciones legales sobre desarrollo urbano y otras que fueren aplicables.

En el caso de que la decisión sea por la reconstrucción del inmueble, cada condómino estará obligado a costear la reparación de su parte de propiedad privativa y todos ellos se obligarán a pagar la reparación de las partes comunes, en la proporción que les corresponda.

Los condóminos minoritarios deberán enajenar sus derechos de propiedad en un plazo de seis meses, al valor del avalúo practicado por corredor público o institución bancaria autorizada, pero si la parte de propiedad privativa se hubiere destruido totalmente, la mayoría de los condóminos podrá decidir sobre la extinción parcial del régimen, si la naturaleza del condominio y la normatividad aplicable lo permite, en cuyo caso se deberá incrementar al condómino por la extinción de sus derechos de copropiedad anexos y el correspondiente aumento del valor de los derechos de copropiedad del resto de los condóminos.

Artículo 73. De conformidad con las disposiciones de este título si se optare por la extinción total del régimen, se deberá asimismo decidir sobre la división de los bienes comunes o su venta.
 

TITULO OCTAVO
De las sanciones

CAPITULO UNICO

Artículo 74. Las violaciones a lo establecido por la presente Ley y demás, que de ella emanen, serán sancionadas por la Procuraduría Social del Distrito Federal.

Artículo 75. La contravención a las disposiciones de esta ley, dará imposición de las siguientes sanciones económicas:
 

I. Con multa por el equivalente de cinco a 15 días de salario mínimo en el Distrito Federal, el incumplimiento de lo dispuesto por los artículos, párrafo y 23, fracciones IV y XI:

II. Con multa por el equivalente de 16 a 25 días de salario mínimo general vigente en el Distrito Federal, el incumplimiento de lo dispuesto 23, fracciones II, V, VI, VII, VIII; y

III. Con multa por el equivalente de 26 a 35 días de salario mínimo general vigente en el Distrito Federal, el incumplimiento de lo dispuesto por los artículos 7o., último párrafo; 23, fracciones I y III; 27 segundo párrafo; 36, cuando el administrador durante su gestión causare un daño patrimonial, en perjuicio de los condóminos o en los bienes comunes del condominio; y 37, primer párrafo;

En los casos de reincidencia, se aplicará hasta el doble máximo de la sanción originalmente impuesta.

Si el infractor fuese jornalero, obrero o trabajador no asalariado, la multa máxima será el equivalente a un día de su jornal, salario o ingreso diario; y tratándose de personas desempleadas o sin ingresos, la multa máxima será el equivalente a un día de salario mínimo general vigente en el Distrito Federal.

Artículo 76. El condómino u ocupante que aproveche alguna de las unidades privativas que integran el condominio, que incumpla o viole cualesquiera de las obligaciones establecidas a su cargo por la escritura constitutiva y su reglamento, la presente ley, el Código Civil para el Distrito Federal, así como cualquier otra disposición legal aplicable, será sancionado en los términos establecidos en los mismos.

Artículo 77. Para la imposición de las sanciones, la Procuraduría Social del Distrito Federal deberá seguir el procedimiento previsto al efecto en la Ley de Procedimiento Administrativo del Distrito Federal.

Artículo 78. Las resoluciones que emita la Procuraduría Social del Distrito Federal, deberán ajustarse a lo previsto en la Ley de Procedimiento Administrativo del Distrito Federal; en contra de sus resoluciones los afectados podrán, a su elección, interponer el recurso de inconformidad previsto en la ley anteriormente mencionada o intentar el juicio de nulidad ante el Tribunal de lo Contencioso-Administrativo del Distrito Federal.
 

ARTICULOS TRANSITORIOS

Primero. La presente ley entrará en vigor al día siguiente de su publicación en el Diario Oficial de la Federación. Para su mayor difusión, publíquese en la Gaceta Oficial del Distrito Federal.

Segundo. Se abroga la Ley sobre el Régimen de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal, publicada en el Diario Oficial de la Federación el 28 de diciembre de 1972, así como sus reformas y adiciones; y se derogan todas las disposiciones que se opongan a lo dispuesto en esta ley.

Tercero. La administración pública del Distrito Federal, deberá expedir los criterios generales a que se refieren el artículo 15 de la presente ley, en un plazo no mayor de 90 días, contados a partir de la fecha dé entrada en vigor de la misma.

Recinto de la Asamblea de Representantes del Distrito Federal, a 21 días del mes de abril de 1997.

Por la mesa directiva.

Representantes: Víctor Orduña Muñoz, presidente; Ricardo Bueyes Oliva, secretario; Silvia Pinal Hidalgo, secretaria.

Turnada a las comisiones unidas de Vivienda y del Distrito Federal de la Cámara de Diputados.